Spekulationssteuer Wohnungsverkauf nach Renovierung

Sehr geehrter Fragesteller,

im Folgenden beantworte ich Ihre Fragen zum steuerfreien Verkauf Ihrer selbstgenutzten Wohnung und zur sogenannten „Drei-Objekt-Grenze" nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) auf Basis des bereitgestellten Kontextes.

1. Drei-Jahres-Frist der Eigennutzung – Wann ist ein steuerfreier Verkauf möglich?

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sind Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme:

Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.


Wichtig:
Die sogenannte „Drei-Jahres-Frist" bedeutet nicht, dass Sie volle drei Kalenderjahre in der Wohnung gewohnt haben müssen. Es reicht, wenn Sie:

im Jahr der Veräußerung,
im Jahr davor,
und im zweiten Jahr davor
die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Die Randjahre müssen dabei nicht vollständig ausgefüllt sein. Entscheidend ist, dass Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu irgendeinem Zeitpunkt in der Wohnung gewohnt haben.

Übertragen auf Ihren Fall:

Einzug: 10.07.2024
Sie möchten wissen, ob ein Verkauf ab 01.02.2026 steuerfrei möglich ist.

Antwort:
Ein Verkauf ab dem 01.01.2026 wäre grundsätzlich steuerfrei möglich, wenn Sie im Jahr 2026 (Jahr der Veräußerung), 2025 und 2024 (beide vorangegangene Jahre) zu eigenen Wohnzwecken in der Wohnung gewohnt haben. Da Sie ab 10.07.2024 eingezogen sind, erfüllen Sie diese Voraussetzung ab dem 01.01.2026. Ein Verkauf ab diesem Datum ist steuerfrei möglich, auch wenn Sie nicht volle drei Jahre in der Wohnung gewohnt haben.

2. Zählt die selbstgenutzte Immobilie bei der Drei-Objekt-Grenze mit?

Die sogenannte „Drei-Objekt-Grenze" besagt, dass der Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft werden kann, was zu einer anderen steuerlichen Behandlung führt.

Kernaussage:
Selbstgenutzte Immobilien, die unter die Ausnahmeregelung des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG fallen, werden bei der Berechnung der Drei-Objekt-Grenze nicht mitgezählt.

Zusammengefasst:

Haben Sie in den letzten fünf Jahren bereits drei andere Immobilien verkauft, zählt der Verkauf Ihrer selbstgenutzten Wohnung nicht als weiteres Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze, sofern Sie die Voraussetzungen der Eigennutzung erfüllen.

3. Fazit
Sie können Ihre Wohnung ab dem 01.01.2026 steuerfrei verkaufen, sofern Sie im Jahr 2026, 2025 und (ab Einzug) 2024 zu eigenen Wohnzwecken darin gewohnt haben.
Die selbstgenutzte Immobilie wird bei der Drei-Objekt-Grenze nicht mitgezählt, wenn die Voraussetzungen der Eigennutzung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG erfüllt sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen