Sehr geehrter Rechtsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Maßgeblich für Ihre Rechtstreitigkeit ist § 912 BGB
. So bestimmt § 912 Abs. 1 BGB
, dass der Eigentümer des von dem Überbau betroffenen Grundstück diesen zu dulden hat, wenn dem Überbauenden kein Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann. Ihren Schilderung kann ich hierfür keine Anhaltspunkte entnehmen, sodass ich insoweit von einer Duldungspflicht Ihrerseits ausgehe.
Entsprechend haben Sie gem. § 912 Abs. 1 S. 1 BGB
einen Anspruch auf Entschädigung, die in Form eine Geldrente zu leisten ist.
Der für die Bemessung der Geldrente maßgeblich Zeitpunkt bestimmt sich nach § 912 Abs. 2 S. 2 BGB
. Dort ist ausdrücklich geregelt, dass der Zeitpunkt der Grenzüberschreitung ist, also der Zeitpunkt, indem Garage erbaut wurde.
Dass Ihr Nachbar 1972 eine Baugenehmigung erhalten hat, ist für die Höhe der Geldrente unerheblich. Nicht die Genehmigung, sondern erst der tatsächliche Überbau haben Ihr Grundstück beeinträchtigt.
Weiterhin ist die Geldrente nach der Höhe des Verkehrswertes (dieser kann vom Bodenrichtwert abweichen) der Grundstücks zur Zeit des Überbaus zu bestimmen. Hierzu kann Ihnen der damalige Kaufpreis einen Hinweis liefern, letzte Sicherheit bringt aber nur ein Sachverständigengutachten.
Alternativ können Sie nach § 915 BGB
verlangen, dass der Nachbar Ihnen den überbauten Teil des Grundstücks abkauft. Hier wäre der Preis nach dem Verkehrswert zur Zeit des Überbaus zu bestimmen. Sollten Sie sich für diese Variante entscheiden, steht Ihnen für die Zukunft keine Rente mehr zu, da Sie dann nicht mehr der Eigentümer des Grundstücks sind und daher nicht beeinträchtigt werden.
Das von Ihnen angedachte Vorgehen, sowohl eine Entschädigung für die überbaute Fläche als auch eine Geldrente zu beanspruchen, ist rechtlich nicht haltbar. Sie haben nur die Möglichkeit, für eines von beidem zu entscheiden. Wenn Sie grundsätzlich an der Grundstücksnutzung interessiert (diese wird in Zukunft nach Abbruch der Garage wieder möglich sein) sind, liegt die Geldrente näher. Haben Sie das Grundstück insoweit „abgeschrieben" ist eine Entschädigung nach den Grundstückwert eher Ihren Interessen entsprechend. Da sich diese Interessen gegenseitig notwendigerweise ausschließen, können Sie nur eines der beiden Interessen verfolgen und müssen sich entsprechend für ein Variante entscheiden.
Maßgeblich für die Bemessung der Entschädigung – sei es Geldrente oder Abkauf – ist der Verkehrswert zur Zeit des Überbaus. Solange dieser nicht auf Grundlage eines Gutachtens festgestellt wird, können Sie sich am Bodenrichtwert orientieren.
Nach der derzeitigen Rechtslage können Sie daher nur eine Geldrente oder den Abkauf erfolgreich einklagen, eine Kumulierung ist leider nicht möglich.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.
Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.
Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)
Im Falle wir akzeptieren die Überbaurente haben wir folgende Frage:
Wenn wir die Überbaurente bis zum heutigen Tag erhalten ist damit alles abgegolten, oder können wir auch in den folgenden Jahren Überbaurente verlangen, wenn ja wie lange (z.B. Solange der Überbau anhält ?
PB
Im Falle wir akzeptieren die Überbaurente haben wir folgende Frage:
Wenn wir die Überbaurente bis zum heutigen Tag erhalten ist damit alles abgegolten, oder können wir auch in den folgenden Jahren Überbaurente verlangen, wenn ja wie lange (z.B. Solange der Überbau anhält ?
PB
Sehr geehrter Rechtsuchender,
für die Entschädigung in Form einer Rente müssen Sie sich nicht ausdrücklich entscheiden. Diese steht Ihnen kraft Gesetzes zu. Eine ausdrückliche Entscheidung müssten Sie nur treffen, wenn Sie von der Möglichkeit des Abkaufs Gebrauch machen wollten.
Entsprechend steht Ihnen die Rente für die Zukunft zu, aber auch für die Vergangenheit. Bei den Rentenansprüchen für die Vergangenheit ist jedoch zu beachten, dass diese der regelmäßigen Verjährung unterliegen. Entsprechend sind die Renten für die Jahre vor 2008 wohl verjährt. Wenn Ihr Nachbar sich hierauf beruft, wären diese Forderungen nicht mehr durchsetzbar.
Der Anspruch auf Geldrente erlischt erst, wenn der Überbau beseitigt ist - denn so lange sind Sie ja auch in Ihrer Nutzungsmöglichkeit beschränkt. Die Rente ist jährlich im Voraus zu entrichten, § 913 BGB
.
Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochenende und viel Erfolg bei der Wahrung Ihrer Interessen.
Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)
