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Schönheitsreparaturen sowie Mietanspruch nach fristgerechter Kündigung

15.09.2013 20:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich und meine Freundin sind vor 2,5 Jahren (März 2011) als Nachmieter in die Wohnung eingezogen. Wir haben mit dem Vormieter einen separaten Vertrag abgeschlossen, bei dem wir den Vormieter von seinen Instandhaltungs- sowie Renovierungspflichten befreien.

Wir haben diese Wohnung fristgemäß zum 31. August gekündigt, uns wurde die Option eingeräumt, dass wir einen Nachmieter stellen können.

Seit Anfang August stand ich mit der Dame von der Hausverwaltung per E-Mail in Kontakt. gegen Mitte August, als ich weitere Nachmietervorschläge per E-Mail senden wollte bekam ich eine automatische Antwort: Ich befinde mich bis zum 02. September im Urlaub, bei wichtigen Anliegen bitte bei meiner Vertretung melden!

Daraufhin haben wir bei der Hausverwaltung angerufen, die Vertretung meinte zu uns, dass im Kündigungsschreiben stand: Wir haben uns vier Wochen vor Übergabe zu melden zwecks einer Vor-Übergabe! Wir antworteten sachlich, dass wir mit der Dame schon inzwischen seit zwei Wochen per E-Mail in Kontakt stehen und die ganze Sache zwecks Übergabe endlich hinter uns bringen möchten und wir ganz sicher nicht warten wollen, bis die Dame aus dem Urlaub zurück ist.

Das Problem ist, die Wohnung war nicht renoviert und die Küche sollte von einem Nachmieter gegen einen Abstand übernommen werden.

Leider hat sich die Vertretung nicht weiter gekümmert. Ende August rief ich erneut bei der Hausverwaltung an und die Vertretung meinte nur: Die Dame kommt am 02. September aus dem Urlaub zurück und sie wird sich wieder bei Ihnen melden. Ich habe versucht klar zu machen, dass ich definitiv keine weitere Miete zahlen möchte und wir nun wissen müssen wie es mit der Renovierung und der Küche aussieht woraufhin uns bestätigt worden ist, dass keine weitere Miete gezahlt werden muss.

Die Dame von der Hausverwaltung meldete sich am 04. September per E-Mail und wollte direkt eine Übernahme für den morgigen Tag (05. September). Da wir beide arbeiten waren und diesen Terminvorschlag nicht wahrzunehmen konnten, einigte man sich auf den 10. September.

Am 10. kam die Dame zu der Übergabe und bemängelte alles was geht: Türen alle streichen sowie Fenster, Heizungskörper-rohre und Wände da kein Nachmieter in Frage kommt. Für die Küche möchte die Eigentümerin uns noch ein Angebot erstellen!

Die Dame wollte dann, dass wir den Übernahmeprotokoll unterschreiben aber mit der Zusatzklausel, dass wir eine weitere Miete überweisen und somit für die Renovierung bis zum 30. September Zeit haben. Dies verneinten wir sofort, da es nicht unsere Schuld ist, dass die Übergabe erst so spät stattfindet und die Dame während des Zeitraums im Urlaub war und die Vertretung sich nicht zuständig gefühlt hat.

Daraufhin wurde die Dame hysterisch und ging ohne die Schlüssel für den Makler mitzunehmen.

Wir haben dennoch das aktuelle Wochenende alle Wände weiß gestrichen und die Wohnung sauber gemacht jedoch Türen und Heizungen ausgespart, da diese offensichtlich seit mindestens 10 Jahren nicht lackiert wurden.

Nun hatten wir gestern ein Schreiben der Hausverwaltung im Briefkasten, dass wir nun bis zum 30. September Zeit haben und bitte doch die Miete überweisen sollen. Mit dem Zusatz, dass die Hausverwaltung auf weitere Nachmietervorschläge wartet.

Am liebsten hätte ich die Übergabe schon hinter mich gebracht und hätte die Kosten für die Renovierung übernommen aber ich möchte keine weitere Miete bezahlen!

Was ist nun mit der Küche, welches Angebot haben wir von der Eigentümerin zu erwarten und falls uns der Betrag zu niedrig ist, haben wir eine Frist die Küche abzubauen?

Darf die Dame so viele Schönheitsreparaturen verlangen?

Die Wohnung ist fristgerecht zum 31.08.13 gekündigt worden, ist es nun wirklich nur an uns sich um einen neuen Mieter zu kümmern?

Darf mit diesem Hintergrund eine weitere Miete verlangt werden?

Die Klausel aus dem Mietvertrag:

Erhaltung der Mietsache:

- Mieter ist verpflichtet, während des Mietverhältnisses durch die Abnutzung durch den Mieter bedingten Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

- Schönheitsreparaturen umfassen: Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, Innenanstrich der Fenster, Streichen der Türen sowie Heizkörper einschließlich Rohre

- Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigst, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen

Rückgabe der Mietsache:

- Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.

- Sind bei Beendung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter an dem Vermieter einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne des Vertrages umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparaturen im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.

Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis den vollen Fristen und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen. Die Kostenanteile des Mieters werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet. Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist der von der Zahlung des Kostenanteils befreit.

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Grundsätzlich hat die Hausverwaltung recht: Wenn die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, hätten Sie die Wohnung zum 01.09.2013 renoviert (einschließlich gestrichener Innentüren, Außentüren (von innen) und Heizkörpern) und nach Entfernung aller von Ihnen vorgenommenen Einbauten (einschließlich Küche) übergeben müssen. Da dies nicht geschehen ist, kann die Eigentümerin bis zur Möglichkeit einer Weitervermietung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete verlangen. Um einen Nachmieter braucht sich der Eigentümer/Vermieter nicht zu kümmern, er ist grundsätzlich auch nicht verpflichtet, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Auch braucht die Eigentümerin bzw. Hausverwaltung eine vom Mieter eingebaute Küche nicht abzunehmen.

In Ihrem Fall können Sie sich aber auf die Zusagen der Hausverwaltung berufen, wonach Ihnen die Option eingeräumt wurde, dass Sie einen Nachmieter stellen dürfen. Zudem wurde Ihnen zugesagt, dass Sie auch bei verspäteter Übergabe nach Rückkehr der Mitarbeiterin aus dem Urlaub keine weitere Miete bzw. Nutzungsentschädigung zahlen müssen. Problematisch könnte allerdings sein, dass Sie diese (wahrscheinlich nur mündlich getätigten) Zusagen im Streitfalle beweisen müssten, wenn die Hausverwaltung dies bestreitet.

Sollte mit der Hausverwaltung keine gütliche Einigung zu erzielen sein, rate ich an, von einem auf Mietrecht spezialisierten Kollegen den gesamten Mietvertrag überprüfen zu lassen. Zwar ergibt sich aus den von Ihnen zitierten Passagen keine zwingende Unwirksamkeit der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen, allerdings fehlen auch wichtige Klauseln (z.B. die konkreten Fristen). Zudem lässt sich bei einer Quotenabgeltungsklausel (insbesondere im Zusammenhang mit den weiteren Verpflichtungen) oftmals eine Unwirksamkeit feststellen. Dies würde bedeuten, dass Sie keine weitere Renovierung durchführen müssen und ggf. sogar für das bereits durchgeführte Streichen eine Entschädigung verlangen können. Eine abschließende Beurteilung sollte aber ein Anwalt vor Ort durch Überprüfung des gesamten Mietvertrages vornehmen.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.09.2013 | 23:06

Sehr geehrter Herr Wilking,

vielen Dank für Ihre Antwort. Leider verstehe ich die Sache mit dem Nachmieter nicht genau. Wenn ich keinen Nachmieter finde, muss die Hausverwaltung (z.B. Makler) einen Mieter suchen. Ich bin doch jetzt nicht verpflichtet einen Mieter für die Hausverwaltung zu suchen oder?

Sie sind leider nicht auf die Frage eingegangen, was ist, wenn ich jetzt nichts mehr renoviere. Die Hausverwaltung kann doch nicht einfach die Miete verlängern und die Abnahme verweigern oder irre ich mich hier? Ich werde der Dame jetzt schreiben, dass ich unverzüglich um Abnahme bitte.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.09.2013 | 08:20

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Selbstverständlich kann die Hausverwaltung Sie nicht verpflichten, einen neuen Mieter für die Wohnung zu finden. Meine Aussage bezog sich auf die Zusage der Hausverwaltung, einen von Ihnen gestellten Nachmieter zu akzeptieren, der dann z.B. die Küche und Renovierungsarbeiten übernommen hätte. Einen solchen Nachmieter hätten Sie selbst suchen müssen.

Weitere Miete kann die Hausverwaltung nicht verlangen, da der Mietvertrag aufgrund fristgerechter Kündigung beendet ist. In Betracht kommt aber eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB wegen Vorenthaltung der Mietsache. Ein solcher Anspruch wird regelmäßig bejaht, wenn der Mieter eine Einbauküche gegen den Willen des Vermieters in der Wohnung belässt. Wenn die Dame von der Hausverwaltung aber grundsätzlich angeboten hat, die Küche zu übernehmen, durfte Sie nicht allein wegen (ggf. mangelhafter) Renovierung die Rücknahme der Wohnung verweigern – ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung scheidet dann aus (vgl. BGH • Beschluss vom 13. Juli 2010 • Az. VIII ZR 326/09). Allerdings kann der Vermieter nach Fristsetzung die fehlende Renovierung selbst durchführen lassen und die Kosten hierfür als Schadensersatz von Ihnen fordern (vorausgesetzt die Schönheitsreparaturenklauseln sind wirksam, was unbedingt überprüft werden sollte). Kann der Vermieter beweisen, dass er die Wohnung bei rechtzeitiger Rückgabe sofort hätte weitervermieten können, kann er ggf. auch Mietausfallschaden geltend machen. Wobei ein solcher Anspruch meines Erachtens aber daran scheitern dürfte, dass der Vermieter bzw. die Hausverwaltung die verspätete Übergabe selbst verschuldet hat (wegen der Urlaubsabwesenheit und mangelnder Vertretung).

Selbst wenn die Schönheitsreparaturen wirksam auf Sie als Mieter abgewälzt wurden und die Fristen abgelaufen bzw. eine wirksame Abgeltungsklausel greift, sehe ich bei Verweigerung weiterer Renovierungsarbeiten lediglich einen Schadensersatzanspruch in Höhe der Kosten der fehlenden Renovierung, Ein Anspruch auf Miete für September besteht nicht, und auch ein Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung dürfte aufgrund der oben genannten Gründe nicht gegeben sein.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

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