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Was kann ich einer ordentlichen Kündigung entgegenhalten?

| 17.03.2010 19:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Anfang 2009 mußte ich aus wirtschaftlichen Gründen meinem Vermieter bis zu drei Monatsmieten schuldig bleiben. Daraufhin ließ er in 06/09 durch seinen RA die fristlose und "vorsorglich und hilfsweise" auch die ordentliche Kündigung zum 31.03.2010 aussprechen. Ich wohne seit 1986 in dieser Mietwohnung.

Einen Widerspruch aufgrund der "Sozialklausel" habe ich nicht eingelegt. Da der Vermieter auf der Kündigung besteht, will ich mich jetzt darauf berufen, daß er für die ordentliche Kündigung keine weitergehenden Gründe angegeben hat, und das diese somit wirkungslos ist.

Die fristlose Kündigung hatte ich seinerzeit durch Ausgleich der Schuld geheilt und seitdem die Miete stets pünktlich bezahlt.

Welche Optionen habe ich sonst noch?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gern beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen aufgrund des zur Kenntnis gebrachten Sachverhalts wie folgt:

Grundsätzlich lässt sich die Unwirksamkeit einer ordentlichen Kündigung auf das Fehlen einer Begründung stützen. § 573 Abs. 3 BGB regelt die Anforderungen an die Begründung der ordentlichen Kündigung. Die Angabe der Gründe ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die ordentliche Kündigung, § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Eine Kündigung ohne Angabe der Gründe ist unwirksam. Ob die Kündigung gerechtfertigt ist, muss sich aus den angegebenen Gründen ergeben. Deshalb sind sämtliche Kündigungsgründe anzugeben und so genau zu bezeichnen, dass ein konkreter Sachverhalt (Lebensvorgang) angesprochen wird und eine Unterscheidung zu anderen Vorgängen möglich ist. Wird die Kündigung im Kündigungsschreiben nicht oder nicht ausreichend begründet, ist die Kündigung unwirksam. (Gramlich, Mietrecht 10. Auflage 2008, § 573 BGB)

Darüber hinaus bestünde die Möglichkeit, der ordentlichen Kündigung eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit entgegenzuhalten. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist nämlich stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Der Bundesgerichtshof ordnet eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe im Einzelfall als eine unerhebliche Pflichtverletzung ein, die einer ordentlichen Kündigung entgegenstehen kann (BGH, Urteil vom 16.02.2005, Az.: VIII ZR 6/04). Es ist daher nicht ausreichend, wenn der Zahlungsverzug nur auf kurzfristigem, unverschuldetem Geldmangel des Mieters beruht. Dies gilt insbesondere, wenn er eine Kaution (§ 551 BGB) geleistet hat (Gramlich, Mietrecht, 10. Auflage 2008, § 573 BGB).

Im Nachgang möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Beratung nur einen ersten Überblick über die Rechtslage gibt und keine ausführliche anwaltliche Beratung ersetzen kann. Des Weiteren kann sich die rechtliche Beurteilung grundlegend anders darstellen, wenn relevante Tatsachen nicht oder unrichtig mitgeteilt wurden.

Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben und verbleibe mit

freundlichen Grüßen

Heiko Joel
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.03.2010 | 21:56

Sehr vielen Dank für Ihre prompte und umfassende Antwort!

Wie schon gesagt: die ordentliche Kündigung wurde gemeinsam mit der fristlosen ausgesprochen. Kündigungsgrund für die fristlose Kündigung (und somit auch für die ordentliche) war einzig die ausstehende Zahlung von seinerzeit drei Monatsmieten. Dieser Umstand entfällt ja seit Abwendung der fristlosen Kündigung. Heißt das im Umkehrschluß, ein Kündigungsgrund wäre nicht genannt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.03.2010 | 22:22

Nein!

In Ihrem Fall wird die ordentliche Kündigung seitens Ihres Vermieters auf denselben Kündigungsgrund gestützt, wie im Rahmen der außerordentlichen Kündigung. Dies ist deshalb möglich, da die ordentliche Kündigung hier hilfsweise ausgesprochen wurde. Ein Kündigungsgrund wird also genannt.

Die anfänglichen Ausführungen betrafen unter anderem den Umfang einer Begründungspflicht. Sie haben in Ihrem konkreten Fall die Möglichkeit, die Unwirksamkeit der Kündigung auf den unverschuldeten Geldmangel als unerhebliche Pflichtverletzung zu stützen.

Bewertung des Fragestellers 17.03.2010 | 21:55

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