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Mieterhöhung bei einer Indexmiete

10.06.2011 15:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Ich habe eine Wohnung gemietet, seit 01.09.2007. Kaltmiete 400,--€, Garage 55,--€ sowie Betriebskosten 20,--€, Heizung/WW 90,--€. Seit 2 Jahren bezahle ich 15,--€ mehr Heizkosten, also 105,-- € und bekomme pro Kalenderjahr rund 130,-- € zurückerstattet.

Bei dem Mietvertrag handelt es sich um das Formular des Haus- und Grundbesitzervereins Augsburg. Es handelt sich um eine Indexmiete. Bisher wurde keine Erhöhung verlangt.
Nun erhielt ich ein Schreiben des Vermieters, wonach er die Miete inklusive Garagenmiete, also 455,--€ auf 535,-- € erhöhen will sowie die Betreibskostenvorauszahlung auf 130,-- €, obwohl bei mir schon 125,-- €voll ausreichend gewesen sind( siehe Rückzahlung dieses Jahr in Höhe von 140,-- €). Wirksam soll die Änderung werden zum 01.09.2011.
Das Haus ist gut 13 Jahre alt, Standardausstattung, Bad ohne extra Dusche. Die bisherige Miete entspricht dem hier üblichen Preisgefüge.
Ist diese Erhöhung der Miete UND der Garagenmiete um 20 % rechtens?Hinweis: ich habe einen Schwerbehindertenausweis 50 %.

Mit freundlichen Grüssen

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Wenn eine Indexmiete, was seit 2001 auch bei Wohnraummietverträgen ohne weiteres zulässig ist, vereinbart ist, muß der Vermieter begründen, wie er zu dem neuen erhöhten Mietzins gelangt ist. Diese Erklärung des Vermieters hat in Textform zu erfolgen.

Zu einer ordnungsgemäßen (und damit wirksamen) Mieterhöhung bei einer Indexmiete gehört es, daß der alte und der neue Index angegeben wird. Der Vermieter muß die Differenz in Prozente umrechnen und die neue Miete mitteilen. Daran scheint es - nach der Sachverhaltsschilderung - hier zu fehlen.

Damit wäre das Mieterhöhungsbegehren nicht gerechtfertigt.


2.

Nach Ihrer Schilderung drängt sich jedoch der Eindruck auf, daß der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen nicht nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland ermittelt hat, sondern einfach bis zur Kappungsgrenze von 20 % die höhere Miete verlangt.

Eine solche Verfahrensweise, also einfach eine Erhöhung um 20 %, ist nicht zulässig. Die Kappungsgrenze ist nur die Obergrenze, nicht aber der Prozentsatz, um den der Mietzins grundsätzlich erhöht werden darf.


3.

Soweit Sie Kriterien wie Alter des Hauses, Lage und Ausstattung ansprechen, sind das Grundlagen für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, z. B. auf der Grundlage des Mietspiegels.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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