Wir planen den Erwerb einer Doppelhaushälfte, die seit dem Jahr 2011 ununterbrochen an denselben Mieter vermietet ist.
Das Grundstück, auf dem sich die Doppelhaushälften befinden, wurde durch das zuständige Bauordnungsamt am 17.11.2022 real geteilt. Der bisherige Eigentümer war bereits vor der Teilung im Grundbuch eingetragen und ist es bis heute geblieben. Eine Veräußerung an meine Ehefrau und mich (wir leben in Gütergemeinschaft) ist zum 01.05.2025 vorgesehen. Ein verwandtschaftliches Verhältnis zum Verkäufer besteht nicht.
Nach dem Erwerb beabsichtigen wir, die Immobilie selbst zu beziehen und gegenüber den derzeitigen Mietern eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.
Die allgemeinen Voraussetzungen für Eigenbedarf sind uns bewusst; insbesondere ist uns klar, dass aufgrund der langjährigen Mietdauer eine gesetzliche Kündigungsfrist von neun Monaten gilt. Eine Anwendung der Härtefallregelungen halten wir für weitgehend ausgeschlossen: Die Mieter sind über 50 Jahre alt, die beiden Kinder im Haushalt sind 16 und 19 Jahre alt.
Unter Berücksichtigung der nachträglichen Realteilung des Grundstücks sowie der erst anschließend geplanten Veräußerung an uns ist uns jedoch unklar, ob und in welcher Weise eine Sperrfrist nach § 577a BGB Anwendung findet. Wir bitten daher um rechtliche Einschätzung zu folgenden Fragen:
(1) Findet im vorliegenden Fall eine Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB Anwendung?
(2) Ab wann würde eine etwaige Sperrfrist zu laufen beginnen? Bereits mit dem Zeitpunkt der Teilung (17.11.2022) oder erst mit unserer Eintragung im Grundbuch (voraussichtlich zum 01.05.2025)?
(3) Ab welchem Zeitpunkt könnten wir – vorbehaltlich aller weiteren Voraussetzungen – eine Eigenbedarfskündigung rechtssicher aussprechen?
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. Die Rechtsprechung bejaht eine entsprechende Anwendung der Kündigungssperrfrist bei der Realteilung des Wohnungsgrundstücks wegen der Gefahr des gesteigerten Eigenbedarfs eines Erwerbers und setzt dies nach Veräußerung der „Begründung von Wohnungseigentum" im Sinne des § 577a BGB gleich (BGH, Urteil vom 23.06.2010 - VIII ZR 325/09; BVerfG, Beschl. v. 4. 4. 2011 − 1 BvR 1803/08). Daher wird man in Ihrem Fall von einer Kündigungssperrfrist gemäß § 577a BGB ausgehen müssen.
2. Die Frist beginnt mit der Vollendung des ersten Eigentumserwerbs nach §§ 873, 925 BGB, also erst mit Ihrer Eintragung ins Grundbuch (BGH, Urteil vom 21.3.2018 – VIII ZR 104/17).
3. Bei einer mutmaßlichen Eintragung am 01.05.2025 können Sie frühestens Anfang Mai 2028 die Kündigung mit 9-monatiger Frist gemäß § 573c Absatz 1 BGB erklären, zum Ablauf des 28.02.2029. Es empfiehlt sich hierfür unbedingt eine auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei einzuschalten, um formale Fehler zu vermeiden und mögliche Gesetzesänderungen oder geänderte Rechtsprechung zu beachten.
Bitte beachten Sie auch, dass die Sperrfrist im Einzelfall je nach Standort der Immobilie länger als 3 Jahre sein kann, wenn die Landesregierung dies durch Rechtsverordnung bestimmt hat (§ 577a Absatz 2 BGB)
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
