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Schweres gestörtes Vertrauensverhältnis zu Untermieter bereits vor Einzug

| 12.11.2016 16:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Ich habe meine Wohnung am 3.11.16 in Köln für den Zeitraum 1.12.16 – 28.02.17 an einen Untermieter per Standarduntermietvertrag von ImmoScout24 komplett vermietet (befristetes Untermietverhältnis ohne Kündigungsmöglichkeit).

Relevante und ergänzte schriftliche Inhalte zu Mietzahlung, Kaution, Schlüsselübergabe im Mietvertrag:

Zahlung des Mietzinses: „Der Mietzins und die Nebenkostenvorauszahlung sind monatlich im Voraus, bis spätestens zum 1. des Monats auf folgendes Konto zu überweisen: xxx"

Kaution: „Der Untermieter erbringt zur Sicherung aller Ansprüche aus diesem Vertrag eine Kaution in Höhe von EUR xxx. Diese Kaution ist bis spätestens mit der ersten Miete Dezember 2016 und vor Schlüsselübergabe auf das Konto des Hauptmieters xxx (ich) zu überweisen und wird nach Auszug unverzüglich an den Untermieter verzinst zurückgezahlt, wenn keine berechtigten Ansprüche bestehen."

Schlüsselübergabe und Inventar: „Die Schlüsselübergabe erfolgt nach Zahlung der ersten Miete und Kaution nach gegenseitiger Terminabsprache gegen Ende November 2016."

Inventarliste: „Wird bei Schlüsselübergabe separat aufgelistet"

Bei der Mietvertragsunterzeichnung wurde folgendes mündlich besprochen und vereinbart:

Da ich mich ab dem 27.11.16 nicht mehr in Deutschland befinde und um eine möglichst stressfreie und korrekte Wohnungsübergabe zu ermöglichen:

Unmittelbare Überweisung der Kaution + 1. Monatsmiete. Zweites Treffen am 11.11.16 zur Schlüsselübergabe und Besprechung weiterer Details. Drittes Treffen am 26.11. gegenseitige Unterschrift Inventarliste und ordentlicher Zustand der Wohnung.

Ich habe dem Untermieter dann auch mündlich zugesagt, dass er dann ab dem 27.11. einziehen kann ohne eine Extra-Mietberechnung für die Resttage November.

Bis dahin lief also alles korrekt und ohne Probleme. Der Weg zur Vertragsunterzeichnung lief vorab per Mailverkehr und Telefonaten, alles unproblematisch.

Die Probleme begannen einen Tag nach Mietunterzeichnung (4.11.). Ich meldete mich an diesem Tag noch einmal telefonisch und wollte nachfragen, ob soweit alles in Ordnung sei. Der Untermieter erkannte mich anscheinend zuerst nicht und sagte, er sei sehr froh, dass sich jemand melde, welcher eine Wohnung zu vergeben habe, er suche ganz dringend eine Unterkunft zur Zwischenmiete. Jetzt war ich natürlich ziemlich irritiert und klärte ihn auf, dass wir am Tag vorher einen gültigen Untermietvertrag geschlossen hatten. Daraufhin legte er unvermittelt auf. Ein weiterer Anrufversuch von mir wurde nicht beantwortet. Daraufhin schrieb ich ihm unmittelbar eine Mail, in der ich um Klärung für dieses doch etwas seltsame Gebaren bat.

Auf diese Mail, sowie auf weitere Mails, Anrufe, SMSe die nächsten Tage erhielt ich keine Antwort. Wenn ich mit meiner ihm bekannten Telefonnummer anrufe, werde ich weggedrückt.

Ich habe dann am 9.11. nochmals mit einer ihm unbekannten Nummer angerufen, da ging er sofort dran und wieder dasselbe Spiel: „Rufen Sie wegen einer Wohnung an?, großes Interesse...." Als er mich erkannte, wurde wieder aufgelegt. Die Miete + Kaution wurde natürlich trotz mündlicher Zusage von ihm nicht überwiesen und der vereinbarte Zweittermin am 11.11. wurde ebenso von ihm nicht wahrgenommen.

Für mich ist das Vertrauen zu diesem „Untermieter" natürlich nun nachhaltig gestört. Ich habe ihm per Email und SMS angeboten, dass wir in gegenseitigem Einverständnis den Untermietvertrag sofort auflösen können, auch hier keine Antwort. Ich habe ihm nun eine Frist bis zum 14.11.16 gesetzt, dass er mir bitte antworten möge auf meine Anfragen, was dieses Gebaren bezwecken soll und ebenso noch einmal der eindeutige Hinweis, dass ich ab dem 27.11. nicht mehr zur Verfügung stehe.

Mir ist dieses Verhalten absolut unverständlich und ich sehe irgendwie keinen Sinn dahinter. Ich denke, ich muss aber jetzt handeln, um weitere Unannehmlichkeiten möglichst zu vermeiden.

Für mich ist durch dieses Verhalten das Vertrauensverhältnis wie gesagt nun so nachhaltig gestört, dass ich am liebsten sofort diesen Mietvertrag auflösen will und versuche, auf die Schnelle einen anderen Untermieter zu bekommen. Die Vorstellung, dieser Person nun ggfs. meine Wohnung mit allem Inventar überlassen zu müssen, bereitet mir großes Unbehagen.

Vielleicht bin ich ja sogar einem Mietbetrüger aufgesessen. Die Szenerie könnte quasi wie folgt ablaufen: Der „Untermieter" weiß ja, dass ich ab dem 27.11.16 außer Lande bin. Nach dem 27.11. unvermittelt wieder auftauchen „Hier ist die Miete + Kaution in bar, oh, keiner mehr da, Sie haben den Vertrag nicht erfüllt → schadensersatzpflichtig". Wie oben bereits erwähnt, mündlich wurde vereinbart, sofortige Mietzahlung, im schriftlichen Vertrag steht aber standardmäßig „Mietzahlung bis zum 1.12., danach Schlüsselübergabe".

Oder er spekuliert darauf, dass ich die Wohnung nun anderweitig vermiete –> ebenso schadensersatzpflichtig. Oder er will oder hat nun doch eine andere Wohnung und steckt den Kopf in den Sand und ignoriert alles. Wie ich mitbekommen habe, ist der Grund für seine Wohnungssuche Streit mit seiner Freundin, wo er anscheinend nicht mehr wohnen kann. Das sind aber alles natürlich nur Spekulationen und vielleicht irrelevant für die Beurteilung dieses Falles, aber der Vollständigkeit halber hier erwähnt.

Meine Frage an den Anwalt ist es, was ihm in dieser Situation nun am sinnvollsten ist:

Kann ich diesen Untermietvertrag auf Grund dieser Vorkommnisse (schwerwiegender Vertrauensbruch o.ä.) nun einwandfrei und ohne Gefahr fristlos kündigen? Hier besteht natürlich bei mir die Sorge, dass er bei einer fristlosen Kündigung Einspruch erhebt. Bei mir ist einfach auch die Problematik, dass ich nun in Zeitdruck gerate, da ich wie gesagt ab dem 27.11. außer Lande bin und mich dann um weitere Dinge nur sehr beschränkt kümmern kann.

Oder soll ich einfach nun nichts mehr tun und abwarten? So dass quasi, wenn dieser (theoretische) Fall eintreten sollte, er sich nach dem 27.11. meldet, ihm mitteilen, „ich habe alles in meiner Macht mögliche versucht, die ordentliche Durchführung des Vertrages zu ermöglichen, durch sein Verschulden bin ich aber daran gehindert worden". Und im Gegenzug kann ich ihn dann auf Mietzahlung von ihm bestehen?

Interessant in diesem Zusammenhang ist vielleicht noch: Bei Mietunterzeichnung habe ich eine Kopie von seinem Ausweis gemacht. Bei nachträglicher Überprüfung stellte ich fest, dass die Unterschrift von ihm auf dem Mietvertrag eine völlige andere als auf dem Ausweis ist. Nicht einmal der Ansatz von Ähnlichkeit.

Vielen Dank an den bearbeiteten Anwalt für die ergebnisreiche Beantwortung dieses (m.E. etwas skurrilen) Falles.

Sehr geehrter Ratsuchender,


wenn er entgegen der vertraglichen Vereinbarung bereits die Miete und Kaution nicht geleistet hat und dann auch den Termin am 11.11.2016 nicht wahrgenommen hat, sollte die schriftlich auszusprechende fristlose Kündigungwirksam sein.


Denn nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung ist es Ihnen nicht zuzumuten, am Vertrag weiter festzuhalten. Neben diesen zwei nicht eingehaltenen Terminen ist dabei das merkwürdige Verhalten am Telefon zu berücksichtigen, welches darauf hindeutet, dass er den Vertrag gar nicht erfüllen will/wird.

D
enn wenn er jedesmal auflegt, wenn Sie sich als Vermieter erkennen zu geben, ist auch keine Möglichkeit gegeben, dieses zerstörte Vertrauensverhältnis wieder herzustellen

Dann aber liegt die Unzumutbarkeit vor, da das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter derart beeinträchtigt ist, dass unter Abwägung aller Gesamtumstände eine ordnungsgemäße Durchführung des Mietverhältnisses gefährdet ist (LG Siegen Urt. v. 10.01.2006, Az.: 1 S 117/05).


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2016 | 22:42

Danke für Ihre Antwort. Ich bin allerdings etwas irritiert, da Sie schreiben "sollte die schriftlich auszusprechende fristlose Kündigungwirksam sein". Heisst das nun, ich kann rechtswirksam und ohne Schadensgefahr für mich kündigen? Es gibt ja hier die Problematik mit den mündlichen Nebenabreden, welche ich im Zweifelsfall beweisen müsste und der von Ihnen geschilderte Fall ist m.E. ziemlich anders gelagert, da ging es ja um Verwahrlosung der Wohnung. Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.11.2016 | 22:54

Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Sachverhaltsschilderung werden Sie fristlos kündigen können.

Der genannte Fall ist hinsichtlich der Frage, was zumutbar ist und wann das Vertrauen zerstört ist, heranzuziehen. Entscheidend sind die heranzuiehenden Gesichtspunkte und die Tatsache, dass Sie keine Möglichkeit haben, auf den Mieter einzuwirken, so dass das zerstörte Vertrauensverhältnis nicht wieder aufgebaut werden kann.


Mit freundlichen Grüßen

REchtsanwalt
Thomas Bohle


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