ich beabsichtige Praxisräume mit einem gewerblichen Mietvertragsvordruck vom Haus und Grundbesitzerverein zu vermieten.
Allerdings möchte ich aufgrund der derzeitigen Lage Stand heute keine Indexmiete vereinbaren, sondern für die ersten 60 Monate eine Staffelung der Miete. Wenn sich das Mietverhältnis nach der festen Laufzeit von 60 Monaten automatisch verlängert, würde ich gerne eine Indexmiete greifen lassen. Da der Vordruck sich nicht vollständig anpassen lässt gibt es ergänzende Regelungen zum Mietvertrag.
Formuliert ist dies derzeit wie folgt:
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§5 ( Änderung der Miete ) ist außer für die Laufzeit der ersten 60 Monate ab Mietvertragsbeginn außer Kraft gesetzt und wird in den Ergänzungen über eine Staffelmiete geregelt. Es wird folgende Staffelmiete vereinbart:
ab 01.02.2024 für die Geschäftsräume 1.010,00 EUR
ab 01.02.2025 für die Geschäftsräume 1.040,00 EUR
ab 01.02.2027 für die Geschäftsräume 1.070,00 EUR
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In §5 des Mietvertrages ist die Indexmiete geregelt und sollte nach 60 Monaten dann übernommen werden.
Ist dies so korrekt formuliert das die Staffelmiete in eine Indexmiete übergeht, bzw. können beide Varianten in einem Vertrag vereinbart werden?
Staffel- und Indexmiete können grundsätzlich kominiert werden. Das ist zulässig.
Sie haben aber im Text eine doppelte Verneinung.
Es muss wohl eher heißen: "§ 5 [...] ist für die Laufzeit der ersten 60 Monate ab Mietvertragsbeginn [...]."
Ohne den Vertrag jedoch im Ganzen gesehen zu haben - insbesondere wegen der Vertragslaufzeit (§ 3 Preisklauselgesetz [PrKG]) -, kann ich zur WIrksamkeit im Moment nichts weiter ausführen.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
Rückfrage vom Fragesteller13. Dezember 2022 | 05:52
Erstmal vielen Dank. Die Vertragslaufzeit beläuft sich auf 60 Monate und läuft bis zum 31.01.2028 . Der Vertrag verlängert sich um jeweils weitere 60 Monate, falls er nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird.
Grüße
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt13. Dezember 2022 | 08:51
Sehr geehrter Ratsuchender,
der Indexmietteil ist nur zulässig, wenn der Vertrag auf
- mindestens 10 Jahre läuft oder
- mindestens 10 Jahre für den Vermieter nicht kündbar ist oder
- der Mieter das Recht hat, die Vertrag auf mindestens 10 Jahre zu verlängern
(§ 3 Abs. 3 Nr. 1, Nr. 2, 1. Alternative und 2. Alternative PrKG).
Eine unwirkame Preisklausel bleibt bis zur rechtskräftigen Feststellung wirksam (§ 8 PrKG).
Es kommt also auf die genaue Formulierung des Indexteiles in Vertrag an.
Zur grundsätzlichen Zulässigkeit der Kombination: OLG Brandenburg, Urt. v. 19.08.2009 - 3 U 135/08.
