Sicherungshypothek, Ablauf des Verfahrens, Folge für betr. Mieter

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

In Ihrem Fall hat offenbar der Insolvenzverwalter die Gesellschafter des Immobilienfonds erfolgreich verklagt. Soweit gegen die Entscheidung des LG Berlin keine Berufung mehr möglich und die Entscheidung des LG Berlin rechtskräftig ist, wird der Insolvenzverwalter die titulierte Forderung vollstrecken.

1. Wie würde die Sicherungsvollstreckung ausgeführt?

Durch die eingetragene Sicherungshypothek kann der Sicherungsgläubiger die Zwangsversteigerung beantragen und die Miete pfänden, wenn diese nicht bereits abgetreten ist.

2. Wie macht der Insolvenzverwalter diese Sicherungshypothek zu Geld?

Der Insolvenzverwalter kann wie ausgeführt die Zwangsversteigerung beantragen und bis zur Versteigerung die Mieten pfänden.

3. Müsste das Objekt verkauft werden und der Verkaufserlös an die Bank gezahlt werden - innerhalb von 3 Monaten, (bis 26. März 12)?

Wird die Wohnung veräußert, muss zuvor eine Einigung mit dem Sicherungsgläubiger gefunden werden, da die Wohnung lastenfrei (ohne Sicherungshypothek) an den potentiellen Käufer übertragen werden muss.

D.h. der Sicherungsgläubiger muss dem Notar den Betrag mitteilen gegen den die Sicherungshypothek gelöscht wird. Liegt der Verkaufspreis oberhalb der Forderung des Insolvenzverwalters wird der Restbetrag an Sie ausgekehrt. Aufgrund der Sicherheit für den Insolvenzverwalter besteht sicherlich die Möglichkeit bei einer Anerkennung der Forderung eine Ratenzahlung zu vereinbaren, wobei hier sicherlich Zinsen verlangt werden. Aber Sie können dadurch eine Verwertung der Wohnung vermeiden.

4. Würde die Gläubigerbank eine Hypothek in der Höhe der einzuteibenden Forderung ziehen und ich hätte den Betrag über eine geraume Zeitspanne abzuzahlen?

Maßgebend ist wer die Sicherungshypothek hat eintragen lassen. Ist dies der Insolvenzverwalter wird er die Erlöse zur Insolvenzmasse ziehen. Mit diesem können Sie eine entsprechende Vereinbarung treffen, wobei die Laufzeit sicherlich nicht mehrere Jahre betragen wird, um das Insolvenzverfahren zeitnah abzuschließen. Sie können alternativ aber auch eine Finanzierung bei einer Bank versuchen, wonach als Sicherheit eine Grundschuld eingetragen wird. Der Darlehensbetrag wird dann an den Insolvenzverwalter ausgezahlt und die Sicherungshypothek wäre im Gegenzug zu löschen. Allerdings ist eine Finanzierung mit einer Sicherungshypothek im Grundbuch sicherlich erklärungsbedürftig.

5. Hätte ich noch die Verfügung über die Immobilie oder wäre mein Mieter jetzt im Vertrag mit der Bank und müsste an sie/bzw. den I-verwalter zahlen?

Sie können weiterhin über die Immobilie als Eigentümerin verfügen, allerdings immer mit dem Eintrag der Sicherungshypothek in Abt. III des Grundbuches.

6. Muss ich meinen Mieter über den jetzigen Sachstand informieren?
Den Mieter müssen Sie nicht informieren. Dieser kann allenfalls dann Kenntnis erlangen, wenn die Miete gepfändet wird oder ein Antrag auf Durchführung der Zwangsversteigerung gestellt wird.

Bevor Sie eine Vereinbarung oder den Vergleichsvorschlag akzeptieren, sollten Sie prüfen lassen, ob gegen das Urteil keine Rechtmittel mehr möglich sind bzw. Sie nicht den damaligen Verkäufer der Gesellschafteranteile im Wege der Beraterhaftung in Anspruch nehmen können.

Sollte der Vergleich alternativlos sein, sollten Sie eine Verlängerung der gesetzten Rückzahlungsfrist versuchen, um ausreichend Zeit zu haben die Wohnung zu veräußern oder eine Finanzierung des Vergleichbetrages zu erhalten.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen