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Vermieter ignoriert Aufforderung zu Mängelbeseitigung


| 28.01.2005 22:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,
wir wohnen direkt an einer vielbefahrenen Bundesstraße und haben einen Bahnhof in 200m Entfernung.Die schallisolierten Fenster(die Gegenstand des Mietvertrages sind),sind demnach für uns sehr wichtig.Nun ist uns in den letzten Monaten aufgefallen,daß vor allem im Kinderzimmer(Kind ist 20Mon.alt) die Fenster nicht mehr richtig schließen und es deshalb auch hereinzieht,so daß die Heizung tagsüber auf Stufe 4 läuft und es trotzdem nie wärmer als max.20°C wird.Auch der Lärm (vor allem Nachts)ist eine Zumutung-wenn man fest gegen die Rahmen drückt, ist übrigens Ruhe-daher wissen wir, daß die Fenster nicht richtig schließen.Die Zugluft und der Lärm stellen eine mögliche Beeinträchtigung der Gesundheit unseres Kindes dar und wir haben höhere Heizkosten deswegen.Nun haben wir den Vermieter (hatten bislang ein gutes Verhältnis)schriftlich gebeten, die Fenster überprüfen bzw. reparieren zu lassen. Heute kam ein Brief mit folgender Antwort:"Eine Überprüfung der Fenster ist nicht notwendig.Die Fenster wurden Ihnen in gutem Zustand überlassen.Bedenken Sie auch, daß Jalousienkästen den Lärm wiedergeben." Anzumerken wäre, daß der Vermieter seit Vertragsunterzeichnung im April 2003 nicht mehr in der Wohnung war und so absolut nicht beurteilen kann, ob die Fenster dicht sind (unsere "Einladung", sich persönlich davon zu überzeugen wurde ignoriert).Auch andere Kritikpunkte,wie nicht getätigte Hausmeisterarbeiten(keine Gartenpflege-Wildwuchs überall), Nicht-Streuen der Kellertreppe im Winter,nicht gereinigte Regenrinne(wasserfallartige Ergüsse auf unsere Terrasse und Ausschwemmen der Pflanzen),Schneeschippen um 3 Uhr morgens vor dem Schlafzimmerfenster und Nicht-Reparatur des seit Einzug defekten Kellerlichtes(Treppe im Freien) sowie die Instandsetzung der schief hängenden Rolläden an der Vorderseite des Hauses-werden als Unwahrheit unsererseits abgekanzelt und uns nahegelegt,doch dann auszuziehen.Insgesamt ist die Reaktion des Vermieters einfach unverschämt und das können wir nicht hinnehmen.Es ist ihm schlichtweg absolut egal!! Die Miete wurde immer pünklich und vollständig überwiesen! Frage: Wie sollen wir vorgehen, damit die Mängel behoben werden-oder andernfalls eine Mietminderung durchsetzen? Welche Schritte sind notwendig und brauchen wir ein Gutachten wegen der Fenster?Wer bezahlt das?Notfalls werden wir es auch auf einen Rechtsstreit ankommen lassen.
Schnelle Antwort wäre schön, DANKE!!!
Sehr geehrter Anfrager,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1. Vorbereitung von Mietminderungen
Hierzu müssen Sie zunächst die Mängel genau dokumentieren. Dann müssen Sie dem Vermieter die Mängel nachweisbar mitteilen; am besten per Einwurfeinschreiben. Zuletzt müssen Sie die Belästigungen dokumentieren. Hierzu sollten Sie eine Liste bzw. ein Tagebuch führen. Nur so können Sie ggf. beweisen, dass die Belästigungen laufend auftreten.

2. Aufforderung zur Mängelbeseitigung
Zusammen mit der (nochmaligen) Bekanntgabe der Mängel sollten Sie den Vermieter auffordern, die Mängel zu beseitigen. Hierzu sollten Sie dem Vermieter eine Frist setzen. Ich schlage eine Frist von 14 Tagen vor.

Nach fruchtlosem Ablauf der Frist ist der Vermieter im Verzug. Sie können dann entweder (a) auf Beseitigung der Mängel klagen oder (b) die Mängel auf eigene Kosten beseitigen lassen und die Beseitigungskosten von der Miete abziehen.

3. Selbstständiges Beweissicherungsverfahren.
Bevor Sie sich entschließen, die Mängel zu beseitigen sollten Sie ggf. ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren anstrengen. Nur so können Sie die Beweise über die Mängel in einen etwaigen späteren Prozess einführen.

Es empfiehlt sich ggf. auch, den Zustand der Wohnung möglichst vielen Leuten zu zeigen, die ggf. als Zeugen vor Gericht auftreten könnten.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ratschlägen weiter geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 28.01.2005 | 23:12

Können wir erst mal im Falle von Nichtbeseitigung der Mängel mit Mietminderung drohen und wie hoch kann diese bei undichten, zugigen Schallschutzfenstern sein? Es geht in erster Linie jetzt um die Fenster. Die dazugehörigen Paragraphen im Mietrecht (Pflicht des Vermieters etc.) wären auch nett :-) Dann sieht das Schreiben gleich etwas besser aus und wird wahrscheinlich vom Vermieter eher ernst genommen. Er ist sich wohl nicht ganz darüber im Klaren, welche Rechte und Pflichten er hat! Danke für die schnelle Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.01.2005 | 11:55

Sehr geehrter Anfragender,

die Beseitigungspflicht des Vermieters ergibt sich aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, die Tauglichkeit der Mietsache auf eigene Kosten zu erhalten.

Welche Mietminderung angemessen ist, richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung durch die mangelhaften Fenster. Es sind bei sehr starken Beeinträchtigungen schon Mietminderungen bis zu 30 % von Gerichten abgesegnet worden. Wenn Sie 5 % der Netto-Kaltmiete ansetzen, wird Ihnen vermutlich nicht vorgeworfen können, zuviel einbehalten zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -

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