Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Grundsätzlich hat die Hausverwaltung recht: Wenn die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, hätten Sie die Wohnung zum 01.09.2013 renoviert (einschließlich gestrichener Innentüren, Außentüren (von innen) und Heizkörpern) und nach Entfernung aller von Ihnen vorgenommenen Einbauten (einschließlich Küche) übergeben müssen. Da dies nicht geschehen ist, kann die Eigentümerin bis zur Möglichkeit einer Weitervermietung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete verlangen. Um einen Nachmieter braucht sich der Eigentümer/Vermieter nicht zu kümmern, er ist grundsätzlich auch nicht verpflichtet, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Auch braucht die Eigentümerin bzw. Hausverwaltung eine vom Mieter eingebaute Küche nicht abzunehmen.
In Ihrem Fall können Sie sich aber auf die Zusagen der Hausverwaltung berufen, wonach Ihnen die Option eingeräumt wurde, dass Sie einen Nachmieter stellen dürfen. Zudem wurde Ihnen zugesagt, dass Sie auch bei verspäteter Übergabe nach Rückkehr der Mitarbeiterin aus dem Urlaub keine weitere Miete bzw. Nutzungsentschädigung zahlen müssen. Problematisch könnte allerdings sein, dass Sie diese (wahrscheinlich nur mündlich getätigten) Zusagen im Streitfalle beweisen müssten, wenn die Hausverwaltung dies bestreitet.
Sollte mit der Hausverwaltung keine gütliche Einigung zu erzielen sein, rate ich an, von einem auf Mietrecht spezialisierten Kollegen den gesamten Mietvertrag überprüfen zu lassen. Zwar ergibt sich aus den von Ihnen zitierten Passagen keine zwingende Unwirksamkeit der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen, allerdings fehlen auch wichtige Klauseln (z.B. die konkreten Fristen). Zudem lässt sich bei einer Quotenabgeltungsklausel (insbesondere im Zusammenhang mit den weiteren Verpflichtungen) oftmals eine Unwirksamkeit feststellen. Dies würde bedeuten, dass Sie keine weitere Renovierung durchführen müssen und ggf. sogar für das bereits durchgeführte Streichen eine Entschädigung verlangen können. Eine abschließende Beurteilung sollte aber ein Anwalt vor Ort durch Überprüfung des gesamten Mietvertrages vornehmen.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Jan Wilking
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
Web: https://www.jan-wilking.de
E-Mail:
Rechtsanwalt Jan Wilking
Sehr geehrter Herr Wilking,
vielen Dank für Ihre Antwort. Leider verstehe ich die Sache mit dem Nachmieter nicht genau. Wenn ich keinen Nachmieter finde, muss die Hausverwaltung (z.B. Makler) einen Mieter suchen. Ich bin doch jetzt nicht verpflichtet einen Mieter für die Hausverwaltung zu suchen oder?
Sie sind leider nicht auf die Frage eingegangen, was ist, wenn ich jetzt nichts mehr renoviere. Die Hausverwaltung kann doch nicht einfach die Miete verlängern und die Abnahme verweigern oder irre ich mich hier? Ich werde der Dame jetzt schreiben, dass ich unverzüglich um Abnahme bitte.
Mit freundlichen Grüßen
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:
Selbstverständlich kann die Hausverwaltung Sie nicht verpflichten, einen neuen Mieter für die Wohnung zu finden. Meine Aussage bezog sich auf die Zusage der Hausverwaltung, einen von Ihnen gestellten Nachmieter zu akzeptieren, der dann z.B. die Küche und Renovierungsarbeiten übernommen hätte. Einen solchen Nachmieter hätten Sie selbst suchen müssen.
Weitere Miete kann die Hausverwaltung nicht verlangen, da der Mietvertrag aufgrund fristgerechter Kündigung beendet ist. In Betracht kommt aber eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB
wegen Vorenthaltung der Mietsache. Ein solcher Anspruch wird regelmäßig bejaht, wenn der Mieter eine Einbauküche gegen den Willen des Vermieters in der Wohnung belässt. Wenn die Dame von der Hausverwaltung aber grundsätzlich angeboten hat, die Küche zu übernehmen, durfte Sie nicht allein wegen (ggf. mangelhafter) Renovierung die Rücknahme der Wohnung verweigern – ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung scheidet dann aus (vgl. BGH • Beschluss vom 13. Juli 2010 • Az. VIII ZR 326/09
). Allerdings kann der Vermieter nach Fristsetzung die fehlende Renovierung selbst durchführen lassen und die Kosten hierfür als Schadensersatz von Ihnen fordern (vorausgesetzt die Schönheitsreparaturenklauseln sind wirksam, was unbedingt überprüft werden sollte). Kann der Vermieter beweisen, dass er die Wohnung bei rechtzeitiger Rückgabe sofort hätte weitervermieten können, kann er ggf. auch Mietausfallschaden geltend machen. Wobei ein solcher Anspruch meines Erachtens aber daran scheitern dürfte, dass der Vermieter bzw. die Hausverwaltung die verspätete Übergabe selbst verschuldet hat (wegen der Urlaubsabwesenheit und mangelnder Vertretung).
Selbst wenn die Schönheitsreparaturen wirksam auf Sie als Mieter abgewälzt wurden und die Fristen abgelaufen bzw. eine wirksame Abgeltungsklausel greift, sehe ich bei Verweigerung weiterer Renovierungsarbeiten lediglich einen Schadensersatzanspruch in Höhe der Kosten der fehlenden Renovierung, Ein Anspruch auf Miete für September besteht nicht, und auch ein Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung dürfte aufgrund der oben genannten Gründe nicht gegeben sein.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
