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Stelzenhaus im Garten aufstellen mit ca 4m Höhe

| 24.11.2020 19:53 |
Preis: 57,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Elisabeth v. Dorrien


Möchte ein Stelzenhaus (Spielhaus für Kinder) in meinem Garten errichten welches mit Dach eine Gesamthöhe von 4m Höhe aufweist.
Die Grundfläche des Spielhauses beträgt 3,40m x 2,50m. Der Garten hat 9m wo Nachbar (B) eine Aussicht in das freie hat. Danach kommt die Garage des anderen Wohnhauses ( Nachbar (A). Der Nachbar (B) auf der anderen Seite hat diese 9m um nach Westen durchzuschauen. Das Spielhaus nimmt ihm 3,40 Meter Sicht weg. Die extreme Höhe von 4 Metern akzeptiert der Nachbar (B) nicht, obwohl wir einen Mindestabstand zu seiner Grenze von 4 Metern einhalten würden.

Kurz zusammengefasst: Das Spielhaus steht zwischen meinem Haus und Nachbars (A) Garage. Nachbar (B) beschwert sich schon im Voraus das er es nicht akzeptieren werde, weil wir ihm die Sicht mit dem 4 Meter hohen Haus verbauen würden. Die Hecke, welche einen Grenzabstand von 1m hat, wollte er erst auch nicht akzeptieren. In der Vergangenheit wurden mir schon von Nachbar (B) verklagt, welche er verloren hatte.

Bundesland Bayern

Sehr geehrter Fragesteller,

ich fürchte, ich habe keine guten Nachrichten für Sie, denn es kommt zunächst gar nicht auf die Meinung Ihrer Nachbarn an.

Sie müssten eine Baugenehmigung beantragen, und ich sehe die Aussichten dafür eher negativ.

Das VG München (Urteil vom 13. Juli 2016 – M 9 K 15.570) hat einem ähnlichen Vorhaben kürzlich eine Absage erteilt:

"Die Errichtung einer baulichen Anlage bedarf nach Art. 55 Abs. 1 BayBO einer Baugenehmigung (...) [Es handelt] sich bei dem Spielhaus um eine bauliche Anlage i. S. v. Art. 2 Abs. 1 Satz 4, Abs. 1 Satz 1 BayBO, da es aus Bauprodukten hergestellt und über die Stützkonstruktion fest mit dem Erdboden verbunden ist.
Das Spielhaus ist (...) auch kein verfahrensfreies Bauvorhaben i. S. des Art. 57 Abs. 1 BayBO. In die Berechnung des umbauten Raumes ist auch der von der Stützkonstruktion einfasste Raum unterhalb des Holzhauses miteinzubeziehen (OVG Lüneburg, U. v. 8.9.2010 - 1 KN 129/07 - und B. v. 9.3.2012 - 1 LA 140/09 -; VG Göttingen, U. v. 28.4.2015 - 2 A 826/13 -). Da es sich bei dem Spielhaus um ein Gebäude i. S. v. Art. 2 Abs. 2 BayBO handelt, kommt auch eine Verfahrensfreistellung nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 10 lit. c BayBO nicht in Betracht. Das Vorhaben ist nicht genehmigungsfähig und die Herstellung rechtmäßiger Zustände auf andere Weise ist ebenfalls nicht möglich. Dabei gilt, dass die Beschränkung der bauaufsichtlichen Prüfung nach Art. 59 BayBO nicht von der Verpflichtung entbindet, Anforderungen, die durch andere öffentlich-rechtliche Vorschriften an die Anlage gestellt werden, einzuhalten. (...) Eine Befreiung von der Abstandsflächenpflicht nach Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 BayBO besteht nicht, da die mittlere Wandhöhe von 3 m deutlich überschritten wird. (...) Unter Berücksichtigung der Ausmaße und der Höhe des Spielhauses ist es für die Nachbarschaft unzumutbar, dass dieses auf Höhe ihres ersten Obergeschosses in kurzer Entfernung zu den Fenstern steht. (...) Das Interesse der Kinder an kindgerechtem Spielraum wurde vom Landratsamt in die Abwägung eingestellt. Angesichts der Massivität und der Situierung des Spielhauses wiegt hier jedoch die Verletzung der Nachbarrechte schwerer. Durch das Spielhaus unmittelbar an der Grundstücksgrenze ist eine erhebliche Beeinträchtigung für das Nachbargrundstück FlNr. ... entstanden. Dies gilt umso mehr, als insbesondere von dem Fenster an der Nordseite des Spielhauses, das sich auf gleicher Höhe wie die Fenster im Obergeschoss des Nachbarwohnhauses befindet, direkt dort Einsicht genommen werden kann. (...)"

Es ist leider davon auszugehen, dass die Baubehörde wegen der doch sehr ähnlichen Umstände keine Genehmigung erteilen würde, und täte sie dies doch, so würde zumindest Ihr feindselig eingestellter Nachbar B dagegen klagen. Seine Erfolgsaussichten sind in Anbetracht des Urteils des VG München als gut einzuschätzen.

Das heißt natürlich nicht, dass Sie es nicht versuchen sollten, aber aus anwaltlicher Sicht müssen Sie mit viel Gegenwind rechnen.

Es tut mir sehr leid, dass ich keine günstigere Mitteilung für Sie habe. Wenn noch etwas unklar geblieben ist, so fragen Sie gerne nach. Vorerst verbleibe ich mit freundlichen Grüßen!

Elisabeth v. Dorrien
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 24.11.2020 | 23:05

Das sind leider keine guten Neuigkeiten.

Selbst der Grenzabstand mit 4m zum Nachbar (B) nützt nichts? Nachbar (A) hat eine Garagenwand dort. Das Spielhaus ist geschlossen uns hat zum feindseligem Nachbarn keinerlei Fenster oder Balkon etc... Wenn ich Tannenbäume pflanzen würde, wäre die Sicht ja auch weg.
Das Landratsamt meinte das es keinerlei Baugenehmigung bräuchte.

Wenn ich eine Baugenehmigung dafür bekommen würde, das Spielhaus keinerlei Fenster zum Nachbarn (B) hätte und 4m von der Grenze entfernt aufgestellt würde, evtl noch hohe Heckenpflanzen, denken Sie das es die Chancen erhöhen würde, dass das Spielhaus doch irgendwie realisiert werden könnte?

Mit freundlichen Grüßen und danke erstmal für die schnelle Antwort.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.11.2020 | 23:19

Sehr geehrter Fragesteller, vielen Dank für Ihre freundliche Nachfrage!

Ja, die von Ihnen geplante Gestaltung ermöglicht aus meiner Sicht eindeutig eine einvernehmliche Lösung mit dem Nachbarn. Die Frage ist nur, ob er zu diesem Entgegenkommen bereit ist. Wenn er dazu nicht bereit ist und klagt, dann gilt das bereits Gesagte.

Allerdings sehe ich die Auskunft des Landratsamtes sehr positiv, denn ob Sie wirklich eine Baugenehmigung brauchen, wird lokal entschieden. Aus anwaltlicher Sicht muss ich Ihnen den "worst case" schildern, und das Urteil des Verwaltungsgerichts München klingt da eben sehr negativ. Es ging dort aber um ein Spielhaus mit einem Raummaß von mehr als 75 Kubikmeter. Nach Ihren Größenangaben erreichen Sie dieses Raummaß eher nicht, allerdings wird auch der sozusagen leere Raum unter den Stelzen mit in die Berechnung einbezogen.

Wenn sich aufgrund dieser Maße jedoch ergeben sollte, dass Sie keine Baugenehmigung benötigen, weil die entsprechende Größe nicht erreicht bzw. überschritten werden, dann kann Ihnen der missgünstige Nachbar nur dadurch einen Strich durch die Rechnung machen, dass er selbst gegen das Vorhaben klagt.

Wie Sie aus dem erwähnten Urteil des VG München sehen, kann es im schlimmsten Fall sogar eine Abrissverfügung gegeben, wenn ohne Genehmigung gebaut wurde und ein Gericht eine solche allerdings für erforderlich hält. Wenn Sie aber das Landratsamt auf Ihrer Seite haben, dann sehe ich die Sache deutlich positiver.

Ich rate Ihnen auf jeden Fall zu einem letzten Versuch, mit dem Nachbarn eine friedliche Lösung zu finden. Sie gehen doch mit Ihren baulichen Vorschlägen sehr in Vorleistung, deshalb hoffe ich für Sie, dass der Nachbar ein Einsehen hat. Wenn er begreift, dass Sie dieses Vorhaben ohne Genehmigung durchziehen können, gibt er seinen Widerstand vielleicht auf und es kommt nicht zum großen Konflikt. Das wünsche ich Ihnen und Ihren Kindern.

Ich verbleibe nochmals mit freundlichen Grüßen und wünsche Ihnen viel Glück!

EvD

Bewertung des Fragestellers 26.11.2020 | 11:42

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