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Eigenbedarfskündigung Sperrfrist

| 29. November 2021 16:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


20:40

Zusammenfassung:

In dieser Frage geht es um die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung sowie um das Vorliegen einer sog. Sperrfrist.

Sehr geehrte Damen u. Herren,

ich habe im Mai 2020 eine 1-Zimmer Wohnung in Freiburg i. Br. erworben (eine Studenten Wohnung in neu gebautem Mehrparteienhaus). Damals wollte ich als Student im Wohnheim noch nicht selbst dort einziehen. Ich habe die Wohnung dann zum 1.6.2020 mit einem unbefristeten Mietvertrag vermietet.
Jetzt würde ich gerne auf Eigenbedarf kündigen um im Jahr 2022 selbst dort einziehen zu können.
Ab wann kann ich die Wohnung auf Eigenbedarf kündigen und wie lange dauert die Sperrfrist? Muss ich einen Grund angeben und wenn ja, welchen?

Mit freundlichem Grüßen und vielen Dank



29. November 2021 | 18:07

Antwort

von


(17)
Königstraße 45
30175 Hannover
Tel: 0511 12220296
Web: http://kanzleihohnstock.de
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne beantworten:

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist Ihnen als Vermieter:in grundsätzlich möglich. Die Möglichkeiten des Vermieters, eine ordentliche Kündigung auszusprechen, werden insbesondere durch § 573 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) normiert. Der Wortlaut dieser Vorschrift lautet zusammengefasst wie folgt:

"Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat [...]. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde [...]."


Da Sie das sog. berechtigte Interesse zur Kündigung auf Ihren Eigenbedarf stützen möchten, müssen hier insbesondere die Voraussetzungen der Nr. 2 erfüllt sein.

Gemäß § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Gründe für ein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben angeben. Andere als die im Kündigungsschreiben genannte Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Sie müssen Ihrem Mieter außerdem gemäß § 568 Abs. 1 BGB schriftlich kündigen. Eine mündliche Erklärung reicht demnach nicht aus.


Folgende Punkte sollten Sie in Ihrem Kündigungsschreiben daher aufnehmen:

1. Sie sollten konkret die Bedarfsperson benennen, für die die Wohnung benötigt wird. Sollten Sie alleine in die Wohnung ziehen wollen, so müssen Sie dies so konkret benennen.

2. Die genauen Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt (zum Beispiel ein Wechsel Ihrer Arbeitsstelle, die Pflege von Familienmitgliedern, Trennung von Ihrem Ehepartner oder andere Veränderungen Ihrer persönlichen Lebensumstände). Es können eine Vielzahl an Gründen in Betracht kommen, die aber nur Sie kennen können. Welche Gründe einschlägig sind, ist stets einzelfallabhängig zu beantworten.

3. Sie sollten Ihren Mieter auf das gesetzliche Widerspruchsrecht hinweisen. Ein solches steht Ihrem Mieter nämlich gemäß § 574 BGB zu.

4. Falls dies der Fall ist, sollten Sie angeben, dass Sie Ihrem Mieter keine Altermativwohnung zur Verfügung stellen können.


Unabhängig hiervon ist die Frage einer Sperrfrist zu beantworten. Der BGH (Bundesgerichtshof) hat mit seinem Urteil vom 21.03.2018 (Az.: VIII ZR 104/17) entschieden: Wenn eine vermietete Wohnung gekauft wird, darf dem Mieter drei Jahre lang nicht gekündigt werden. Diese Kündigungssperrfrist gilt unabhängig davon, womit die Kündigung begründet wird. Somit kann in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Wohnung auch kein Eigenbedarf angemeldet werden. Um zu beurteilen, ob diese Rechtsprechung auch auf Sie anwendbar ist, müsste insbesondere geprüft werden, ob in Ihrem Fall eine sog. Umwandlung vorliegt. Eine Sperrfrist liegt nämlich nicht immer vor.


Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen beantworten und die Rechtslage nachvollziehbar erklären konnte. Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag!

Gerne kann ich Ihnen die Kündigungserklärung formulieren und prüfen, wann in Ihrem Fall der nächstmögliche Kündigungszeitpunkt gegeben ist. Sprechen Sie mich hierfür einfach an.


Mit freundlichen Grüßen

Cedric Hohnstock
Rechtsanwalt

- Rechtsanwalt Cedric Hohnstock ist mit seiner Kanzlei deutschlandweit im Immobilienrecht tätig. Sollten Sie Hilfe im Immobilienrecht benötigen, können Sie Rechtsanwalt Cedric Hohnstock jederzeit kontaktieren -


Rückfrage vom Fragesteller 29. November 2021 | 18:51

Hallo Herr Hohnstock,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Eine Rückfrage wäre da noch...
Die Wohnung war beim Kauf allerdings nicht vermietet, sondern Neubau.. Das heißt Erstbezug,
gelten dann die 3 Jahre Sperrfrist auch. Und wenn ja 3 Jahre nach dem genauen Einzugsdatum ?
Vielen Dank nochmals

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29. November 2021 | 20:40

Vielen Dank für Ihre Rückfrage,

in diesem Fall sollten die Voraussetzungen einer Sperrfirst i.S.d. § 577a Abs. 2 BGB nicht gegeben sein, sodass keine Sperrfrist greift.

Mit freundlichen Grüßen

Cedric Hohnstock
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 1. Dezember 2021 | 09:50

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