Stimmrecht

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zu 1.) Ist für einen rechtsgültigen Beschluss der Eigentümerversammlung des herrschenden Grundstücks Einstimmigkeit erforderlich, oder ist bereits die einfache Mehrheit der Anteile ausreichend? Z.B. für Beschlüsse für grössere Reparaturen/Sanierungen oder für Regelung der Verwaltung.

Es kommt hier darauf an, wie die Eigentumsverhältnisse an der Tiefgarage genau geregelt wurden. Sie gehen hier von einfachem Bruchteilseigentum aus, es kann sich aber auch um Teileigentum handeln, so dass dann das Wohnungseigentumsgesetz gemäß § 1 WEG dennoch Anwenung finden würde.

Handelt es sich um nach WEG begründetes Teileigentum, können solche Maßnahmen, die wie von Ihnen geschildert der Instandhaltung oder Instandsetzung dienen gemäß § 21 WEG mit einfacher Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. Wenn jedoch die geplanten Maßnahmen über eine solche reine Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen und auch bauliche Veränderungen erfolgen sollen, wäre gemäß § 22 WEG die Zustimmung aller Eigentümer und somit einstimmige Beschlussfassung erforderlich.

Soweit aber wie von Ihnen vermutet nur Bruchteilseigentum in dem Sinne begründet wurde, dass jedem Eigentümer nicht ein bestimmter realer Anteil des Grundstückes, sondern nur ein ideeller Anteil des gesamten gemeinsamen Grundstücksteils zusteht, dann genügt so oder so durch die Eigentümer gemäß § 745 Abs.1 BGB eine Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit.

Zu 2.) Die Unterlassung (seit 3 Jahren) anstehender Betonsanierungen stellt derzeit zwar -keine akute- Gefahr dar, jedoch verteuert eine längere Verzögerung die erforderlichen Massnahmen. Kann hier auf Schädigung durch Unterlassung erfolgreich plädiert werden? Und wie ist dies bei einer ziemlich "problematischen" Gemeinschaft praktisch durchzusetzen?

Dies ist grundsätzlich nicht ausgeschlossen, jedoch können einzelne Eigentümer Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft nur dann geltend machen, wenn dieser ein Verschulden zuzurechnen ist. Auch untereinander können die einzelnen Eigentümer der Gemeinschaft einander bei nicht rechtzeitiger Instandsetzung nur bei schuldhafter Unterlassung der ihnen gebotenen Verwaltungsmaßnahmen haftbar gemacht werden (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 10.01.2005, Az: 24 W 283/03 ). Dabei kann dann insbesondere ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung der der Eigentümergemeinschaft obliegenden Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung auch dadurch entstehen, sofern es die Eigentümer schuldhaft unterlassen haben, eine die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ermöglichende Beschlussfassung herbeizuführen (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 20.10.2004, Az: 24 W 97/03 ). Genauso kann aber auch der Verwalter zum Schadensersatz verpflichtet sein, soweit dieser seiner Verpflichtung zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nicht nachkommt.

Rein praktisch kann ein solcher Schadensersatzspruch gegen den Verwalter von jedem einzelnen Bruchteilseigentümer gemäß § 432 Abs. 1 BGB allein geltend machen kann, es muss dabei lediglich die Leistung an alle Bruchteilseigentümer gemeinschaftlich verlangt werden. Die Durchsetzung von entsprechenden Ansprüchen gegenüber der Gemeinschaft selbst ist praktisch ungleich schwieriger. Zwar geht das Gesetz zunächst davon aus, dass für die Gemeinschaft auch die einzelnen Mitglieder gesamtschudnerisch haften und und somit jeder Eigentümer auch selbst bzw. allein in voller Höhe haftbar gemacht werden könnte. Jedoch hat der Bundesgerichtshof entgegen dieser gesetzlichen Einordnung entschieden (BGH, Beschluss vom 02.06.2005, Az: V ZB 32/05 ), dass für die gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten lediglich die Gemeinschaft mit ihrem Gesamthandsvermögen einzustehen hat und nicht der einzelne Eigentümer mit seinem jeweiligen Privatvermögen, wodurch die aufgezeigte gesamtschuldnerische Haftung einzelner Eigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft weitestgehend aufgehoben wurde.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Tag und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt


Hinweis: Diese Plattform kann eine Rechtsprüfung nicht ersetzen und leisten. Wenden Sie sich bitte direkt per E-Mail an mich, wenn Sie eine weitergehende Prüfung und Kommunikation wünschen. Hier kann nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden.