Baugenehmigung abgelehnt (bei Schwarzbau auf dem Grundstück)

Ziel: Das Dachgeschoß von meinem Haus soll zur Wohnung ausgebaut werden, wobei das komplette Dach erneuert wird.

Vor 15 Jahren habe ich ein Haus gekauft, wobei es einen Anbau gibt, der nicht genehmigt ist. Im Anbau stehen aktuell nur Fahrräder. In der Bauberatung der Stadt Köln hat man mir vor 15 Jahren kurz vor dem Kauf mitgeteilt, dass die Stadt von dem Schwarzbau seit mindestens 30 (also jetzt 45) Jahren weiß und nichts dagegen unternehmen wird. Dass ich darauf keinen Rechtsanspruch habe, weiß ich. Sollte eine Abrissverfügung kommen, wäre das nicht besonders tragisch und ich würde sie ohne Widerspruch befolgen.

Vor 1,5 Jahren habe ich eine Architektin mit dem Beantragen einer Baugenehmigung beauftragt, zwecks Ausbau Dachgeschoß. Abrechnung nach Aufwand, Kostenvoranschlag ca. 4000€. Es stellte sich dann heraus, dass laut ursprünglicher Baugenehmigung (von ca. 1950) das Haus breiter ist als das Grundstück, was defacto nicht stimmt. Um das zu korrigieren, musste laut Architektin ein Vermesser beauftragt werden, Kosten ca. 2000€. Der musste von Amts wegen den Anbau mitmessen. Die Architektin hat dann die Baugenehmigung beantragt, ohne den Anbau einzuzeichnen. Wegen dem Mehraufwand bis hier hat sie ca. 2000€ zusätzlich verlangt. Das Bauamt hat bemängelt, dass im Bauantrag kein Anbau ist, in den Daten vom Vermesser schon. Also hat sie den Anbau eingezeichnet, Aufwand ca. 2000€.
Ca. 4 Monate später hat das Bauamt die Genehmigung abgelehnt, Kosten ca. 2000€. Dabei gab es 5 Gründe, wobei zwei auf den Anbau entfallen (Abstandsfläche passt nicht, Anbau ragt aufs Nachbargrundstück) und drei aufs Dachgeschoß (Rettungsweg hat zwei Antrittstufen, obwohl nur eine erlaubt ist, Brandwand fehlt, Fenster für den Rettungsweg ist >1m von der Traufkante entfernt).

Laut Bauamt ist nun entweder eine Klage gegen die Ablehnung oder eine Neueinreichung notwendig.

Die Architektin hielt Rücksprache mit ihrem Anwalt, der erst Details nach Sichtung der Unterlagen mitteilen möchte. Dazu will sie von mir eine Kostenübernahme bzgl. allem was mit dem Anbau zu tun hat, da der Anbau ihre Arbeit nicht betrifft. Die würde ich ungerne erteilen. Dass mir der Anbau nicht wichtig ist, weiß sie. Ich bot ihr an, den Anbau bei der Baugenehmigung durchzustreichen, als Zeichen, dass ich er abgerissen wird. Aber sie geht davon aus, dass er genehmigungsfähig ist. Zudem gehe ich mit der Einstellung, dass der Anbau ihre Arbeit nicht betrifft, nicht ganz mit, da ihre dritte Rechnung ausschliesslich den Anbau betraf.

Insgesamt habe ich nun ca. 12.000€ bezahlt und abgesehen von einer Ablehnung und einem vermessenem Haus nichts in der Hand. Im Prinzip weiß ich nun nicht, wie ich weiter verfahren soll. Ganz konkret wäre es hilfreich zu wissen, ob ich von der Architektin Geld zurück verlangen kann, da soweit ich gelesen habe, ein Architekt eine genehmigungsfähige Planung schuldet und wenn ja, welche Posten konkret. Nur ihre ursprüngliche Arbeit, ihre komplette Arbeit, die Kosten für die Ablehnung vom Bauamt und ggf. die Kosten für den Vermesser. (Die Kosten für den Vermesser wären meiner Meinung nach auch angefallen, wenn es den Anbau und die anderen Fehler in der Baugenehmigung nicht geben würde. Die sind also nicht weiter tragisch.)

Zusätzlich wäre es hilfreich zu wissen, ob ich der Architektin nun eine Art Versuch zur Mängelbeseitigung zugestehen muss, in der Form einer neuen Baugenehmigung oder gar einer langwierigen Klage gegen das Bauamt auf ihre Kosten. Die Architektin deutete an, dass es sein könnte, dass das Bauamt eine Nachbesserung hätte fordern müssen und nicht zur direkten Ablehnung berechtigt gewesen wäre. Dazu möchte ich erwähnen, dass einmal jeder Monat Verzögerung mindestens 1000€ weniger Miteinnahmen bedeutet und dass sich der Zustand des Daches zusehends verschlechtert und ich laut Dachdecker nur noch wenige Monate Zeit habe, bis ich eine relativ teure Instandhaltung beauftragen muss, die bei dem geplanten Ausbau hinfällig wäre.

Da ich bereits vor der Ablehnung mit der Architektin unzufrieden war, nachdem sich dort mein Ansprechpartner geändert hat und zeitgleich die Kosten deutlich gestiegen sind, wäre es "ein Traum", wenn ich einen (Groß-)Teil der bisherigen Kosten von der Architektin zurückfordern und mit einem neuen Architekten eine neue Baugenehmigung beantragen könnte.

Für Ihre Antwort und einen Ratschlag, wie ich weiter verfahren soll, danke ich Ihnen.