Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
gern beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen aufgrund des zur Kenntnis gebrachten Sachverhalts wie folgt:
Grundsätzlich lässt sich die Unwirksamkeit einer ordentlichen Kündigung auf das Fehlen einer Begründung stützen. § 573 Abs. 3 BGB regelt die Anforderungen an die Begründung der ordentlichen Kündigung. Die Angabe der Gründe ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die ordentliche Kündigung, § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Eine Kündigung ohne Angabe der Gründe ist unwirksam. Ob die Kündigung gerechtfertigt ist, muss sich aus den angegebenen Gründen ergeben. Deshalb sind sämtliche Kündigungsgründe anzugeben und so genau zu bezeichnen, dass ein konkreter Sachverhalt (Lebensvorgang) angesprochen wird und eine Unterscheidung zu anderen Vorgängen möglich ist. Wird die Kündigung im Kündigungsschreiben nicht oder nicht ausreichend begründet, ist die Kündigung unwirksam. (Gramlich, Mietrecht 10. Auflage 2008, § 573 BGB)
Darüber hinaus bestünde die Möglichkeit, der ordentlichen Kündigung eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit entgegenzuhalten. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist nämlich stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Der Bundesgerichtshof ordnet eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe im Einzelfall als eine unerhebliche Pflichtverletzung ein, die einer ordentlichen Kündigung entgegenstehen kann (BGH, Urteil vom 16.02.2005, Az.: VIII ZR 6/04). Es ist daher nicht ausreichend, wenn der Zahlungsverzug nur auf kurzfristigem, unverschuldetem Geldmangel des Mieters beruht. Dies gilt insbesondere, wenn er eine Kaution (§ 551 BGB) geleistet hat (Gramlich, Mietrecht, 10. Auflage 2008, § 573 BGB).
Im Nachgang möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Beratung nur einen ersten Überblick über die Rechtslage gibt und keine ausführliche anwaltliche Beratung ersetzen kann. Des Weiteren kann sich die rechtliche Beurteilung grundlegend anders darstellen, wenn relevante Tatsachen nicht oder unrichtig mitgeteilt wurden.
Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben und verbleibe mit
freundlichen Grüßen
Heiko Joel
Rechtsanwalt