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Spekulationssteuer/Hausverkauf

| 24. Januar 2021 16:29 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Meine Frau und ich haben in 2019 ein Haus erworben und bewohnen dieses selbst (auch seit 2019). Inzwischen haben wir uns getrennt. Wir werden voraussichtlich in 2021 oder 2022 ausziehen. Der Verkauf ist für 2022 geplant. Eine Zwischenvermietung ist nicht beabsichtigt.

Können wir die "Spekulationssteuer" dadurch umgehen, dass wir das Haus an drei aufeinanderfolgenden (wenn auch nicht vollen) Kalenderjahren selbst bewohnt haben? Zählt Leerstand oder teilweiser Leerstand noch als Selbstnutzung?

Vielen Dank im Voraus.

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre steuerrechtliche Frage wie folgt:

Sie müssen die sog. Spekulationssteuer gar nicht "umgehen", denn der Hausverkauf wird als privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG nicht besteuert, wenn § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG vorliegt:

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (...)"

Da nach der Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 3. September 2019 - IX R 10/19 ) die zusammenhängende Eigennutzung vor der Veräußerung bereits dann vorliegt, wenn die Immobilie lediglich für ein vollständiges Jahr (das mittlere) und in den beiden "Randjahren" jeweils für einen Tag genutzt wurde, können Sie das Haus bereits in diesem Jahr steuerfrei verkaufen.

Siehe dazu auch das entsprechende Schreiben des Bundesfinanzministeriums:

https://ksth.bundesfinanzministerium.de/esth/2016/C-Anhaenge/Anhang-26/inhalt.html

Gem. Randziffer 25 schadet ein kurzer Leerstand (wie auch eine kurzzeitige Vermietung zwischen Ende der Eigennutzung und Verkauf) nicht:

"Ein Leerstand zwischen Beendigung der Selbstnutzung und Veräußerung ist unschädlich, wenn das Wirtschaftsgut im Jahr der Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde."

Wenn noch etwas unklar geblieben oder nicht ausreichend erörtert worden ist, so fragen Sie gerne nach. Vorerst verbleibe ich mit freundlichen Grüßen!

Elisabeth v. Dorrien
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 28. Januar 2021 | 22:31

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort: Bitte erlauben Sie eine Nachfrage zu folgendem Abschnitt:

"Gem. Randziffer 25 schadet ein kurzer Leerstand (wie auch eine kurzzeitige Vermietung zwischen Ende der Eigennutzung und Verkauf) nicht: "Ein Leerstand zwischen Beendigung der Selbstnutzung und Veräußerung ist unschädlich, wenn das Wirtschaftsgut im Jahr der Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.""

Wie lange darf der Leerstand nach Beendigung der Selbstnutzung sein? Was ist, wenn sich der Verkauf in die Länge zieht?

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung im Voraus.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28. Januar 2021 | 22:45

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre freundliche Nachfrage!

Wie lang ein Leerstand andauern darf, um "unschädlich" zu sein, lässt sich abstrakt nicht beantworten, es ist tatsächlich abhängig vom jeweiligen Einzelfall.

Letztlich ist es aber eine Frage der Argumentation, und wenn Sie den Verkauf nachweisbar planen, in Erwartung der baldigen Übergabe ausgezogen sind und es dann zu unvorhergesehenen Verzögerungen (bei den Vertragsverhandlungen oder auch aufgrund persönlicher Umstände wie Krankheit usw.) kommt, dann können Sie das ohne weiteres und überzeugend gegenüber dem Finanzamt darlegen - da sehe ich überhaupt kein Problem.

Sicher darf sich der Leerstand nicht über viele Monate hinziehen, so dass es so aussieht, als ob Sie auf ein lukratives Angebot warten. Das wäre als ungünstig anzusehen, aber auch hier gilt: Wenn Sie die Gründe für den unerwarteten Leerstand nach Beendigung der Selbstnutzung glaubhaft machen, dann wird das Finanzamt da "kein Fass aufmachen".

Nochmals freundliche Grüße und viel Erfolg!

EvD

Bewertung des Fragestellers 28. Januar 2021 | 22:58

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