Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Spekulationsgewinn, Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, eigene Wohnzwecke

| 12.07.2022 10:27 |
Preis: 55,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


12:50

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten, so dargestellt von einem vereid. Sachverständigten im Bauwesen, ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung erwerben und selbst zu Wohnzwecke nutzen.
Wir möchten ganz bewusst, die Spekulationsfrist ausnutzen und nach dem Spekulationsende,
das erworbene Objekt mit Gewinn veräußern.
Die Spekulationsfrist für selbst genutzte Objekte, nicht die 10jährige Spekulationsfrist.

Wir, das ist
Frau X, sie wird direkt nach dem notariellen Kaufvertrag in das Objekt mit beiden Kinder ziehen.
Frau Y, wohnt bereits seit ca. 8 Jahre in der Einliegerwohnung und ist auch dort gemeldet.

Bei dem notariellen Kaufvertrag soll nicht in die einzelnen Bereiche unterschieden werden,
sondern nur Kauf eines Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung.
Gleichwohl wird das Eigenkapital, der beiden potentiellen Käufer, verschiedene Werte haben
und so werden auch die Zins- und Tilgungsleistungen von den beiden Damen geleistet,
also im Verhältnis z.B.
Frau X 75 %
Frau Y 25 % (Einliegerwohnung)

Nach der Spekulationsfrist, wenn ich dieses richtig im Internet gelesen habe, geht es im Steuerrecht um die Kalenderjahre, das würde bedeuten, notarieller Kaufvertrag im Oktober 2022, und die
Veräußerung mit notariellen Kaufvertrag im Februar 2024, dann währe die Spekulationsfrist
gewahrt und der Gewinn wäre steuerfrei.
Ich denke, dass das Finanzamt nach der Einreichung der Steuererklärungen sehr klar erkennt,
der Erwerb und der Einzug in das Objekt von Frau X mit Kinder, Frau Y wohnt eh dort und ist steuerlich beim zuständigen Finanzamt erfasst, richtig sich eindeutig bei dem Kauf/Verkauf, den Gewinn steuerfrei zu erzielen.

Kann das Finanzamt, auch wenn die genau erkennen, der Erwerb im Oktober 2022 und die Veräußerung im Februar 2024, richtig sich einzig und allein, dass der Gewinn steuerfrei ist, etwas dagegen ausrichten.
Gleichwohl ist es richtig, dass das Datum des notariellen Kaufvertrages maßgeblich ist, bei der Berechnung der Spekulationsgewinn, gleiches bei dem notariellen Kaufvertrag (Verkauf), unabhängig von der grundbuchlichen Eintragung als Eigentümer und der Kaufpreiszahlung.

Vielen Dank für eine Information.

12.07.2022 | 11:00

Antwort

von


(483)
Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

wenn Sie die Immobilie in den letzten 3 Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt haben können Sie hier von der Ausnahme von der Spekulationsfrist nach § 23 Absatz 1 Nr.1 Gebrauch machen.

Zitat:
§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte
(1) Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
1.Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
2....


Das Finanzamt wird hier in der Regel keine Überprüfung vornehmen, soweit für alle Beteiligten die Wohnadresse auch mit der Meldeadresse identisch ist. Auch wenn aufgrund der zeitlichen Abläufe der Entschluss zum Verkauf naheliegt gibt hat das bei nur einem Objekt keine Relevanz. Es kommt einzig und allein auf den zeitlichen Abstand zwischen den notariellen Kaufverträgen an, der Grundbucheintrag über die Änderungen ist nicht entscheidend. Für den Fristbeginn ist also allein der Tag an dem der notariellen Kaufvertrags abgeschlossen wurde (siehe z.B. BFH, Urteil vom. 10.2.2015, Az.: IX R 23/13 ) entscheidend:

Zitat:
Eine Veräußerung i. S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG liegt vor, wenn die rechtsgeschäftlichen Erklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Veräußerungsfrist bindend abgegeben worden sind.


Da die Veräußerung für alle Beteiligten steuerfrei ist, kommt es auch nicht auf die konkreten Miteigentumsanteil im Verhältnis zur Wohnfläche an. Wichtig ist vielleicht noch, dass die Frist auch bei Personen die vorher Mieter waren (also Y) trotzdem erst mit dem Kauf zu laufen beginnt.


Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke


Rückfrage vom Fragesteller 12.07.2022 | 12:38

Sehr geehrter Herr Fricke,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung.

Meine Nachfrage ist,
der § 23, Abs. 1, bezieht sich im letzten Satz auf das Wort "Jahren", man
könnte dann davon ausgehen, entsprechen 36 Monate Zeit bis zur Steuerfreiheit,
bei Spekulationsgewinn in meinem Sachverhalt.

Der § 23 sagt nicht Kalenderjahr, bei meiner Sache notarieller Kaufvertrag im Oktober 2022,
Verkauf Februar 2024 könnte man dieses als 3 Kalenderjahre bezeichnen?

Wäre eine solche angestrebte Möglichkeit, Kaufvertrag Okt. 2022 zum Verkaufsvertrag Febr. 2024, dann steuerfrei, natürlich
vorausgesetzt der anderen Merkmale.

Vielen Dank für eine Antwort.


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.07.2022 | 12:50

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

entscheidend ist, dass die Wohnung in dem Jahr vor der Veräußerung komplett selbst genutzt wurde, siehe z.B. Bundesfinanzhof 03. September 2019, IX R 10/19:

Zitat:
Die Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG setzt voraus, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben; vielmehr genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie ‑‑mit Ausnahme des ersten Jahres vor der Veräußerung ("mittleres Kalenderjahr")‑‑ voll auszufüllen (BFH-Urteil in BFHE 258, 490, BStBl II 2017, 1192, m.w.N.; Trossen, Neue Wirtschaftsbriefe 2017, 3256 [3257]). Das bedeutet: Ausreichend für die Anwendung der Ausnahmevorschrift ist eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen - wobei sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken muss, während die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht.


Wenn Sie in diesem Jahr kaufen und direkt einziehen, in 2023 dort wohnen und im Januar 2024 verkaufen würde das ausreichen.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke

Bewertung des Fragestellers 14.07.2022 | 09:30

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Fabian Fricke »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 14.07.2022
5/5,0

ANTWORT VON

(483)

Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Insolvenzrecht, Sozialrecht, Steuerrecht, Erbrecht, Immobilienrecht