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Tiefgarage als GbR – Änderung der Vereinbarung

| 23.03.2011 17:46 |
Preis: ***,00 € |

Gesellschaftsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

mein Problem ist, dass in der TG, die als Teileigentumseinheit Nr. 20 einer Mehrfamilienhaus-Anlage bezeichnet ist, sowohl ebenerdige als auch Duplexplätze vorhanden sind. Trotzdem hat der Bauherr/Alleineigentümer 1973 im Innenverhältnis der Tiefgarage eine Gemeinschaft nach Bruchteilen gem. §§ 741-758 BGB gegründet.
Bei den Ersterwerbern wurden die gekauften und nummerierten Garagenstellplätze im Kaufvertrag zur alleinigen Nutzung zugesichert. Bei der Kostenverteilung wurde zwischen den technisch anfälligen, deshalb in der Wartung, Reparatur etc. kostspieligen Duplexplätzen und den ebenerdigen Stellplätzen, die keine Wartung, Reparatur etc. benötigen, kein Unterschied gemacht.

Allerdings bei dem Kaufpreis schon. Die ebenerdigen Stellplätze kosteten damals (1975) DM 10.000,-, die Duplexplätze „nur" DM 6.000,-.

Die folgenden Angaben dienen zum besseren Verständnis und zur Beurteilung des Sachvehalts.

TG Nr. 20

In der Teilungserklärung/GO

Ziff. 2.20

„Miteigentumsanteil zu 52,48/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Kellergeschoss gelegenen Tiefgarage, bestehend aus 14 PKW-Abstellplätzen – davon 6 Ein-zelabstellplätze und 4 Duplex-Garagen – und allen Verkehrsflächen, im Aufteilungsplan mit Nr. 20 bezeichnet.

Im Grundbuch

"In Abt. II (Belastungen)

a) Das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist für immer ausgeschlossen

b) Die Benutzung ist geregelt"

Im Ersterwerber-Kaufvertrag:

„Hinsichtlich der Miteigentumsgemeinschaft an dem Teileigentum „Tiefgarage" wird folgendes vereinbart:
1.

Das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist für immer ausgeschlossen.

2.

Die Benutzung des Teileigentums ist so geregelt, dass jedem Miteigentümer die Alleinnutzung an so vielen Abstellplätzen zusteht, wie er 1/14 Eigentumsanteile an dem Teileigentum hat, während die Benutzung der übrigen Flächen, Anlagen und Einrichtungen allen Miteigentümern zusteht. Bei Duplex-Plätzen liegen die gerade Nummer unten.

Dem jeweiligen Eigentümer des in dieser Urkunde verkauften Miteigentumsanteils steht die Alleinnutzung des Abstellplatzes zu, der im Aufteilungsplan und in der Grundlagenurkunde mit Nr. G xx bezeichnet ist.

Die Eintragung dieser Regelungen als Belastung aller Anteile gemäß § 1010 BGB wird bewilligt und beantragt.

Der Eigentümer hat eine entsprechende Regelung mit jedem Käufer eines Miteigentumsanteils zu treffen."


Obwohl die 14 Stellplätze nicht nur qualitativ, sondern auch finanztechnisch unterschiedlich sind, wurde vom Bauherrn keine Regelung für Kostenarten getroffen, die ausschließlich die Duplexplätze betreffen, wie z. B. TÜV-Prüfung, Wartung, Reparatur, Sanierung (Austausch der Bodenprofile) etc.

Auch die Eigentümerverteilung ist recht ungünstig für die Besitzer von ebenerdigen Stellplätzen.

Ein Miteigentümer (die Tochter des Bauherrn) verfügt über 7 Stellplätze (6 Duplex und 1 ebenerdiger)
Jeweils einen Duplex-Stellplatz besitzen 2 Miteigentümer
2 ebenerdige Stellplätze besitzt 1 Miteigentümer
Jeweils einen ebenerdigen Stellplatz haben 3 Miteigentümer.

Mit 7 Stellplätzen bestimmt die Tochter des Bauherren alles, weil sie 50 % der Stimmen hat. In den Fällen, wenn es um Probleme der Duplexplätze geht, sind es sogar mit
den 2 anderen Duplex-Eigentümern 9 Gegenstimmen. Demnach haben die 5 Miteigentümer mit den ebenerdigen Stellplätzen keine Chance etwas mitzubestimmen.

Kurz gesagt, die ebenerdigen Stellplatzinhaber werden ausschließlich zur Mitfinanzierung der Duplex-Stellplätze benutzt, die im Übrigen gegenüber den ebenerdigen Stellplätzen alle vermietet sind.

Die durch die Mieter stark abgenutzte und nicht gepflegte Duplex-Anlage kostet immer mehr Geld. In den nächsten Jahren müssen auch die Bodenprofile ausgetauscht werden! Auch die Hydtaulik muss ständig repariert werden.

Eine Änderung der ursprünglichen Vereinbarung des Bauherren als er noch Alleineigentümer des Objekts war, ist nicht möglich, weil die Duplex-Miteigentümer dies ablehnen.

Deshalb wäre meine Fragen:

1.
Wie kann diese Vereinbarung per Gerichtsverfahren doch so abgeändert werden, dass die Majorität der Tochter des Bauherren bei den Abstimmungen beschnitten wird?

2.
Eine Änderung der Kostentragung dahin gehend zu erwirken, dass die ebenerdigen Stellplatzeigentümer nicht mehr an der Mitfinanzierung der Duplex-Stellplätze herangezogen werden.

Für eine fundierte Antwort möglichst mit Gerichtsurteilen, die als Präzedenzfälle in Be-tracht kommen könnten, bedanke ich mich im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen
ge1947

23.03.2011 | 18:56

Antwort

von


(745)
Wrangelstrasse 16
24105 Kiel
Tel: 0431-895990
Web: http://www.kanzlei-steidel.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller (in),
Ihre Anfrage(n) möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten:

Es besteht in Ihrem Fall eine langjähirge Verwaltungs- und Benutzungsregelung für die gesamte Tiefgarage, nach welcher eine Unterscheidung nach Art der Stellplätze eben nicht stattfindet.

An diese Verwaltungspraxis sind sämtliche Miteigentümer und damit sämtliche Teilhaber an der Gemeinschaft gebunden.

Selbstverständlich kann nach § 745 I BGB durch Stimmenmehrheit jederzeit eine abweichende Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Nach Ihren Angaben wird eine solche Stimmenmehrheit allerdings nicht erreichbar sein.

Damit ist zunächst festzuhalten, dass eine Änderung der Vereinbarung nicht zwangsweise durchgesetzt werden kann. Jedem Miteigentümer steht es frei, sein Eigentum und damit seine Teilhaberschaft zu behalten oder zu veräußern.

Ein einziger Ausweg kann lediglich darin bestehen, die Aufhebung der Gemeinschaft "aus wichtigem Grunde " nach § 749 II BGB zu verlangen.

Die Aufhebung der Gemeinschaft ist ausgeschlossen. In diesem Fall sieht die oben genannte Vorschrift vor, dass gleichwohl die Aufhebung ( und anschliessende Neuregelung ) verlangt werden kann, wenn ein "wichtiger Grund" vorliegt. Da es sich aber um die ultima ratio handelt ist bei der Prüfung eines solch wichtigen Grundes ein strenger Maßstab anzulegen.

Erforderlich ist, dass eine ordnungsgemäße gemeinschaftliche Nutzung und Verwaltung unter Abwägung aller den Einzelfall prägenden Umstände unmöglich ist und dass der Beteiligte, der die Aufhebung begehrt, den wichtigen Grund nicht allein oder überwiegend herbeigeführt hat. ( So der von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz, BGH ZIP 95,113 ).

Bloße Uneinigkeit,Feindschaft oder Schikanen zwischen den Beteiligten reichen dagegen nicht aus.

Unter Berücksichtigung dieser Maßgaben halte ich einen durchsetzbaren Aufhebungsanspruch für zweifelhaft. Es kommt durchaus häufiger vor, dass Kosten für Instandhalungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum den einen Miteigentümer mehr nutzen als dem anderen. Dies liegt in der Natur der Sache und ist Ausdruck dem Gemeinschaftsgefüges. Für eine weitergehende Beurteilung müssten die Hintergründe ( tatsächliche Lastenanteile etc.) allerdings tiefergehend untersucht werden.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen einen hilfreichen rechtlichen Überblick verschafft und die aufgeworfenen Fragen damit zufriedenstellend beantwortet zu haben. Bitte beachten Sie, dass es sich hier lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt, die eine umfassende Prüfung der Sach- und Rechtslage unter Vorlage der betreffenden Unterlagen nicht ersetzen kann und soll.


Rechtsanwalt Sascha Steidel
Fachanwalt für Familienrecht

Bewertung des Fragestellers 24.03.2011 | 09:45

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