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Wohnungskündigung - Sonderkündigungsrecht?

14.03.2014 19:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Kündigung einer Wohnung nach § 573 und § 573 a BGB

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Anfrage betrifft die Kündigung der Wohnung, die von mir vermietet wird.

Es geht um die einzige Mietwohnung in einem Zweifamilienhaus, das ich selbst bewohne.

1. Ich habe ein Kündigungsschreiben entsprechend dem Sonderkündigungsrecht aufgesetzt (nachfolgend im Text) und würde Sie bitten zu prüfen, ob dieses Schreiben so korrekt ist. (U. a. bin ich über den Absatz in roter Schrift unsicher aber auch alle anderen Textteile müssten als richtig formuliert sichergestellt sein).

2. zu den Kündigungsfristen:
Da das Zusammenleben schon ziemlich unzumutbar ist, bin ich daran interessiert, das Mietverhältnis möglichst bald zu beendigen. Da der Mieter bereits länger als 5 Jahre in der Wohnung ist und sich die Kündigungsfrist beim Sonderkündigungsrecht nochmal um 3 Monate erhöht, insgesamt also 9 Monate beträgt wollte ich fragen, ob eine reguläre Kündigung mit 6-monatiger Frist möglich wäre. Der Kündigungsgrund wäre dann wohl "Erhebliche Vertragsverletzung" das würde sich auf das schlechte Verhalten des Mieters uns gegenüber beziehen.
Ist dieser Kündigungsgrund ausreichend?
Ist es möglich die reguläre Kündigung parallel zu der Sonderkündigung auszusprechen? Mit gleichem oder mit gesondertem Schreiben?
Was wäre dabei zu beachten?

Ja, also das wären die Fragen, für die ich eine Antwort bräuchte.

Kaltmiete 600 € / Monat. Warmmiete: 720 €

Im Voraus Vielen Dank!

------------ Anfang Kündigungsschreiben ------------------

Rohrdorf, den 17. März 2014


Kündigung des Mietverhältnisses - Mietvertrag vom 17.09.2008



Sehr geehrte ,

leider sehe ich mich gezwungen, das mit Ihnen am 17.09.2008 geschlossene Mietverhältnis über die Wohnung in der xxxxx, EG ordnungsgemäß unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gemäß § 573 c Abs. 1 i.V.m. § 573 a Abs. 1 BGB, folglich zum 31. Dezember 2014 zu kündigen.

Die Kündigung bezieht sich auf die § 573 a Abs. 1 BGB, der Vermietern ein erleichtertes Kündigungsrecht, das sogenannte „Sonderkündigungsrecht" einräumt.

Die Voraussetzungen des § 573 a Abs. 1 BGB sind vorliegend erfüllt:

Das Mietverhältnis ist nicht befristet. Bei der an Sie vermieteten Wohnung handelt es sich um eine Wohnung aus einem einheitlichen Gebäude mit zwei Wohnungen, wovon ich eine selbst bewohne. Auch bestehen gem. des Mietvertrages vom 17.09.2008 für das geschlossene Mietverhältnis keine Einschränkungen, die das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters beseitigen.

Die „erleichtere Kündigung" bedarf gemäß § 573 a Abs. 1 BGB kein berechtigtes Interesse i.S.e. ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB.

Ich weise Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen können. Ein etwaiger Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung mir gegenüber schriftlich erklärt werden, gemäß § 574 b Abs. 1 BGB.
Die Gründe für den Widerspruch, in welchen Sie eine nicht zu rechtfertigende Härte sehen, bitte ich mir im Einzelnen darzulegen und zu begründen.

Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus widerspreche ich bereits jetzt, gemäß § 545 BGB.
Auch möchte ich erwähnen, dass ich die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehne, wenn Sie mir den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären, gemäß § 574 b Abs. 2 BGB.

Ich bitte darum, die Wohnung spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, folglich dem 31. Dezember 2014 zu räumen.

Nach dem Mietvertrag haben Sie die Pflicht, Schönheitsreparaturen auszuführen. Ich möchte Sie höflichst darum, dies pünktlich bis zum Auszug zu erledigen, so dass Sie mir die Wohnung dann – einschließlich sämtlicher Wohnungs- und Haustürschlüsseln – fristgerecht spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist, folglich dem 31.12.2014 übergeben können.

Ich möchte erwähnen, dass ich gemäß § 546 a BGB berechtigt bin, im Falle einer verspäteten Rückgabe als Entschädigung, die weitere Zahlung der vereinbarten Miete zu verlangen kann.

Sollten die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht erbracht werden, muss ich diese auf Ihre Kosten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen.


------------- Ende Kündigungsschreiben -----------------

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. Das Kündigungsschreiben nach § 573 a BGB ist in Ordnung, obwohl ich nicht erkennen kann,
welchen rot unterstrichenen Text Sie meinen.
2. Bestehen die Kündigungsgründe des berechtigten Interesses und aus § 573 a BGB nebeneinander, so hat der Vermieter gerade die Wahl, auf welche Regelung er seine Kündigung stützt. Ich würde hier vorschlagen, dass die Kündigungsgründe in einem Kündigungsschreiben im Hilfsverhältnis untereinander aufgeführt werden zb etwa in erster Linie auf § 573 a BGB gestützt und hilfsweise auf § 573 Abs. 1 BGB.
Gerade nicht zulässig ist es, die Kündigungsgründe nebeneinander so geltend zu machen, dass nicht erkennbar wird, ob und wie der Vermieter sein Wahlrecht ausgeübt hat.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Gerne stehe ich Ihnen auch im Rahmen einer Formulierung der Kündigung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.03.2014 | 19:48

Nachfrage zu Ihrer Antwort vom 14.03.2014 | 21:31
Sie haben auf die kostenlose Nachfragefunktion verwiesen. Ich gehe davon aus, dass deshalb meine Nachfrage kostenlos ist:


Danke für die Beratungsantwort Herr Hermes,

ich war unsicher über diesen vorformulierten Absatz in meinem Kündigungsschreiben, weil er ja schein impliziert, dass ich die Fortsetzung des Meitverhältnisses zulasse, wenn der Wiederspruch rechtzeitig erklärt wird (was ich ja nicht will):

"Auch möchte ich erwähnen, dass ich die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehne, wenn Sie mir den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären, gemäß § 574 b Abs. 2 BGB."

und das mit dem Hilfsverhältnis habe ich nicht ganz verstanden. Wie müsste das formuliert werden ohne dass die Kündigung an § 573 a BGB gefährtdet ist oder unwirksam wird?

Ich würde hier vorschlagen, dass die Kündigungsgründe in einem Kündigungsschreiben im Hilfsverhältnis untereinander aufgeführt werden zb etwa in erster Linie auf § 573 a BGB gestützt und hilfsweise auf § 573 Abs. 1 BGB.

Da der Mieter im selben Haus wohnt, würde ich das Kündigungsschreiben persönlich übergeben. Sind Familienmitglieder von mir als Zeugen in Ordnung oder ist es dann doch besser die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein zu versenden?

Ich bedanke mich vorab für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen Ändern

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Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.03.2014 | 11:05

Auf gar keinen Fall ein Einschreiben mit Rückschein zur Fristwahrung, da die Gefahr besteht, dass Empfänger nicht angetroffen wird und somit das Schreiben nicht zugeht. Entweder Zustellung des Schreibens per Boten (am besten einen nicht Familienangehörigen als Zeugen über den Inhalt des Schreibens und wann es in den Briefkasten eingelegt wurde!) oder per Gerichtsvollzieher.

Es tut mir leid, detailliierte Formulierungen sind im Rahmen einer ERSTberatung aber nicht möglich.
Hilfsweise heisst, dass Sie dass Wort „hilfsweise" auch verwenden in dem Kündigungsschreiben.

Den Satz würde ich komplett weglassen bzw. streichen: „Auch möchte ich erwähnen, dass ich die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehne, wenn Sie mir den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären, gemäß § 574 b Abs. 2 BGB."
Formulieren Sie statt dessen wie folgt: Die Erklärung, mit der der Kündigung widersprochen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt wird, bedarf der schriftlich Form und muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist bei dem Vermieter eingehen..

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