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Sicherungshypothek


22.06.2006 13:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag
Der Sachstand:
Wir sind seit 1997 zu je 1/3 Eigentümer einer Immobilie, die noch garnicht abgezahlt ist.
Am 14.06.2006 wurde ohne Vorinformation eine Zwangshypothek für einen Miteigentümer eingetragen. Dieser soll bis 30.06.2006 die Forderung begleichen, ansonsten will der Gläubiger die Zwangsversteigerung der Immobilie (in der wir auch wohnen) betreiben.
Dies teilte er uns mit Schreiben vom 17.06.2006 formlos mit.
Die Forderung des Gläubigers aus dem Jahre 2002 können wir nicht nachvollziehen und sind unserer Meinung nach ungerechtfertigt und nicht mehr prüfbar.Es handelt sich um Forderungen aus einem Mietverhältnis und entstanden durch gerechtfertigte Mietminderungen (die aber bis heute nicht akzeptiert werden) durch aufgetretene und nie beseitigte Mängel in der Wohnung. Auch die Mietkaution wurde nie zurückgezahlt und würde somit eine enorme Verminderung der Forderung bedeuten. Wir (die unbeteiligten Miteigentümer)hatten keinerlei Gelegenheit, in irgentwelcher Art und Weise den Forderungen zu widersprechen bzw. die Rechtmäßigkeit prüfen zu können.
Der betroffene Miteigentümer kann sich aber nicht erinnern, in der Vergangenheit Mahn- bzw. Vollstreckungsbescheide erhalten zu haben. Eine ladungsfähige Anschrift war dem Gläubiger bekannt.
Das Mietverhältnis endete am 31.12.2005. Das letzte bekannte Schreiben meinerseits bzgl. der Forderung ist vom März 2003.Eine Antwort des Gläubigers erfolgte nie.
Wir wurden mit Schreiben des Gläubigers vom 17.06.2006 vor vollendete Tatsachen gestellt. Mitte Mai 2006 erschien die zuständige GVin mit der Forderung des Gläubigers, welche auf Grund von Zahlungsunfähigkeit eine eidesstattliche Erklärung verfasste. Einen entsprechenden Vollstreckungstitel bekamen wir nicht zu sehen, welcher ja eigentlich vorliegen müßte,von dessen Vorhandensein wir aber nichts wissen und welches Ausstellungs-datum dieser hat, was ja schließlich bei Verjährungsfristen eine Rolle spielt.

Was können wir tun, um die drohende Zwangsversteigerung ganz bzw. bis zur Klärung der Angelegenheit (was ohne Anwalt nicht möglich sein wird)zu verhindern, denn die Forderung steht in keinem Verhältnis zum Verlust unseres Hauses.
Haben wir überhaupt eine Chance gegen diese Herrschaften vorzugehen?

Danke für Ihre Antwort

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

Zunächst gehe ich davon aus, dass es neben Ihnen noch weitere Miteigentümer neben demjenigen gibt, zu dessen Lasten die Zwangshypothek eingetragen wurde. Für die Beurteilung der Rechtslage spielt dies allerdings nicht so sehr eine entscheidende Rolle.

Weiterhin gehe ich davon aus, dass lediglich auf dem Miteigentumsanteil des besagten Miteigentümers die Zwangshypothek eingetragen wurde. Ihr Miteigentumsanteil ist also nicht belastet.

Nach Ihren Angaben besteht bereits ein rechtskräftiger Vollstreckungstitel zulasten des Miteigentümers, gegen den ein Rechtsmittel nicht mehr möglich ist. Dieses könnte ohnehin nur der betroffene Miteigentü-mer als Schuldner einlegen. Hat er dies versäumt oder beabsichtig er überhaupt nicht, gegen den Titel etwas zu unternehmen, so erwächst dieser in Rechtskraft. Dabei spielt es keine Rolle, ob die dem Titel dann zugrunde liegende Forderung berechtigt ist oder nicht. Eine Diskussion oder Verhandlung über diese Forderung findet nicht mehr statt, sobald die Forderung rechtskräftig durch ein Urteil oder einen Vollstreckungsbescheid tituliert wurde.

Zunächst wäre zu prüfen, ob überhaupt ein Vollstreckungstitel wirksam ergangen ist. Dies setzt voraus, dass sowohl der Mahnbescheid als auch der Vollstreckungsbescheid formwirksam zugestellt wurden. Wenn es hieran fehlt, kann und muss vom Schuldner Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid ein-gelegt werden. Es muss dann sogleich beantragt werden, die Zwangsvollstreckung aus dem Titel einzu-stellen. Dies geschieht üblicherweise gegen Sicherheitsleistung, wenn es nicht ganz offensichtlich ist, dass eine Zustellung des Mahnbescheides oder Vollstreckungsbescheides unwirksam ist.

Liegt ein rechtskräftiger Titel vor, gilt folgendes: Der Gläubiger hat dann die Möglichkeit, die Zwangsvoll-streckung gegen den Schuldner einzuleiten. Der Schuldner kann sich hiergegen mit verschiedenen Rechtsbehelfen aus der Zwangsvollstreckung zur Wehr setzen. Als erstes wäre hier an die so genannte Vollstreckungsgegenklage zu denken. Diese hätte allerdings nur dann Erfolg, wenn die Einwendungen, die gegen die Forderung erhoben werden, nach Rechtskraft des Vollstreckungstitels entstanden sind. Zu denken wäre hier insbesondere an die Erfüllung der Forderung oder die Aufrechnung mit später entstan-denen Gegenforderungen. Diese Ansprüche müsste ebenfalls der Schuldner geltend machen.

Ihr Miteigentümer scheint sich aber um diese Forderung nicht so recht gekümmert zu haben. Inzwischen ist die eidesstattliche Versicherung abgegeben worden, welche die Vermögenslosigkeit des Schuldners dokumentiert. Auf finanzielle Hilfe des Schuldners können Sie also nicht zählen. Es wird im Ergebnis also auch nicht weit führen, den Schuldner dazu aufzufordern, durch Zahlung der Schuld dafür zu sorgen, dass der Zwangsversteigerungsvermerk ausgetragen wird.

Sie selbst haben als Miteigentümer keine Möglichkeit, das Zwangsversteigerungsverfahren zu beenden. Sie sind zwar gemäß § 9 des Zwangsversteigerungsgesetzes Beteiligte der Zwangsvollstreckung. Ihr Miteigentumsanteil wird allerdings nicht versteigert.

Rein praktisch gesehen wird sich allerdings kaum jemand finden, der diesen Miteigentumsanteil im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt. Jeder Interessierte würde nur einen Teil des ansonsten ungeteilten Eigentums erwerben, ohne selbst die Nutzungen ziehen zu können. Üblicherweise scheitern daher Voll-streckungsversuche von Gläubigern in Teileigentum. Andererseits eröffnet sich oftmals für einen Mitei-gentümer eine Möglichkeit, günstig an einen weiteren Bruchteil der Immobilie zu kommen, wenn nämlich kein anderer Bieter in der Versteigerung mit bietet und der Zuschlag für das Mindestgebot erteilt wird. Ob dieser Weg für Sie gangbar ist, vermag ich allerdings nicht zu beurteilen, da hierzu nicht genügend Infor-mationen über Ihr Verhältnis zu dem Miteigentümer vorliegen.

Würde der Miteigentumsanteil tatsächlich an einen Dritten versteigert werden, könnte dieser als Ersteher eines Miteigentumsbruchteils aus dem Zuschlagbeschluss den Besitzer des Grundstückes oder des Grundstücksbruchteils zwangsräumen. Das Landgericht München hat dies einmal für nicht zulässig gehalten. Bei einem versteigerten Grundstücksbruchteil (dies dürfte in Ihrem Fall gegeben sein) wird voll-streckt, indem der Ersteher in den Mitbesitz eingewiesen wird, wie er vom früheren Miteigentümer neben den anderen Miteigentümern ausgeübt wurde. Wie Ihr Rechtsverhältnis im Einzelnen ausgestaltet ist, wurde nicht mitgeteilt. Insbesondere ist nicht ersichtlich, aus welchem Grund Sie offenbar die gesamte Immobilie bewohnen, die Ihnen nur zum Teil gehört.

Das weitere Vorgehen hängt jetzt zunächst davon ab, ob der Titel rechtskräftig ist und Sie gegebenenfalls in der Lage wären, den Miteigentumsanteil selbst zu ersteigern.

Mit freundlichen Grüßen


R. Pössl
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.06.2006 | 15:20

Die Besitzer sind Vater,Mutter und Tochter zu je 1/3 mit entsprechender Eintragung einer Grundschuld.. Die Tochter ist der angegriffene Schuldner.Sie hat bis Dez. 2005 in den alten Bundesländern gewohnt und ist jetzt wieder zurückgekehrt,so dass die Immobilie nunmehr wieder von allen Eigentümern bewohnt wird, wie schon von 1997 bis 2000 (Umzug der Tochter aus beruflichen Gründen).

Sie hätte sich ja um die Forderung bzw. Widersprüche einlegen etc. gekümmert, wenn sie davon gewußt hätte. Der letzte Schriftwechsel erfolgte im März 2003 über eine RA-Kanzlei im damaligen Wohnort. Bis zum Erscheinen der GVin im März 2006 sind diesbezüglich keinerlei Bescheide,Schreiben o.ä. bei Ihr eingegangen. An den Erhalt eines Mahn- bzw. Vollstreckungs-bescheides kann sie sich nicht erinnern
Sollte der Titel ein Datum nach dem März 2006 haben,also mehr als 4 Jahre nach Entstehen der Forderung , ist die Forderung dann verjährt und was müssen wir dann tun? Wie und wo legen wir bzw. der Schuldner nunmehr Widerspruch ein?
Danke für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.06.2006 | 16:12

Sehr geehrter Fragesteller,



zunächst sollte geklärt werden, wann und wo Mahnbescheid und Vollstreckungsbescheid zugestellt wurden. Hierzu wäre sicherheitshalber sofort Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid einzulegen. Vorsorglich sollte auch Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Einspruchsfrist beantragt werden. Dieser Antrag ist vermutlich verfristet, er schadet jedoch nicht. Dann muss durch Akteneinsicht eines Rechtsanwaltes festgestellt werden, wann und wo die Bescheide zugestellt wurde. Erfolgte eine Zustellung nicht an den Wohnort Ihrer Tochter, war also die Tochter zum Zeitpunkt der Zustellung dort auch nicht gemeldet, fehlt es möglicherweise bereits an einer wirksamen Zustellung des Mahnbescheides. In einem solchen Fall kann das Verfahren von vorne aufgerollt werden, dann sind alle Einwendungen des Klageverfahrens möglich, die Zwangsvollstreckung ist dann ohne Sicherheitsleistung sofort einzustellen. Ich empfehle Ihnen aber dringend, hier anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Mit freundlichen Grüßen

R. Pössl
Rechtsanwalt



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