Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:
1. Ja, das BFH-Urteil vom 27. Juni 2017 (IX R 37/16) zur Spekulationssteuerbefreiung für selbstgenutzte Ferienhäuser hat weiterhin Bestand. Nach diesem Urteil kann eine Immobilie auch dann steuerfrei verkauft werden, wenn sie nur zeitweilig zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, solange sie dem Eigentümer in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Ihre Vorgehensweise, das Haus gelegentlich für Ferienaufenthalte zu nutzen und es ansonsten leer stehen zu lassen, könnte grundsätzlich geeignet sein, die deutsche Spekulationssteuer zu vermeiden, sofern die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren erfolgt.
2. Um die Selbstnutzung gegenüber dem deutschen Finanzamt nachzuweisen, sollten Sie alle relevanten Unterlagen aufbewahren, die Ihre Nutzung des Hauses belegen. Dazu gehören Nebenkostenabrechnungen auf Ihren Namen, die den Verbrauch von Energie und Wasser dokumentieren. Zusätzlich könnten Reisebelege, die Ihre Aufenthalte im Haus bestätigen, hilfreich sein. Es ist nicht zwingend erforderlich, das Haus am 1. Januar 2026 noch einmal zu besuchen, um es am 2. Januar 2026 spekulationssteuerfrei verkaufen zu können, solange die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken in den relevanten Jahren nachgewiesen werden kann.
3. Die Inanspruchnahme der Kommunalsteuerbefreiung in Großbritannien, die auf das vollständige Leerräumen des Hauses basiert, könnte ein Risiko darstellen, dass der Verkauf nach deutschem Recht spekulationssteuerpflichtig wird. Dies liegt daran, dass die Steuerbefreiung nach § 23 EStG eine tatsächliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraussetzt. Wenn das Haus vollständig leergeräumt ist und keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr möglich ist, könnte dies die Steuerbefreiung gefährden. Es wäre ratsam, die Nutzung des Hauses so zu gestalten, dass sie den Anforderungen des deutschen Steuerrechts entspricht.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Milad Ahmadi
Rechtsanwalt
12. März 2025
|
15:03
Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Milad Ahmadi
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Rückfrage vom Fragesteller
12. März 2025 | 20:11
Sehr geehrter Herr Ahmadi,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Ich hätte eine Rückfrage zu meiner Frage Nr. 2. Sie sagen, ein Besuch des Hauses Anfang Januar 2026 sei nicht erforderlich, solange eine Nutzung in den relevanten Jahren nachgewiesen werden könne. Aber 2026 ist ja eines der drei relevanten (anteiligen) Steuerjahre, daher das Abwarten mit dem Verkauf bis mindestens 2. Januar 2026. Sagen Sie trotzdem, ein letzter Besuch des Hauses Anfang Januar 2026 ist nicht zwingend erforderlich?
Danke im Voraus für Ihre Antwort.
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
12. März 2025 | 20:34
Wenn Sie ganz sichergehen wollen, wäre ein nochmaliger Besuch zu empfehlen oder zumindest ein anderweitiger Nachweis, dass Sie die Wohnung noch bis zum 2.01.2026 genutzt haben werden.
