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Spekulationssteuer... Ja oder Nein?

| 30.03.2017 10:04 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Spekulationssteuer
eigene Wohnzwecke
BMF-Schreiben

Hallo, ich versuche mal den Fall zu beschreiben.
Anfang 2013 kaufte mein Vater ein kleines (komplett sanierungsbedürftiges : Ethernitdach, Schimmel, defekte Heizung usw...) Einfamilienhaus mit einem dazugehörigen Baugrundstück.

Ein paar kleinere Renovierungen wurden durchgeführt und von Mitte 2013 bis August 2014 war das Haus vermietet ( Auszug der Mieter zu diesem Termin nach Eigenbedarfskündigung für mich). Von August bis November 2014 wurde das Haus vollkommen saniert (Neues Dach, Neu verputzt, isoliert, Innenausbau, Fussböden, Heizung, Bäder, usw...). Im November 2014 zog ich ein mit Frau und Kind. Februar 2015 wurde das dazugehörige Baugrundstück verkauft.
Nächstes Jahr wollen wir das Haus jetzt wieder verkaufen (um was anderes zu kaufen) da es meiner Familie einfach zu klein ist. Es hat aber durch die Sanierung an Wert gewonnen was definitiv zu einem Plus im Verkauf führen wird.

Spekulationssteuer fällt soweit ich weiß und gelesen hab ja nicht an bei:
a) 10 Jahre in Besitz
b) 3 Jahre selber darin wohnen
c) 3 Jahre sein Kind darin wohnen lassen (mietfrei und mit Kindergeldbezug)

Falle da in nichts rein da ich Miete (ca. die Höhe der Hausrate) bezahle, Frau und Kind habe und natürlich kein Kindergeld mehr bekomme.

Fällt für meinen Vater Spekulationssteuer an beim Verkauf obwohl sein Sohn zum Zeitpunkt der Verkaufs mindestens 4 Jahre dort wohnt ? Oder können sie uns was empfehlen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage, „Fällt für meinen Vater Spekulationssteuer an beim Verkauf obwohl sein Sohn zum Zeitpunkt der Verkaufs mindestens 4 Jahre dort wohnt ? Oder können sie uns was empfehlen?"

beantworte ich wie folgt.

Bitte teilen Sie mit, was mit dem Satz, „Februar 2015 wurde das dazugehörige Baugrundstück verkauft" gemeint ist.

Handelt es sich um zwei Grundstücke?

Ich ich von folgendem Sachverhalt aus. Ihr Vater erwarb Anfang 2013 ein Hausgrundstück, dass er im Jahr 2018 nun wieder veräußern möchte. Sie als sein Sohn wohnen dort seit November 2014.

Keine Aussage kann ich dazu treffen, ob es – gerade auch hinsichtlich der Sanierungsaufwendungen – einkommensteuerrechtlich wirtschaftlich sinnvoll ist.

Ob im Fall Ihres Vater Spekualtionssteuer anfällt richtet sich nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 bis Satz 3 EStG.

„Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken [...], bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; [...]. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Bei einer Veräußerung im Jahre 2018 ist die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen, sodass der Gewinn (§ 23 Abs. 3 S. 1 EStG) zu versteuern ist.

§ 23 Abs. 3 S. 1 EStG: „Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. "


Ihr Vater nutzte das Grundstück zu keinem Zeitpunkt für eigene Zwecke. Eine Nutzung für eigene Zwecke Ihres Vater liegt – dem Gesetzeswortlaut nach - nicht vor, wenn der Sohn darin wohnt.

Jedoch legt das Bundesfinanzministerium die Selbstnutzung dergestalt aus, dass eine Nutzung für eigene Zwecke auch vorliegt, „wenn der Steuerpflichtige das Wirtschaftsgut einem Kind, für das er Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen hat. […]." (Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen, Betreff Zweifelsfragen zur Neuregelung der Besteuerung privater Grundstücksveräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG, Randziffer 23 S. 1)


In Ihrem Fall liegt weder eine unentgeltliche Überlassung, noch eine Kindergeldberechtigung vor.

> Daher fällt dem Grunde nach Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an.

> Als Alternative zum Verkauf nach Ablauf der 10 Jahre bleibt nur, dass Ihr Vater die Immobilie selbst nutzt und zwar „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken".

Es muss sich nicht um volle drei Jahre handeln. Wenn Ihr Vater jetzt einzieht und das Grundstück Anfang 2019 verkauft, liegen die Voraussetzungen des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG (Selbstnutzung 2019 und die beiden vorangegangenen Jahre 2018 und 2017) vor.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.03.2017 | 12:05

Wird wohl am Sachverhalt nichts mehr ändern aber da sie fragen ja es waren 2 Grundstücke, das Haus und dazu gab es auf der anderen Straßenseite ein Grundstück mit Blechgaragen dazu die abgerissen und das Grundstück angang 2015 verkauft wurde.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.03.2017 | 12:08

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die Klarstellung, ändert leider nichts an der Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.03.2017 | 13:43

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Stellungnahme vom Anwalt:
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