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Denkmalrechtliche Anerkennung der Ausbaukosten bei Umnutzung eines Dachgeschosses

14.08.2018 10:35 |
Preis: 100,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Baumaßnahmen, die der Erhaltung und sinnvollen Nutzung eines Denkmals dienen, sind unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich anzuerkennen.

Wir haben in Abstimmung mit unterer und oberer Denkmalbehörde ein ehemaliges Stallgebäude zu zwei Wohneinheiten umgebaut (Bundesland NRW). Eines wird vermietet, das andere wird durch uns genutzt.

1. In der vermieteten Einheit befand sich ein Remise und im Dachgeschoss war früher einmal eine Kammer für einen Stallburschen. Die Umbaukosten sind wie abgestimmt und eingereicht anerkannt worden, so dass diese entsprechend steuerlich anerkannt werden. Hier ist alles verlaufen wie erwartet.

2. Der selbstgenutzte Teil ist ein ehemaliger Kuhstall, bei dem im Dachgeschoss ein Lagerraum eingerichtet war. Lt. Denkmalbehörde sei die Umnutzung des Lagerraums "wie ein zusätzlicher Dachgeschossausbau zu betrachten", so "dass die Kosten für ein zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss bei einer Umnutzung des gesamten Gebäudes nicht automatisch steuerlich angerechnet werden können." Nur wenn es "aus wirtschaftlichen Gründen nötig gewesen sei", wäre dies möglich.

Wir verstehen die Logik nicht, denn 1. hat ja einen Nutzung des Dachgeschosses ja auch in unserer Wohneinheit stattgefunden (als Lager) 2. passt dies für uns überhaupt nicht zur vollständigen Anerkennbarkeit bei einer Umnutzung von anderen Industriegebäuden mit Nebenräumen (z.B. Brauerein, Industriedenkmälern, Pfarreien etc.).

Wir bitten hier um eine rechtliche Unterstützung in der neutralen Beurteilung der Sachlage, sowie entsprechende untermauterende Gesetzestexte, Vorschriften oder ähnlichen Dokumenten, die unsere Position stützen. Selbstverständlich wünschen wir, dass auch die Ausbaukosten des umgenutzten Dachgeschosses in der selbstgenutzten Einheit vollständig anzuerkennen sind.

Vielen Dank vorab für eine Beurteilung der Situation und relevante Belege/Verweise um die Position zu stützen.
14.08.2018 | 11:59

Antwort

von


(126)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Frage.

Einschlägig ist § 40 Denkmalschutzgesetz NRW sowie § 7i Einkommensteuergesetz (EStG) oder - sofern ein Sanierung- oder Entwicklungsgebiet vorliegt - § 10 f EStG.

Danach benötigen Sie zur steuerlichen Anerkennung der Umbaukosten eine entsprechende Bescheinigung der unteren Denkmalbehörde, die diese im Benehmen mit dem Landschaftsverband erteilt. Diese steuerliche Bescheinigung erhalten Sie nur dann, wenn die Baumaßnahmen zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung erforderlich (das heißt notwendig) waren.

Einzelheiten sind für NRW im Gemeinsamen Runderlass des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr und des Finanzministeriums vom 27.06.2016 geregelt, den Sie unter

Zitat:
https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_text_anzeigen?v_id=65120161014170661611

aufrufen können.

Bei dieser Bescheinigung handelt es sich um einen Verwaltungsakt in Form eines Grundlagenbescheides, an den das Finanzamt im Rahmen des gesetzlich vorgegebenen Umfangs gebunden ist. Anerkennungsfähig sind Maßnahmen, die zur sinnvollen Nutzung des erhaltenswerten Gebäudes objektiv und nicht nur nach den Bedürfnissen der bzw. des Berechtigten notwendig sind.

Zu solchen Maßnahmen zählen zum Beispiel auch

Zitat:
die Umnutzung oder Umgestaltung eines Gebäudes (zum Beispiel im Rahmen einer Konversion) oder Gebäudeteils (zum Beispiel im Erd- oder Dachgeschoss), zum Beispiel wenn das Gebäude unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sonst nicht mehr nutzbar ist oder wenn das Gebäude nach den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Sanierung (§ 136 in Verbindung mit § 140 Nummer 3 Baugesetzbuch) oder Entwicklung (§ 165 Baugesetzbuch) eine andere Funktion erhalten soll.

Die von ihnen durchgeführten Baumaßnahmen dienen sowohl der Erhaltung des Gebäudes als auch seiner sinnvollen Nutzung.

Häufig ist die zuständige Denkmalbehörde allerdings in solchen Fällen der Auffassung, Teile des Ausbaus dienten nicht der Nutzung des Denkmals, sondern alleine der Verbesserung seiner Wirtschaftlichkeit. Oder es wird argumentiert, diese Kosten seien als Luxusaufwendungen nicht notwendig. Im Rahmen einer Verpflichtungsklage auf Erteilung der Bescheinigung müsste daher dargelegt werden, dass ohne den Ausbau des Dachgeschosses eine sinnvolle Nutzung des Gebäudes nicht möglich oder zumindest unzumutbar gewesen wäre.

Umfangreiche Kasuistik können Sie unter https://dejure.org/gesetze/EStG/7i.html abrufen. Ihre Fragen sind häufig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Gelistet sind dort bereits 320 Entscheidungen. Im Rahmen eines Mandates könnte nach näherer Prüfung des Sachverhalts die Rechtsprechung entsprechend recherchiert werden.

Im Rahmen der Verpflichtungsklage könnte beispielsweise - nach näherer Prüfung der konkreten Details des Sachverhalts, auf die es hier entscheidend ankommen wird - dargelegt werden, dass die Bausubstanz des Dachgeschosses schlecht gewesen sei, so dass zur Erhaltung der Substanz ein unvernünftig hoher Betrag hätte aufgewandt werden müssen. Zur Ermittlung der hierzu erforderlichen Daten bedienen Sie sich am besten einer technischen Sachverständigen bzw. eines Sachverständigen, die oder den Sie über die Datenbank der IHK unter https://svv.ihk.de/content/home/home.ihk leicht finden können. Aber auch Ihre Architektin oder Ihr Architekt könnte Ihnen insoweit möglicherweise schon einmal weiterhelfen.

Es müsste dargelegt werden, dass ohne eine Umnutzung bzw. den Umbau auch des Dachgeschosses die Erhaltung des Gebäudes nicht zumutbar gewesen wäre, so dass auch die Ausbaumaßnahmen bezüglich des Dachgeschosses zur Erhaltung des Baudenkmals notwendig gewesen sind.

Beachten Sie unbedingt die im ablehnenden Bescheid angegebene Frist, vor deren Ablauf eine entsprechende Klage eingereicht werden muss. Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei - Port7 Rechtsanwälte in Münster - dabei zur Verfügung. Mailen Sie mir unter den im Profil angegebenen Kontaktdaten einfach den Bescheid und Ihre persönlichen Daten, damit ich hier eine Akte für Sie anlegen und die notwendigen Maßnahmen einleiten kann.

Sollte etwas unklar sein oder Sie an der einen oder anderen Stelle eine Vertiefung wünschen, so fragen Sie gerne nach, damit ich Sie in jedem Falle rundum zufriedenstellen kann.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


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