Sonderkündigungsrecht nach Wasserschaden/Schimmel (Gewerbemietrecht)

Guten Tag,

die von Ihnen geschilderte Situation lässt erhebliche mietrechtliche Mängel erkennen, die – bei entsprechender Schwere und Dauer – ein Sonderkündigungsrecht (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) begründen können. Im gewerblichen Mietrecht gelten insoweit grundsätzlich dieselben Maßstäbe wie im Wohnraummietrecht, allerdings mit dem Vorbehalt, dass eine vertragliche Risikoverteilung oder Einschränkung zulässig sein kann und geprüft werden muss.

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1. Kündigungsrecht gem. § 543 Abs. 1 BGB (außerordentliche fristlose Kündigung)

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände und Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Ein solcher wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn
• die Mietsache in einem nicht nutzbaren Zustand ist oder
• gesundheitsschädliche Zustände bestehen, etwa durch Schimmelbildung oder
• der Vermieter trotz Fristsetzung nicht oder nur unzureichend reagiert (§ 543 Abs. 3 BGB).

Sie schildern genau das:
• seit Oktober 2023 erheblicher Wasserschaden, Stromausfall, Schimmel, aufgequollenes Parkett,
• seit 10/2024 (wohl gemeint: Oktober 2024?) Mietminderung um 20 %,
• der Vermieter behebt die Schäden nicht – trotz mehrfacher Aufforderungen.

➡ Die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist daher höchst zweifelhaft. Es droht eine Gesundheitsgefahr, was allein bereits einen wichtigen Grund darstellen kann.

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2. Erforderlich: Fristsetzung zur Mängelbeseitigung (§ 543 Abs. 3 BGB)

Bevor Sie fristlos kündigen, muss der Vermieter grundsätzlich eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung erhalten, sofern die Fristsetzung nicht entbehrlich ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 BGB), etwa:
• weil die Mängelbeseitigung endgültig verweigert wird oder
• der Mangel schon so lange anhält und offenkundig nicht behoben wird, dass weiteres Zuwarten unzumutbar wäre.

Empfehlung:
• Falls noch nicht geschehen, sollten Sie eine letzte schriftliche Frist (7–14 Tage) setzen, mit klarer Ankündigung einer fristlosen Kündigung, falls keine vollständige Mangelbeseitigung erfolgt.
• Alternativ (bei Gesundheitsgefahr): auf die Entbehrlichkeit der Fristsetzung verweisen.

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3. Gesundheitsgefährdung – besonderer wichtiger Grund

Schimmel stellt nach gefestigter Rechtsprechung einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung dar, sofern Gesundheitsgefahren bestehen. Nachgewiesen werden muss:
• Intensität und Ausmaß des Schimmels,
• Feuchtigkeit / Ursache (z. B. Wasserschaden, undichtes Dach),
• mangelnde Reaktion des Vermieters.

➡ Fotodokumentation, ggf. Sachverständigengutachten oder ärztliche Stellungnahme sind hilfreich.

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4. Weitere Rechte: Minderung & Schadensersatz
• Die Mietminderung steht Ihnen unabhängig von einer Kündigung zu, und zwar von Gesetzes wegen (§ 536 BGB). Je nach Schwere sind auch höhere Minderungen als 20 % denkbar (z. B. bei Schimmel und Stromausfall: bis 50 %).
• Sie können Ersatz für etwaige Schäden verlangen (§ 536a BGB), etwa:
• beschädigtes Inventar
• Umsatzeinbußen (aber schwierig nachzuweisen)

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5. Kündigung trotz bereits ausgesprochener ordentlicher Kündigung (zum 30.09.2026)?

Ja, eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund kann das Mietverhältnis vorzeitig beenden, auch wenn bereits eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wurde. Sie verkürzen damit nur den Lauf der ordentlichen Kündigungsfrist.



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Mit freundlichen Grüßen
RA Wilke