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Überprüfung des Mietvertrags bzgl. Schönheitsreparaturen


| 09.12.2006 14:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz



Sehr geehrte Damen und Herren,
in unserem Mietvertrag befinden sich drei Paragraphen (§7,§18,§24), die sich mit den Schönheitsreparaturen befassen. Die Frage lautet, welcher Paragraph wirksam ist, und welche Schönheitsreparaturen bei Auszug durchzuführen sind.

Hier die wortgetreue Wiedergabe dieser Paragraphen:

Mietvertrag des Stuttgarter Haus- und Grundbesitzvereins e.V. Version 9/2001 Nachdruck verboten!

§7 Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses
1. der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit gemäß nachstehendem Fristenplan die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Naturholztüren und -fenstern) auf eigene Kosten in fachlicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen unter Berücksichtigung von § 11 Abs. 1 dieses Vertrages.

2. Fristenplan
a) Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von Innen 5 Jahre
b) Tapezieren und anstreichen der Wände und Decken 5 Jahre
c) Neuanbringung von Raufasertapeten 10 Jahre
d) Lasieren von Naturholztüren und –fenstern 10 Jahre

Für Arbeiten in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, WC, Bädern und dgl. Räumen mit starker Dampfentwicklung verkürzt sich die Frist b) um zwei Jahre; bei Nebenräumen innerhalb der Wohnung (z.B. Speise- oder Besenkammer) verlängert sich diese Frist um zwei Jahre. Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.

§11 Veränderungen an und in den Mieträumen durch den Mieter

1. Bauliche Veränderungen an und in den Mieträumen, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dgl. dürfen nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Dies gilt auch für Änderung der Tapetenart (zum Beispiel Raufaser-, Textil- oder Glasfasertapete) sowie bei erheblich abweichender Farbgestaltung der Mietsache.

§18 Schönheitsreparaturen bei Auszug

Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in §7 aufgeführt) aufgrund eines vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25 % der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malehrfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %, länger als 5 Jahre 90 %; bei Berechnung des Kostenersatzes für das Anbringen von Raufasertapeten sowie das Lasieren von Naturholztüren und –fenstern gelten folgende Prozentsätze: länger als 1 Jahr 15 %, länger als 2 Jahre 20 %, länger als 3 Jahre 30 %, länger als 4 Jahre 40 %, länger als 5 Jahre 50 %; länger als 6 Jahre 60 %; länger als 7 Jahre 70 %; länger als 8 Jahre 80 %; länger als 9 Jahre 85 %; länger als 10 Jahre 90 %.

Für Nebenräume innerhalb der Wohnung sind folgende Prozentsätze maßgebend: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück 14 % der Kosten gemäß Voranschlag; länger als 2 Jahre zurück 18 %; länger als 3 Jahre zurück 42 %; länger als 4 Jahre zurück 56 %; länger als 5 Jahre zurück 70 %; länger als 6 Jahre zurück 84 %.

Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind. Der5 Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelages durch den Mieter.

§24 Sonstige Vereinbarungen

Die Mieter erhalten das Haus in einem renovierten Zustand. Die Mieter verpflichten sich, bei Auszug die Schönheitsreparaturen (Streichen der Decken und Wände) durchzuführen. Ungeachtet hiervon gilt § 7 des Mietvertrages.

Die Mieter sind berechtigt, den zum Haus gehörigen Garten und die außenanlagen zu nutzen. Ihnen obliegt die gärtnerische pflege.

Die Verbrauchskosten wie z.B. Gas, Wasser, Strom sind vom Mieter an die jeweiligen Vertragspartner zu zahlen.

Die Mieter verpflichten sich, eine jährliche Wartung der Heizung zu veranlassen.

Datum: 23.01.2003
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung der mitgeteilten Informationen und Ihres Einsatzes wie folgt:

Da es sich bei Ihrem Vertrag um Formularklauseln handelt und die in § 7 Nr. 2 vereinbarten Fristen unabhängig von dem tatsächlichen Zustand und dem Renovierungsbedarf der Mieträume gelten sollen, ist diese Klausel aufgrund der starren Fristenregelung unwirksam mit der Folge, dass die gesamte Übertragung der Renovierungsverpflichtung auf Sie unwirksam ist.
Der Grundgedanke ist der, dass Sie entgegen dem Grundsatz von Treu und Glauben unangemessene benachteiligt werden, wenn man Sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, für die kein Bedarf besteht.
Es verbleibt daher bei der gesetzlichen Regelung, wonach der Vermieter die Schönheitsrepatraturen durchzuführen hat.

Unwirksam ist ferner die Regelung in § 24, wonach Sie unabhängig vom Grad der Abnutzung bei Auszug verpflichtet werden sollen, die Wände und Decken frisch zu streichen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick verschaffen und stehe im Rahmen der Nachfrage sowie zur weiteren Beratung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

Christian Mauritz
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2006 | 12:05

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

können sie bitte noch etwas zur Gültigkeit des erwähnten § 18 sagen. Und eventuell Ihre gemachten Aussagen mit den entsprechenden Gesetzes-Paragraphen oder neuesten Richtersprüchen kurz belegen.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.12.2006 | 13:28

Sehr geehrter Fragesteller,

§ 18 ist, mag er auch für sich allein genommen gültig sein, durch die Verknüpfung mit der unwirksamen Regelung des § 7 ebenfalls unwirksam.

Zur Unzulässigkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen durch formularmäßige Klauseln auf den Mieter nach einem starren Fristplan hat sich der BGH hat am 05.04.2006, Az. VIII ZR 106/05 geäußert.

Mit Entscheidung des BGH vom gleichen Tage, Az. VIII ZR 178/05, hat dieser festgestellt, dass eine Klausel über eine quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle wie in § 18 Ihres Mietvertrages gleichfalls unwirksam ist, wenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz
Rechtsanwalt

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"Vielen dank für die eindeutigen Antworten. besonders der Hinweis auf die BGH Urteile Az. VIII ZR 106/05 und Az. VIII ZR 178/05 waren sehr hilfreich. "