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Spekulationssteuer bei Ferienwohnung/Zweitwohnung

| 18.05.2022 14:46 |
Preis: 70,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


09:58

Meine Oma hat 2017 ein Haus von meinem Opa geerbet, welches er 2015 erworben hat.

Mein Oma und Opa haben das Haus als Ferienwohnung bzw. Zweitwohnung genutzt. Allerdings nicht als Zweitwohnsitz angemeldet. Das Haus wurde von keinen anderen beowhnt bzw. wurde in dem Zeitraum nicht vermietet.

Jetzt möchte meine Oma das Haus an mich (Kind) verkaufen.

Fällt hier die Spekulationssteuer an?

Wenn ja, warum?

Wenn nein, woher weißt das Finanzamt davon bzw. wie belegt man denen, dass das Haus als Zweitwohnsitz geutzt worden ist?

18.05.2022 | 15:36

Antwort

von


(474)
Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

grundsätzlich ist Spekulationssteuer nach § 23 Absatz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz dann zu zahlen, wenn eine Immobilie verkauft wird, welche weniger als 10 Jahre im Eigentum des Verkäufers gestanden hat. Eine Ausnahme ist dann mögliche, wenn die Immobilie mindestens im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen 2 Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Zitat:
§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte
(1) Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
2....


Dabei wird zudem noch im Schenkungs- oder Erbfall die Frist durch den Erwerber fortgeführt. Der Fristbeginn ist daher der Erwerb durch den Opa im Jahr 2015. Im Falle Ihrer Oma ist also nur relevant, dass die Wohnung bis jetzt zumindest für ein paar Wochen im Jahr genutzt wurde, siehe Bundesfinanzhof, Urteil v. 03.09.2019 - IX R 10/19:

Zitat:
Die Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG setzt voraus, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben; vielmehr genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie —mit Ausnahme des ersten Jahres vor der Veräußerung („mittleres Kalenderjahr")— voll auszufüllen (BFH-Urteil in BFHE 258, 490, BStBl II 2017, 1192, m.w.N.; Trossen, Neue Wirtschaftsbriefe 2017, 3256 [3257]). Das bedeutet: Ausreichend für die Anwendung der Ausnahmevorschrift ist eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen - wobei sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken muss, während die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht.

122. Das angefochtene Urteil des FG entspricht diesen Maßstäben. Zutreffend ist das FG von dem Grundsatz ausgegangen, dass eine „Zwischenvermietung" vor der Veräußerung eines nämlichen Wirtschaftsguts i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG für die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG unschädlich ist, wenn der Steuerpflichtige das Wirtschaftsgut —zusammenhängend— im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.


Entscheidend ist allerdings, dass die Eigennutzung und die Vermietung noch im Veräußerungsjahr stattgefunden haben. In Ihrem Fall sollte die Oma also zumindest in den letzten Jahren immer noch ein paar Tage dort Urlaub gemacht haben. Es gibt hier nämlich ein Urteil des Bundesfinanzhofes nach welchem auch eine Ferienwohnung nur 3 Jahre lang selbst genutzt werden muss, um diese steuerfrei zu verkaufen, selbst wenn diese natürlich nur ein paar Wochen im Jahr genutzt wird, siehe Az.: IX R 37/16:

Zitat:
Leitsätze
1. Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG können deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, fallen .

2. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken "im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren" (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG) liegt vor, wenn das Gebäude in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wird, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie ‑‑mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs‑‑ voll auszufüllen .


Konkret heisst es dort weiter:

Zitat:

Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht (vgl. BFH-Urteile vom 31. Mai 1995 X R 140/93, BFHE 178, 140, BStBl II 1995, 720, unter 2.a; vom 28. März 1990 X R 160/88, BFHE 160, 481, BStBl II 1990, 815, unter 2.a, beide jeweils zu § 10e EStG; in BFH/NV 1998, 160, unter II.3.c; BFH-Beschluss in BFH/NV 2002, 1284, unter II.2.a; BFH-Urteil in BFHE 197, 218, BStBl II 2002, 145, unter II.1.a). Denn eine Nutzung zu "eigenen Wohnzwecken" setzt weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch muss sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Ein Steuerpflichtiger kann deshalb mehrere Gebäude gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Erfasst sind daher auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden. Ist deren Nutzung auf Dauer angelegt, kommt es nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige noch eine (oder mehrere) weitere Wohnung(en) hat und wie oft er sich darin aufhält.


Das bedeutet also, dass auch eine Ferienwohnung darunter fällt und Sie müssen diese nicht ständig nutzen, sondern es reicht aus, wenn dort nur ab und zu die Oma selbst, Familie oder Freunde (kostenfrei) übernachten. Nur eine Vermietung wäre schädlich.

Die fehlende Anmeldung eines Wohnsitzes ist dabei nicht allzu schlimm, eine Ummeldung ist auch rückwirkend möglich und es droht aufgrund der Verstoßes gegen das Meldegesetz lediglich ein kleineres Bußgeld von schätzungsweise +/- 100 €, falls es überhaupt zu einer Ahndung kommt. Falls in dem Ort allerdings auch noch Zweitwohnungsteuer erhoben wird, wird die Oma diese leider nachzahlen müssen. Dies hat aber im Grunde nichts mit dem Verkauf zu tun, sondern die Gemeinde könnte jederzeit auf Ihre Oma deswegen zukommen.

Den Nachweis über die Selbstnutzung kann notfalls durch Zeugenaussagen von Nachbarn oder mögliche Bilder geführt werden. Es wäre den Nachbarn ja sicher bekannt, wenn hier jemand anders die Wohnung genutzt hätte.

Da insgesamt die Voraussetzungen der Eigennutzung vorliegen kann Ihre Oma steuerfrei an Sie verkaufen. Dabei kann der Kaufpreis auch niedrig angesetzt werden, als Enkel haben Sie bei einer möglichen gemischten Schenkung nach § 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG einen Freibetrag von 200.000,00 €.


Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke


Rückfrage vom Fragesteller 19.05.2022 | 09:48

Sehr geehrter herr Fricke,

vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Eine letzte abschließende Frage, um sicherzugehen, dass bei dem Kauf nicht doch noch Spekulationssteuern anfallen.

Spielt es für das Finanzamt eine Rolle bzw. bei der Überprüfung von Spekulationssteuern, dass meine Mutter dort als Zweitwohnsitz gemeldet ist? Sie hat das Haus als Zweitwohnsitz angegeben, weil sie dort dementsprechend wenn meine Oma nicht da war, auf das Haus aufgepast hat und Handwerker etc. rein gelassen und auch dort ab und zu gewohnt. Allerdings nur als Zweitwohnsitz völlig kostenfrei, wie ich als Enkel auch. Erstwohnsitz war im gleichen Dorf im Haupthaus mit uns (Familie) paar Straßen weiter.

Hat das Finanzamt hier irgendwo eine Chance die Steuern zu erheben, sodass wir verpflichtet sind diese zu zahlen? Oder kann man hier bedenkenlos den kauf vollziehen?

Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.05.2022 | 09:58

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

soweit Ihre Mutter sich dort nur zeitweise aufgehalten hat um mögliche Arbeiten zu überprüfen wäre das grundsätzlich zulässig, allerdings sollten Sie auf Nachfragen wegen des Zweitwohnsitzes vorbereitet sein. Sie sollten sich darauf vorbereiten, dass es hier in jedem Fall zu Nachfragen kommt und die Aufenthalte auch entsprechend irgendwie belegen können. Die Meldesituation (auch wenn die Fakten anders sind) macht das sicher nicht leichter und Sie sollten das am Besten vor dem Verkauf mit dem Finanzamt und der Stadtverwaltung abklären, ansonsten drohen Auseinandersetzungen vor Gericht.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fricke

Bewertung des Fragestellers 21.05.2022 | 06:42

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