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Stellplatzablöse für neuen Gewerbemieter - wer ist in der Pflicht zur Zahlung

| 17.02.2015 00:26 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Stellplatzablöse für neuen Gewerbemieter - wer ist in der Pflicht zur Zahlung

Ich besitze ein Mehrfamilienhaus mit einem Laden, diesen habe ich leer übernommen. Spät fand sich ein Ladenmieter.
Der Gewerbemietvertrag auf Vordruck wurde mit folgenden Angaben geschlossen:
- Vermietet werden die Räume für einen Laden, Zweck: zum Betrieb eines Ladengeschäfts für Handel mit Textilien
- Zusätzlich vermietet: Nichts (keine Stellplätze, sonst anzukreuzen)
Die Anlage als speziell ausgehandelter Bestandteil zum Mietvertrag enthält:
Der Mieter wird alle mit seinem Betrieb in Verbindung stehenden erforderlichen behördlichen Genehmigungen und Konzessionen auf eigene Kosten einholen, soweit diese auf die Person des Mieters und dessen Unternehmen bezogen sind.

Der Mieter beantragte die Genehmigung zur Außenwerbung usw. und erhielt verschiedene Auflagen von Ämtern. Darunter war die Aufforderung zur Einholung der Umnutzungsgenehmigung. Bei seiner Nachfrage beim Amt stellte sich heraus, dass die Räume beim Bauamt nach Auszug des letzten Mieters vor vielen Jahren und anschließendem Umbau durch einen Vorbesitzer zur besseren Gewerbeeignung beim Amt nicht mehr als Gewerbe und nicht als Wohnung sondern als Bestandteile von Hauseingang und Treppenhaus (obwohl der Wohneingang mit Treppe separat ist) geführt wurden. Es stand seit dem leer. Als neuer Eigentümer stellte ich nach dieser Überraschung des Gewerbemieters den Bauantrag zur Umnutzung als Gewerbe Textilverkauf um dem Mieter die Möglichkeit der Gewerbenutzung gemäß geschlossenem Mietvertrag zu garantieren. Dem Bauantrag zur Umnutzung (ohne Baumaßnahmen) wurde entsprochen. Aber darin wurden zusätzlich Ablösen für Stellplätze gefordert, die auf dem Grundstück und in der Nachbarschaft nicht anlegbar sind. Diese Ablösebeträge sind in dieser Stadt in Sachsen branchenabhängig und verfallen nach erfolgter Zahlung, wenn ein Mieter mit geringerer Stellplatznachweispflicht danach mieten würde. Kommt als nachfolgender Mieter wieder ein Gewerbe mit höherer Stellplatzpflicht (ermittelt durch neuen erzwungenen Umnutzungsantrag), dann muss die Differenz erneut mit Ablösebetrag ausgeglichen werden. Der Umfang der Stellplatzpflicht und die damit verbundene Ablöse ist an den aktuellen Mieter im Vergleich zum Vormieter gekoppelt - Das habe ich durch andere Betroffene der Stadt bestätigt bekommen. Die Eigenschaft der erforderlichen Stellplätze und deren Ablösebetrag ist also an das bzw. die konkreten Gewerbe gekoppelt und nicht einmalig an das Gebäude.

Das Haus habe ich inzwischen aus anderen Gründen verkauft (kurz nach Mietvertrag), den Umnutzungsantrag hatte ich nach dem Kaufvertragsdatum gestellt und die zugehörigen Gebühren bezahlt (ohne Stellplatzablöse, das wird ein separater Bescheid), um die Durchführbarkeit des Gewerbemietvertrages zu garantieren. Der Wechsel von Nutzen und Lasten ist inzwischen vollzogen, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch noch nicht. Der Käufer erhält seit Nutzem/Lasten-Wechsel auch alle Mietzahlungen.

Frage:
Wer steht in der Pflicht diese Stellplätze durch Zahlung an die Stadt abzulösen ? - Gewerbemieter, neuer Käufer oder ich als alter Eigentümer ? Kann ich die Ablösegebühr vom Mieter oder Käufer berechtigt einfordern ? Kann ich die zusätzliche Auflage zur Ablöse der Stellplätze von der von mir beantragten Umnutzung trennen, indem diese Genehmigung nur Bestand haben wird wenn auch die Mieter-spezifischen Stellplatzverpflichtungen durch Mieter oder Käufer beglichen werden ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen im Rahmen der von Ihnen gebuchten Erstberatung wie folgt beantworten:

Für eine abschließende Beantwortung Ihrer Fragen sind zusätzlich Einsichtnahme und Überprüfung aller relevanten Unterlagen, wie

-Umnutzungsantrag
-Gewerbemietvertrag
-Grundstückskaufvertrag
-Angabe der Stadt (Satzung der Gemeinde)

unabdingbar. Hierzu empfehle ich die Schaltung einer Anwalt-Direktanfrage, bei der die Übermittlung von Dokumenten vorgesehen ist.

Für die von Ihnen hier gebuchte Erstberatung ist es weder vorgesehen, noch möglich, Unterlagen zu prüfen.


Generell gilt für die von Ihnen gestellten Anfragen folgendes:

Bei der angesprochenen Stellplatzablöse handelt es sich um einen öffentlich-rechtlichen
Stellplatzablösungsvertrag nach den Landesbauordnungen; in diesen wird gegen Zahlung eines Abstandsbetrages, der zur Schaffung öffentlichen Parkraumes verwendet wird, die baurechtliche Pflicht zum Nachweis von Stellplätzen auf privaten Baugrundstücken abgelöst, sofern das jeweilige Landesrecht, wie vorliegend Sachsen in der SächsBO, eine Ablösung zulässt. Näheres (Höhe des Betrages usw.) regeln die entsprechenden Satzungen der Gemeinden.

Adressat eines entsprechenden Leistungsbescheides und damit Zahlungspflichtiger ist derjenige, der den Bauantrag eingereicht hat, denn der Bauherr trägt nach dem allgemeinen Grundsatz des § 53 SächsBO (Sächsische Bauordnung) die Verantwortung für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Hierzu gehört auch die Verpflichtung zur Herstellung der notwendigen Stellplätze gemäß § 49 SächsBO bzw. zur Zahlung diesbezüglicher Ablösungsbeträge.

Dadurch, dass Sie den Bauantrag eingereicht haben, kommt Ihnen eine Bauherreneigenschaft zu.

Bauherr ist derjenige, der ein Bauvorhaben vorbereitet oder ausführt oder vorbereiten oder ausführen lässt, d. h. auf dessen Veranlassung bzw. mit dessen Willen eine Baumaßnahme durchgeführt wird. Mit der in der SächsBO normierten Pflicht, die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Anzeigen und Nachweise an die Bauaufsichtsbehörde zu machen, ist klargestellt, dass zunächst der Bauherr dafür verantwortlich ist, die formelle Legalität der Baumaßnahme herzustellen.

Die Person des Bauherrn ergibt sich dabei aus dem Bauantrag, der schriftlich einzureichen und vom Bauherrn zu unterschreiben ist. Diese Unterschrift ist auch dann maßgebend, d. h. eine Person ist auch dann Bauherr, wenn der Bau nicht oder nicht mehr in ihrem Auftrag und für ihre Rechnung ausgeführt werden soll. Als Bauherr muss sich auch derjenige behandeln lassen, der sich gegenüber der Baurechtsbehörde durch Einreichen eines Bauantrages als solcher ausgibt (so schon Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, VGH BW, Urteil vom 26.11.1980 - 3 S 2005/80, ständige Rechtsprechung).

Im vorliegenden Fall haben Sie, so habe ich es Ihrer Schilderung entnommen, den Bauantrag und ggf. die Baubeschreibung als Bauherr unterschrieben und beim Bauamt eingereicht.

Damit wurden Sie alleiniger Bauherr des Bauvorhabens XY "Umnutzung der XY-Flächen zum Betrieb eines Ladengeschäfts für Handel mit Textilien" in X-Stadt.

Der Leistungsbescheid wird daher an Sie adressiert werden, so dass Sie gegenüber der Gemeinde als Zahlungspflichtiger den Ablösebetrag werden zahlen müssen.

Wenn vertragliche Regelungen in den von Ihnen abgeschlossenen Verträgen (Mietvertrag, Grundstückskaufvertrag) fehlen, besteht kein berechtigter Anspruch auf Erstattung dieser Kosten durch andere Personen.

Inwieweit der Grundstückskaufvertrag bereits vollständig durchgeführt wurde oder nicht, ist vorliegend nicht relevant, insbesondere spielt die Grundbucheintragung keine Rolle.

Eine Trennung von Bauantrag (Umnutzung) und Stellplatzverpflichtung ist nicht möglich.


Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben, empfehle jedoch für eine abschließende Bewertung anhand aller Unterlagen die Konsultation eines Fachkollegen vor Ort oder die Buchung einer Anwalt-Direktanfrage, bei der Sie sich ebenfalls den Anwalt aussuchen können.

Abschließend darf ich mich für das entgegengebrachte Vertrauen bedanken.

Bei Unklarheiten in der Beantwortung können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.02.2015 | 01:57

Hilft diese Anlage zum Mietvertrag (wie oben bereits angeführt) nach der sich der Mieter zur Einholung aller behördlichen Genehmigungen verpflichtet ?:
Der Mieter wird alle mit seinem Betrieb in Verbindung stehenden erforderlichen behördlichen Genehmigungen und Konzessionen auf eigene Kosten einholen, soweit diese auf die Person des Mieters und dessen Unternehmen bezogen sind.

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, insbesondere Bauherrensituation.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.02.2015 | 02:12

Sehr geehrter Fragesteller,

den Wortlaut der Anlage hatte ich bereits in meine Antwort einbezogen; hieraus ergibt sich nicht, dass der Mieter Ihnen die Kosten für die Stellplatzablöse erstatten muss.

Vielmehr handelt es sich um eine gängige Vereinbarung, die sich in zahlreichen Gewerbemietverträgen findet. Eine Erstattungspflicht für Stellplatzablösebeträge können Sie hieraus, egal, wie Sie es drehen und wenden, leider nicht herleiten.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen kein positiveres Ergebnis präsentieren kann, hoffe jedoch, auch Ihre Nachfrage - im Nachtservice - verständlich beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Frank Phileas Lemmer, Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 17.02.2015 | 02:22

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