Sehr geehrter Fragesteller,
aufgrund der mitgeteilten Daten und des Sachverhalts bedaure ich, Ihnen mitteilen zu müssen, daß Sie gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Instandsetzungsarbeiten, aus der die Sonderumlage resultiert, zahlungspflichtig sind.
Sie haben mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung das Eigentum gem § 90 ZVG
an der Wohnung als Sondereigentum und entsprechendes Miteigentum am Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage erworben.
Vertragliche Regelungen über Kostentragungspflichten aus der Vergangenheit - wie sie in Grundstückskaufverträgen regelmäßig vereinbart sind - existieren somit nicht. Ein Rückgriff auf den Voreigentümer - der wegen der Zwangsvollstreckung zudem schwerlich durchzusetzen sein dürfte - scheidet somit wohl aus.
Da der Beschluß über die Sonderumlage im Jahre 2010 (nach dem mitgeteilten Sachverhalt) nicht angefochten ist, ist er rechtwirksam. Nach ständiger, auch höchstrichterlicher Rechtsprechung haftet der Ersteher des Wohnungseigentums mangels angefochtenen Eigentümerbeschlusses für die nach dem Eigentumserwerb fällig gestellten Lasten und Kosten aus der Zeit des Voreigentümers (Vgl. BGH vo 21.04.1988 V ZB 10/87
, zuletzt LG Düsseldorf vom 03.01.1991 25 T 993/90
).
Damit sind Sie auch mit den Folgen des Beschlusses aus dem Jahre 2010 belastet.
Ich bedaure, Ihnen keine für Sie günstigere Antwort geben zu können und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Günter Schmaler
Rechtsanwalt und Notar
Vielen Dank,
kann ich aus dem Umstand, dass die ETV am 27.12.10 beschlossen hat, dass eine Einzelberechnung der Sonderumlagen bis zum 14.3.2011 erfolgen soll, keine Fälligkeit vor Erwerb ableiten ?
Mit freundlichen Grüßen
Marcus Wiegel
Nein, leider nicht. Dies aus mehreren Gründen.
1. Der Beschluß vom 27.12.10 verpflichtet die Verwaltung lediglich, die Einzelberechnungen vorzulegen, bestimmt aber keine Fälligkeit der Umlage. Eine Fälligkeit der Umlage war definitiv 2010 noch nicht gegeben.
2. Dieses Ergebnis können Sie auch daraus erkennen, daß die Fälligkeit der Sonderumlage erst jetzt explizit auf der Versammlung vom 16.01.2012 beschlossen worden ist. Beschlüsse dieser Art existieren vorher nicht.
3. Selbst jedoch wenn eine Zahlungsverpflichtung schon bestanden hätte - hypothetisch -, hätte Sie jetzt die Rechtsprechung eingeholt und Ihnen versichert, daß Sie der Eigentümergemeinschaft für die Kosten haften.
Ich fürchte, die Nachfrage ist damit beantwortet.
Mit freundlichen Grüßen
Günter Schmaler
Rechtsanwalt und Notar
