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Sozialer Wohnungsbau

| 27.08.2018 22:18 |
Preis: 48,00 € |

Sozialrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Eine Förderbank hat ohne schriftliche Begründung während der Förderphase im sozialen Wohnungsbau das AWD ( Aufwendungsdarlehen) einbehalten und damit einen schwerwiegenden Zahlungsverzug verursacht, der zur Kündigung des Darlehens führte.Nach einschlägiger Gesetzgebung (II. WoBauG) ist die Förderbank bedingungslos zur Auszahlung während der Förderphase verpflichtet.
Wie kann Schadenersatz eingefordert werden?
Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung
Beste Grüße

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Sofern die Förderbank das Aufwendungsdarlehen vertragswidrig einbehalten hat, dürfte Ihnen ein Schadenersatzanspruch zustehen. Dieser ist zunächst außergerichtlich geltend zu machen und kann anschließend ggf. eingeklagt werden. Für die Klage ist gemäß Par. 40 Abs. 2 VwGO das Landgericht zuständig.

Eine abschließende Beurteilung ist erst in Kenntnis aller Details möglich, insbesondere sind der Darlehensvertrag und sämtliche Korrespondenz zu prüfen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.08.2018 | 14:06

Meine Nachfrage lautet:

Können Sie die Tatsache feststellen, bzw. bescheinigen, dass ein Aufwendungsdarlehen (AWD) im Sozialen Wohnungsbau nach abgeschlossener Bauphase und Bauübergabe im laufenden Betrieb, also während der Förderphase im Sozialen Wohnungsbau gemäß § 88 II. WoBauG Abs. 3 bedingungslos ausgezahlt werden muss? Mögliche anders lautende Formulierungen in den AGB würden gegen übergeordnetes Recht verstoßen?.
Nochmals kurz zum Verständnis - Worum geht es?
Es geht um ein Projekt im Sozialen Wohnungsbau das 1999/2000 gemäß damaliger Förderrichtlinien ohne Beanstandung durchgeführt wurde.
Das grundsätzliche Prinzip der (Sozialen) Wohnungsbauförderung besteht darin, dass zum Bau belegungsgebundener Wohnungen, begünstigte Darlehen ausgereicht werden. Die Refinanzierung der Darlehen erfolgt während der Förderphase (15 Jahre) mittels der staatlich festgelegten Miete (Mietermiete) plus eines degressiv ausgezahlten und vertraglich vereinbarten Aufwendungsdarlehens (AWD).
Dieses AWD reduziert sich im Auszahlungsbetrag über den Förderzeitraum – aber parallel sorgen, mit jeweiligem Betrag und politisch festgelegt, steigende Mieten für einen quasi ausreichenden Betrag zur Rückzahlung an den Darlehensgeber.
Das Bundesförderrecht sowie das WoBauG u.a. bilden im vorliegenden Vertrag die maßgeblichen gesetzlichen Grundlagen.

Wo liegt das Problem:
Im vorliegenden Fall wurden in den Jahren 1999 und 2000 insgesamt 22 WE errichtet. Es gab ein erstrangiges Darlehen einer Fremdbank sowie ein nachrangiges Darlehen der Förderbank.
Das Bauvorhaben wurden abgeschlossen – Alle Wohnungen waren stets vollständig bis zur Kündigung der Förderbank - Darlehen vermietet.
Mit Bezug auf den Darlehensvertrag (Pkt. 8.2.) wurde das AWD (noch während der Förderphase (etwa 5 Jahre nach Beginn) und ohne Begründung) für sechs Auszahlungsraten einbehalten.
Dieser Vorgang dauerte bis zur Kündigung des Vertrages . Der Kündigungsgrund war dann der Zahlungsrückstand.
Bei der Kündigung (nach Pkt. 8.2. des Darlehensvertrag, in dem formuliert ist, dass „die Förderbank….weitere Zahlungen jeglicher Art verweigern……" kann) wurde im Kündigungsschreiben ausdrücklich Bezug genommen.
Nach einschlägiger Gesetzgebung kann m. E. dies ausdrücklich nicht für das AWD während der Förderphase gelten.
Denn wesentlich ist, dass das AWD eben keine Zahlung jeglicher Art ist, sondern eine Finanzierungsleistung gemäß § 88 II. WoBauG Abs. 3 und vergleichbar mit der Leistungserbringung (Rückzahlung) gegenüber dem Darlehensgeber ist.

In 6 Zahlungsraten (pro Quartal eine) wurden insgesamt ca. 27.000 € vertraglich vereinbartes AWD einbehalten. Dadurch kam es folgerichtig zum Zahlungsverzug gegenüber der Förderbank, da die Mieten wegen der Belegungsbindung nicht demgemäß erhöht werden konnten, die Refinanzierungsforderung der Förderbank aber konstant blieb.

Bei vertragsgemäßer Auszahlung des AWD hätte es niemals einen Zahlungsrückstand gegeben.

Teilen Sie die Auffassung, dass die Nichtzahlung des AWD eine grobe Pflichtverletzung ist, denn der § 88 II. WoBauG Abs. 3 schreibt eine eindeutige und bedingungslose Pflicht (!) zur Auszahlung des AWD während der Förderphase vor!

Teilen Sie weiterhin die Auffassung, dass der Einbehalt außerdem ein schwerwiegender Eingriff in eine vertraglich gesicherte Wirtschaftsbeziehung mit fatalen Folgen ist.
Die Förderbank bestätigte schriftlich in den jeweiligen Jahreskontoabrechnungen den einbehaltenen AWD - Betrag.

Ich kann mir durchaus vorstellen, dass eine Verwaltungsgerichtsbarkeit einen Feststellungsbescheid darüber erteilen würde, dass während der Förderphase im Sozialen Wohnungsbau gemäß § 88 II. WoBauG Abs. 3 eine Pflicht zur Auszahlung des AWD vorliegt und die Förderbank pflichtwidrig gehandelt hat.
Leider dauern Verwaltungsgerichtsverfahren derzeit enorm lange, so dass ich Sie bitte, hier entsprechend Stellung zu beziehen. Es geht m. E. um beträchtliche Schadenersatzforderungen.

Ich freue mich auf Ihre Antwort


Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.08.2018 | 15:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Par. 88 Abs. 3 II. WoBauG lässt sich leider nicht entnehmen, dass das Aufwendungsdarlehen bedingungslos ausbezahlt werden muss. Insofern kommt es entscheidend auf den Darlehensvertrag an, der mir bedauerlicherweise nicht zur Prüfung vorliegt.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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§ 88 II. WoBauG – Gewährung von Aufwendungszuschüssen und Aufwendungsdarlehn (1)

(1) 1Für frei finanzierte Wohnungen können auf Antrag des Bauherrn Zuschüsse oder Darlehn zur Deckung von laufenden Aufwendungen aus Mitteln gewährt werden, die nicht als öffentliche Mittel im Sinne dieses Gesetzes gelten. 2Voraussetzung ist, dass die Wohnungen abgeschlossen sind und die in § 39 Abs. 1 bestimmten Wohnflächengrenzen im Zeitpunkt der Bewilligung um nicht mehr als 20 vom Hundert überschreiten; § 39 Abs. 2 bleibt unberührt. 3Daneben sollen auf Antrag des Bauherrn für Darlehn, die zur Deckung der Gesamtkosten dienen, Bürgschaften übernommen werden, für die der Bund Rückbürgschaften übernimmt. 4Die Vorschriften der §§ 29 bis 38, 41, 49 bis 51 finden entsprechende Anwendung.

(2) 1Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehn sollen in der Regel nur gewährt werden, wenn der Antrag bis zur Bezugsfertigkeit der Wohnung gestellt worden ist. 2Die Gewährung kann allgemein oder im Einzelfall für diejenigen Wohnungen ausgeschlossen werden, die bereits mit anderen Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert worden sind oder gefördert werden.

(3) 1Bauherren, die eine Jahresbilanz aufstellen, brauchen die Aufwendungsdarlehn in der Jahresbilanz nicht auszuweisen. 2Werden die Aufwendungsdarlehn nicht ausgewiesen, ist in der Bilanz der auf den Zeitpunkt des Tilgungsbeginns unter Berücksichtigung von Zinseszinsen abgezinste Wert der Aufwendungsdarlehn sowie der Beginn der Tilgung und die Höhe des Tilgungssatzes zu vermerken. 3Bei der Abzinsung ist von einem Zinssatz von 5,5 vom Hundert auszugehen. 4Satz 1 gilt nicht für die Aufstellung einer Übersicht (Bilanz) des Vermögensstandes zur Feststellung der Überschuldung; im Übrigen wird durch die Inanspruchnahme von Aufwendungsdarlehn eine Überschuldung im Sinne der handels- und insolvenzrechtlichen Vorschriften nicht herbeigeführt, wenn der Darlehnsgläubiger des Bauherrn mit diesem vereinbart, mit seiner Forderung hinter die Forderung aller anderen Gläubiger in der Weise zurückzutreten, dass sie nur aus künftigen Gewinnen oder aus seinem die sonstigen Verbindlichkeiten übersteigenden Vermögen bedient zu werden braucht.

Ergänzung vom Anwalt 28.08.2018 | 17:09

Sehr geehrter Ratsuchender,

auch Par. 88e Abs. 3 WoBauG gibt Ihnen den gewünschten Anspruch nicht direkt. Wie gesagt kommt es auf den Darlehensvertrag an, der mir nicht bekannt ist. Erst nach dessen Prüfung kann gesagt werden, ob Schadenersatzansprüche wegen vertragswidrigen Verhaltens bestehen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.08.2018 | 16:24

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Ich habe auf die Antwort der Nachfrage, den zuständigen Gesetzestext geschickt und bitte deshalb um ergänzende Antwort."
Stellungnahme vom Anwalt: