Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Ihre Sachverhaltsangaben unterscheiden sich stark von denen des Mieters.
Gemindert werden kann ab dem Zeitpunkt, an dem Sie über die Mängel informiert wurden. § 536 Absatz 1 BGB.
Wenn die ungeminderte Miete gezahlt wurde, obwohl die Gründe für eine Minderung vorlagen, also tatsächlich ein Mangel vorlag und Sie darüber informiert wurden, dann wurde der Minderungsbetrag ohne Rechtsgrund gezahlt und kann zurück gefordert werden. § 812 BGB. Der Anspruch verjährt erst nach 3 Jahren. § 195 BGB.
Die Rückforderung ist nur dann ausgeschlossen, wenn die Mieter wussten, dass sie mindern können und trotzdem die ungeminderte Miete bezahlt haben § 814 BGB. Sie müssten beweisen, dass die Mieter das gewusst haben.
Die Miete wird immer von der Bruttomiete berechnet. LG Saarbrücken, NZM 1999, S. 757.
Für Temperatur unter 20 Grad gibt es einzelne Gerichte, die nur 10% bewilligen.
(AG Münster, Urteil vom 05.05.1987 - 28 C 330/86, WM 1987, S. 382 = WM 1988, S. 109)
Das wären bei 24 Monaten 925 Euro * 10% *24 = 2.220 Euro. Allerdings müssten die Mieter vortragen, in welchen Monaten die Temperatur unter 20 Grad waren. Im Sommer werden es auch ohne Heizung mehr als 20 Grad gewesen sein.
Viele Gerichte billigen für diesen Mangel auch 30% Minderung zu.
LG Düsseldorf, Urteil vom 17.05.1973 - 12 S 382/72, WM 1973, S. 187
LG München I, Urteil vom 25.05.1984 - 20 S 3739/84,
AG Görlitz, Urteil vom 03.11.1997 - 1 C 1320/96, WM 1998, S. 180
Ein Mietrückstand, der zur Kündigung rechtfertigt, liegt also nicht vor, wenn die Temperatur tatsächlich unter 20 Grad war.
Für undichte Fenster haben viele Gerichte 20% zugesprochen. Beispielhaft werden hier genannt:
LG Berlin, Urteil vom 20.05.1994 - 63 S 39/94, WM 1994, S. 464.
LG Hannover, Urteil vom 27.09.1978, ZMR 1979, S. 47
LG Kassel, Urteil vom 30.07.1987 - 1 S 274/84, WM 1988, S. 108
Auch für Schimmel reichen die Gerichtsentscheidungen von 10%
LG Hamburg, Urteil vom 10.04.1984 - 16 S 211/83, WM 1985, S. 21
LG Hannover, Urteil vom 27.07.1982 - 11 S 322/81, WM 1982, S. 183
AG Darmstadt, Urteil vom 17.01.1979 - 37 C 2894/78;
AG Lahnstein, Urteil vom 11.10.1976 - 2 C 477/76, WM 1977, S. 227
AG Neuss, Urteil vom 18.03.1994 - 36 C 593/93
AG Steinfurt, Urteil vom 11.08.1977 - 3 C 230/77, WM 1977, S. 256
bis zu 20%
LG Hannover, Urteil vom 27.09.1978, ZMR 1979, S. 47
LG Karlsruhe, Urteil vom 14.07.1998 - 8 O 208/98
LG Osnabrück, Urteil vom 02.12.1988 - 11 S 277/88, WM 1989, S. 370
AG Bad Schwartau, Urteil vom 03.11.1987, WM 1988, S. 55
AG Hamburg, Urteil vom 09.01.1979 - 42 C 634/76, WM 1979, S. 103
Wie groß der Aufwand zur Beseitigung des Mangels ist, ist dabei unwichtig, da die Mängelbeseitigung Aufgabe des Vermieters ist. § 535 Absatz 1 BGB.
Auch für gestörten Fernsehempfang haben Gerichte 10 % zugesprochen.
AG Schöneberg, GE 1988, S. 361.
Wenn der Sachverhalt so ist, wie der Mieter behauptet, ist die Mietminderung nicht überhöht.
Allein der gestörte Fernsehempfang würde über den Zeitraum von 24 Monaten gerechnet, schon 2.220 Euro also mehr als 1.500 Euro Minderung ergeben und dass dieser gestört ist, wurde von Ihnen eingeräumt.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Herr Müller, danke für die Flut an teils 30 Jahre altem Gerichtsurteilen, diese waren mir bekannt, da man sie kostenlos finden kann. Desweiteren baut fast ihre komplette Frage auf der Annahme, daß rückwirkend gemindert wird, was noch nicht aktuell ist.
Ich hatte Ihnen eine konkrete Frage zur Berechnung der Höhe der geminderten Miete, basierend auf den letzten 5 Monaten, gestellt.
Über die Dauer des TV-Emfangs hatte ich nichts geschrieben. Dieser wurde erst zum 01.03. mitgeteilt.
Ihr Zitat:
"Wie groß der Aufwand zur Beseitigung des Mangels ist, ist dabei unwichtig, da die Mängelbeseitigung Aufgabe des Vermieters ist. § 535 Absatz 1 BGB."
Richtig. Von einem Mangel im gegebenem Sinne wird aber etst gesprochen, wenn der Mangel "nicht unerheblich ist und nicht mit geringen Kosten und Aufwand beseitigt werden kann"
Insofern ist der Aufwand relevant. Daher auch meine Frage ob es sich überhaupt um einen Mangel handelt bei dem Silikonschimmel.
Wie verhält es sich wenn die vermeintlichen Mängel, einem Erfüllungsgehilfen (Sohn) des Vermieters gegenüber mündlich mitgeteilt wurden. Und dieser sie nicht weitergeben hat, da er davon ausgegangen ist, dass die Mieter sich einfach neue Thermostate gekauft haben und das Temperaturproblem gelöst ist. Gelten die "Mängel" trotzdem als "dem Vermieter mitgeteilt"?
Danke
Zitat:Richtig. Von einem Mangel im gegebenem Sinne wird aber etst gesprochen, wenn der Mangel "nicht unerheblich ist und nicht mit geringen Kosten und Aufwand beseitigt werden kann"
Ob der Mangel erheblich ist, hängt davon ab, wie sehr die Wohnqualität beeinträchtigt ist und nicht davon, wie teuer es ist, diesen zu beheben. Da Schimmel gesundheitsschädlich ist, ist Schimmelbildung immer ein erheblicher Mangel. Der Silikonschimmel ist ein Mangel, auch wenn der Mieter in der Lage war, diesen für nur 60 Euro zu beseitigen, was die Aufgabe des Vermieters wäre.
Der Vermieter muss für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen wie für sein eigenes Verschulden haften.
Die Berechnung für die Zeit in der alle Mängel gleichzeitig vorlagen:
100% ungeminderte Miete - 30% Minderung Temperatur unter 20 Grad = 70%
70 - 20% undichte Fenster = 56
56 - 20% Schimmel = 44,8
44,8 - 10% Fernsehempfang = 40,32
100 % ungeminderte Miete - 40,32 %, die nach der Minderung noch gezahlt werden müssen = 59,68% Minderung.
