Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
gern beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen aufgrund des zur Kenntnis gebrachten Sachverhalts wie folgt:
Grundsätzlich lässt sich die Unwirksamkeit einer ordentlichen Kündigung auf das Fehlen einer Begründung stützen. § 573 Abs. 3 BGB
regelt die Anforderungen an die Begründung der ordentlichen Kündigung. Die Angabe der Gründe ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die ordentliche Kündigung, § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB
. Eine Kündigung ohne Angabe der Gründe ist unwirksam. Ob die Kündigung gerechtfertigt ist, muss sich aus den angegebenen Gründen ergeben. Deshalb sind sämtliche Kündigungsgründe anzugeben und so genau zu bezeichnen, dass ein konkreter Sachverhalt (Lebensvorgang) angesprochen wird und eine Unterscheidung zu anderen Vorgängen möglich ist. Wird die Kündigung im Kündigungsschreiben nicht oder nicht ausreichend begründet, ist die Kündigung unwirksam. (Gramlich, Mietrecht 10. Auflage 2008, § 573 BGB
)
Darüber hinaus bestünde die Möglichkeit, der ordentlichen Kündigung eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit entgegenzuhalten. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist nämlich stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Der Bundesgerichtshof ordnet eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe im Einzelfall als eine unerhebliche Pflichtverletzung ein, die einer ordentlichen Kündigung entgegenstehen kann (BGH, Urteil vom 16.02.2005, Az.: VIII ZR 6/04
). Es ist daher nicht ausreichend, wenn der Zahlungsverzug nur auf kurzfristigem, unverschuldetem Geldmangel des Mieters beruht. Dies gilt insbesondere, wenn er eine Kaution (§ 551 BGB
) geleistet hat (Gramlich, Mietrecht, 10. Auflage 2008, § 573 BGB
).
Im Nachgang möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Beratung nur einen ersten Überblick über die Rechtslage gibt und keine ausführliche anwaltliche Beratung ersetzen kann. Des Weiteren kann sich die rechtliche Beurteilung grundlegend anders darstellen, wenn relevante Tatsachen nicht oder unrichtig mitgeteilt wurden.
Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben und verbleibe mit
freundlichen Grüßen
Heiko Joel
Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 17.03.2010 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr vielen Dank für Ihre prompte und umfassende Antwort!
Wie schon gesagt: die ordentliche Kündigung wurde gemeinsam mit der fristlosen ausgesprochen. Kündigungsgrund für die fristlose Kündigung (und somit auch für die ordentliche) war einzig die ausstehende Zahlung von seinerzeit drei Monatsmieten. Dieser Umstand entfällt ja seit Abwendung der fristlosen Kündigung. Heißt das im Umkehrschluß, ein Kündigungsgrund wäre nicht genannt?
Nein!
In Ihrem Fall wird die ordentliche Kündigung seitens Ihres Vermieters auf denselben Kündigungsgrund gestützt, wie im Rahmen der außerordentlichen Kündigung. Dies ist deshalb möglich, da die ordentliche Kündigung hier hilfsweise ausgesprochen wurde. Ein Kündigungsgrund wird also genannt.
Die anfänglichen Ausführungen betrafen unter anderem den Umfang einer Begründungspflicht. Sie haben in Ihrem konkreten Fall die Möglichkeit, die Unwirksamkeit der Kündigung auf den unverschuldeten Geldmangel als unerhebliche Pflichtverletzung zu stützen.
