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Selbständiges Beweisverfahren- Vergleich


19.04.2006 16:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Wohnungsverwalterin einer größeren Wohnungseigentümer-
gemeinschaft. Ein selbständiges Beweisverfahren wurde wegen
zahlreicher Mängel durchgeführt und gegen den Bauträger im
Anschluss geklagt. Im Rahmen eines vor dem Landgerichts geschlossenen Vergleichs
wurde der Wohnungseigentümergemeinschaft auf der
Grundlage des vorliegenden Gutachtens Beträge zugesprochen und auch vom Bauträger an die Gemeinschaft überwiesen.

Im Rahmen beschlußfähiger Eigentümerversammlungen wurde über die
Mängelbeseitigung abgestimmt und die Mängel beseitigt. Da jedoch
das zur Verfügung stehende Geld nicht für die komplette Mängel-
beseitigung reicht wurden div. Mängelbeseitigungen vorläufig
zurück gestellt, bzw. auch abgelehnt. (Bei den abgelehnten bzw.
zurückgestellten Mängel handet es sich um optische Mängel
bzw. Planungsfehler, die aber auf die Bausubstanz keine negativen Auswirkungen haben).

Einige Wohnungseigentümer stehen nun auf dem Standpunkt, dass sie in jedem Fall Anspruch auf die Mängelbeseitigung haben, wenn
der Mangel im Gutachten, als solcher festgestellt ist.

Meine Frage: Haben die Wohnungseigentümer ein Anrecht auf die
Mängelbeseitigung- kann der Anspruch gegebenfalls gerichtlich
durchgesetzt werden? Sind die gefaßten Beschlüsse in einer
Wohnungseigentümerversammlung mit einer entsprechenden Ablehnung
nichtig oder nur anfechtbar.

Inwieweit hafte ich als Verwalter der Wohnanlage, sollten hier
Mängelbeseitigungen abgelehnt werden und ich als Verwalter nicht darauf hinweise,
dass ein Eigentümer unter Umständen
ein Anrecht auf Mängelbeseitigung hat, sofern der Mangel im
Gutachten aufgeführt ist und auch als Mangel anerkannt ist.

Für Ihre Bemühungen besten Dank.

Mit freundlichen Grüssen
Sehr geehrte Ratsuchende,



vorab wäre es wichtig zu erfahren, welchen Inhalt der vor dem Landgericht geschlossene Vergleich genau hatte und ob mit der Zahlung alle in dem Rechtsstreit anhängigen Mängel umfasst werden sollten.

Wichtig ist dann weiter zu erfahren, ob die Zahlungen als Schadensersatz oder als Verwendungsvorschuss für die Mängelbeseitigung zu leisten waren.

Deshalb darf ich Sie mitten, wir einmal den Klagantrag und den Vergleich zur ergänzenden Prüfung zuzufaxen, so dass ich dann dazu gesondert Stellung nehmen kann - weitergehende Kosten entstehen dabei für Sie für diese Prüfung nicht.



Zu die übrigen Fragen möchte ich folgendes ausführen:



1.)

Da nach Ihrer Darstellung die Beschlussfähigkeit der Versammlung gegeben war, sind deren Mehrheits-Beschlüsse ( und um einen solchen handelt es sich wohl ) verbindlich, sofern sie nicht angefochten werden, was aber binnen Monatsfrist erfolgen muss.

Durch die Anfechtung, die nach § 43 WEG zu erfolgen hat, würde der Beschluss dann seitens des Gerichtes für ungültig erklärt werden.

Nichtig ist ein Beschluss nur dann, wenn er gegen ein gesetzliches Verbot, gute Sitten oder Unmöglichkeit verstößt, was aber hier nicht gegeben scheint.

Sofern also die Anfechtung binnen Monatsfrist nicht erfolgt, würde der Beschluss hier nach Ihrer Darstellung bestandskräftig werden.



2.)

Ein Anrecht auf Mängelbeseitung, welches auch dann in der Tat gerichtlich durchgesetzt werden könnte, steht den Eigentümern in Ihrer Gesamtheit zu, SOFERN

nicht bestandskräftige Beschlüsse dem entgegenstehen, oder

der von Ihnen angesprochene Vergleich diese Mängelbeseitigung umfasst hat.

Daher ist es auch zur abschließenden Beantwortung dieser Frage unerlässlich, Klage und Vergleich dem genauen Wortlaut nach zu kennen; nach Eingang der Unterlagen würde ich dann darauf zurückkommen.



3.)

Sind die noch monierten Mängel nicht vom Beschluss und/oder Vergleich umfasst, müsste dann bei entsprechenden Beauftragung durch die Eigentümerversammlung der Bauträger zunächst mit der Mangelbeseitigung schriftlich in Verzug gesetzt werden, um weitergehende Rechte geltend zu machen.

Hierzu ist es erforderlich, dann den Bauträger die einzelnen Mängel so genau wie möglich schriftlich mit Einschreiben und Rückschein mitzuteilen und diesen dann aufzufordern, diese Mängel innerhalb einer angemessen Frist zu beseitigen.

Welche Frist im einzelnen als angemessen anzusehen ist, hängt von der Art der Mängel ab; bei kleineren Mängeln, die schnell behoben werden können, reichen 14 Tage, ansonsten muss entsprechend die Frist verlängert werden.

Da aber gerade in diesen Bausachen, auch je nach Vertragsart ( ist VOB oder BGB vereinbart; wurden gesetzliche Gewährleistungsfristen im Vertrag zulässig geändert, usw. ) viele Fehler gemacht werden können, kann ich Ihnen nur DRINGENDST empfehlen, sich dabei anwaltlicher Hilfe zu bedienen, um IHR Haftungsrisiko, dass dem Grunde nach durchaus besteht, gänzlich auszuschließen und auf den Rechtsanwalt zu übertragen.


Eine Haftung als Verwalter kann immer dann in Betracht kommen, wenn Sie die Verwalteraufgaben schuldhaft nicht ordnungsgemäss ausüben, was dann auch hier eintreten kann, sofern Sie sich nicht qualifizierter Hilfe bedienen.

Ist das der Fall, kann Ihnen kein Vorwurf gemacht werden; der Rechtsanwalt hätte dann einzustehen, wenn ER nun wiederum schuldhaft einen Schaden verursacht.



Sowie mir die Unterlagen vorliegen, werde ich dann ggfs. ergänzend Stellung zu den weiteren Punkten nehmen. Ich würde vorschalgen, dass ich dieses dann in einer gesonderten Email mache, damit die Nachfragefunktion noch bestehen bleibt.





Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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