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Pachtvertrag / Mietvertrag

22.11.2011 13:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgende Frage:

Ein Hauseigentümer schließt einen „Vertrag über die Verpachtung eines Grundstückes" über sein Mietshaus mit mehreren Wohnungen mit einem Pächter ab. Im Vertrag steht: „ Der Pächter übernimmt die vorhandenen Mietverträge und darf die noch leerstehenden Wohnungen nach eigenem Ermessen vermieten."

In der Folgezeit schließt der Pächter mit allen Mietern im Haus neue Mietverträge mit sehr günstigen Bruttokaltmieten, in denen der Pächter selbst als Vermieter des Hauses auftritt.
Auch mit sich selbst schließt der Pächter einen Mietvertrag ab, wonach er jetzt kostenlos dort Mieter einer Wohnung ist.

Nun wird der Pachtvertrag gekündigt und eine Hausverwaltung soll durch den Eigentümer beauftragt werden.

Frage:
Gehe ich Recht in der Annahme, dass alle Wohnungsmietverträge im Hause mit Beendigung des Pachtvertrages automatisch enden? Und kann der Hauseigentümer den Mietern deshalb neue Mietverträge mit marktüblichen Mieten anbieten und als Begründung angeben, die alten Verträge sind beendet?

Für Ihre Mühe bedanke ich mich im Voraus, freundliche Grüße

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:

1.
Grundsätzlich müsste - um Ihre Frage verbindlich beantworten zu können - Einsicht in die vorliegenden Mietverträge und insbesondere den Pachtvertrag genommen werden.


2.
Allerdings gehe ich derzeit ohne nähere Einsicht in die Verträge davon aus, dass die Verträge nicht enden. Dem Mietrecht ist zu entnehmen, dass Mietverträge grundsätzlich beim Wechsel des Berechtigten bzw. Eigentümers nicht enden, sondern auf den neuen Berechtigten übergehen. Dies ist z.B. bei einem Verkauf des Anwesens der Fall. Auch dann, wenn Sie einem Dritten ein Nießbrauchrecht einräumen und dieser darauf vermietet, übernimmt der Eigentümer nach Beendigung des Nießbrauches die laufenden Mietverträge mit.

Es wäre mit dem Mieterschutz m.E. nicht vereinbar, wenn nunmehr die Mietverträge ohne besonderen KÜndigungsgrund beendet werden könnten.

Ich gehe daher davon aus, dass Sie als Eigentümerin an die Mietverträge gebunden sind.


Allerdings stellen sich hier viele rechtliche Fragen. So könnten Mieterhöhungen in Betracht kommen. Der Mietvertrag, den der Pächter mit sich selbst geschlossen hat, könnte womöglich unwirksam sein.

Ich rege daher an, dass Sie die vorliegenden Verträge überprüfen lassen und anschließend eine rechtliche Strategie über die weitere Vorgehensweise erarbeiten. Gerne stehe ich Ihnen zur Verfügung. Sie können sich gerne unter Mueller@seither.info mit mir in Verbindung setzen, wenn Sie die weiteren Fragen besprechen möchten.


Mit freundlichen Grüßen

Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht


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