Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.
Ich habe erhebliche rechtliche Bedenken, ob ein rechtswirksamer Fünfjahresvertrag mit Ihnen abgeschlossen wurde. Nach § 575 Abs. 1 BGB ist ein befristeter Mietvertrag nur dann möglich, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit, die Wohnung bzw. hier das vermietete Haus für sich selbst oder einen Familienangehörigen nutzen will . Dieser Eigenbedarf muss dem Mieter gem.§ 575 Abs. 3 BGB schriftlich bei Abschluss des Mietvertrages mitgeteilt werden. Dies ist jedoch offensichtlich bei Ihnen nicht der Fall, so dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit ( § 575 Abs. 3 Satz 2 BGB) mit einer Kündigungsmöglichkeit von drei Monaten als abgeschlossen gilt.
Die Kündigung vom 11.01.2011 zum 01.09.2011 wegen Eigenbedarf des Sohnes ist anzuzweifeln und nicht plausibel, da der Vermieter Ihnen noch im März 2007 bei Bezug des Hauses sagte, dass sein Sohn das Haus nicht haben bzw. bewohnen wolle und bereits davor das Haus, angeblich für den Sohn gebaut, schon 11 Jahre an andere Mieter vermietet worden war.
Vermutlich stecken hinter der Eigenbedarfskündigung finanzielle Absichten, z.B. der Verkauf des Hauses. Ein vermietetes Haus lässt sich erfahrungsgemäß schlechter veräußern.
Nach § 573 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung diese schriftlich zu begründen, in Ihrem Fall sollte in der Kündigung nachvollziehbar stehen, warum es sich der Sohn nach Jahren plötzlich anders überlegt und nunmehr unbedingt das Haus zum Wohnen benötigt.
Der Sohn muss die Wohnung benötigen. Der bloße Wunsch, im eigenen bzw. im Haus des Vaters zu wohnen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum sein Sohn das Haus beziehen will. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Sohn nunmehr aus familiären Gründen, Heirat, Nachwuchs oder auch Scheidung, auf das Wohnen im Haus seines Vaters unbedingt angewiesen ist und Alternativen nicht oder nicht mehr besitzt.
Den Eigenbedarf muss der Vermieter in einem Räumungsprozess detaillieret und nachvollziehbar aufzeichnen und beweisen, was meistens nicht gelingt. Für den Nachweis des Eigenbedarfs sind Zeugen aufzubieten, was einen Räumungsprozess erheblich durch entsprechende Beweisaufnahmen in die Länge ziehen kann.
Derzeit sollten Sie sich aus taktischen Gründen, sonst reicht der Vermieter gegebenenfalls sofort Feststellungsklage ein, dass Sie zur Räumung des Haus aufgrund der Kündigung verpflichtet sind, zu der Kündigung nicht äußern und erst ca. sechs Wochen vor Ablauf der Kündigungsfrist den Vermieter darauf aufmerksam machen, dass Ihrer Auffassung nach kein Eigenbedarf besteht, die Kündigung somit rechtswidrig ist und der Mietvertrag mangels rechtswirksamen Zeitvertrages zudem auf unbestimmte Zeit weiterläuft.
Sollte alsdann die Räumungsklage erfolgen, können Sie mit einem geschickten Anwalt unter Ausnutzung sämtlicher Fristen das Verfahren sicherlich bis zu 1,5 Jahren in die Länge ziehen. Selbst wenn der Vermieter im Rechtsstreit obsiegt, wird Ihnen jeder Richter noch eine Frist zum Auszug von drei Monaten bewilligen.
Gern stehe ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,
mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt
