Statt alter B-Plan (EFH, 9m) jetzt Bedarfsbauplan (MFH, 12m), §34 BauGB ausgehebelt?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

1. Staffelgeschoss ein Satteldach?

Ob ein Staffelgeschoss, also ein Geschoss, das gegenüber den darunterliegenden Geschossen zurückspringt und eine kleinere Grundfläche aufweist, vorliegt kann aus der Ferne nur schwer beurteilt werden. Sie tragen vor, dass das dritte Geschoss 75% der Grundfläche der anderen Geschosse aufweisen soll, so dass hier grundsätzlich ein Staffelgeschoss vorliegen könnte. Eine Definition der Mindestausmaßen nach gibt es für Staffelgeschosse aber nicht.

Auch ein Staffelgeschoss ist ein Geschoss und ist bei der Beurteilung der Geschossanzahl mit zu berücksichtigen. So bemisst sich die Traufhöhe, die ein Bebauungsplan festsetzt, bei einem Staffelgeschoss nach der oberen Dachhaut des obersten Geschosses auch dann, wenn dieses kein Vollgeschoss ist (vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss v. 2.08.2006 - 3 M 73/06 ).

2. Als Nachbar sind Sie von dem Bauvorhaben unmittelbar betroffen und können Ihre Rechte wahrnehmen.

Wurde dem Bauträger bereits eine Baugenehmigung erteilt, so kann diese gerichtlich angefochten werden. Als unmittelbarer Nachbar ist hier Eile geboten, da man das Recht durch zu langes warten auch verwirken kann.

Eine Anfechtung kommt immer dann in Betracht, wenn durch die Baugenehmigung bzw. durch die spätere Realisierung des Bauwerkes nachbarschützende Normen verletzt wurden.

Grundsätzlich lassen sich zwei verschiedene Arten von nachbarschützenden Normen unterscheiden. Zum einen gibt es nachbarschützende Normen, die den Nachbarn unabhängig von einer tatsächlichen persönlichen Betroffenheit schützen, also generell-typisierender Drittschutz. Zum anderen gibt es solche nachbarschützenden Normen, die erst im Falle einer tatsächlichen persönlichen Betroffenheit berührt sind, also einzelfallbezogener Drittschutz.

So gäbe es dort auf der einen Seite den Gebietserhaltungsanspruch mit Bezug auf die Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplangebiet, auf der anderen Seite aber auch die einfachgesetzliche Ausprägungen des sog. Rücksichtnahmegebots.

§ 15 Abs. 2 BauNVO setzt die Nutzung eines jeden Baugebietes fest und strahlt dadurch für alle Eigentümer im Baugebiet einen Gebietserhaltungsanspruch aus.Selbst ohne Bebauungsplan gibt Ihnen der § 34 BauGB bestimmte Rechte.

Nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben im unbeplanten Innenbereich nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung ergebenden Maßstab. Es wäre also zu prüfen, wie die nähere Umgebung ausgestaltet ist und ob das geplante Bauvorhaben in Ihrer Art und Nutzung den Eigenarten des Gebietes gerecht wird. Zu fragen ist, was das Gebiet prägt. Ihrem Vortrag nach ist das Gebiet von Anlagen geprägt, die mit dem Bauvorhaben in Widerspruch stehen. Hier könnte man bei einer Anfechtungsklage ansetzen.

Generell-typisierten Rechtsschutz vermittelt § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO . Diese vermittelt allen Bewohnern eines Baugebiets einen Anspruch auf Erhalt des prägenden Gebietscharakters. Widersprechen die Seniorenhäuser nach Lage, Umfang, Anzahl oder Zweckbestimmung dem prägenden Gebietscharakter, so können sich alle Eigentümer des baugebietes dagegen wehren.

In Puncto einzelfallbezogener Dritschutz wäre insbesondere an das Rücksichtnahmegebot des § 15 Abs. 1 BauNVO zu denken. Hierbei muss man grundsätzlich zwischen der Regelung des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO und des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO unterscheiden. Das Bauvorhaben muss gebietsunverträglich sein.

Der § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO spricht von unzumutbaren Störungen und Belästigungen. Auf die Interessen der benachbarten Grundstückseigentümer ist also besondere Rücksicht zu nehmen ist.Unzumutbar ist das Bauvorhaben aber erst, wenn es eine gewisse Zumutbarkeitsschwelle überschritten hat.

So genannte erdrückende Bebauung oder Gefängnishofsituationen sind von Ihnen als Nachbar nicht hinzunehmen. Hier können Sie sich wehren.

Dies sollte am besten mit einem Kollegen vor Ort geschehen, da wie gesagt eine Beurteilung aus der Ferne nur bedingt möglich ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen