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Schönheitsreparaturen beim Auszug ohne Abnutzung?


| 19.05.2006 10:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Der Sachverhalt:

Wir sind zum 01. August 2003 als Mieter in ein Haus eingezogen und haben das Mietverhältnis zum 31.7.2006 gekündigt.

Wir sind selbstverständlich bereit, die erforderlichen Schönheitsreparaturen anl. unseres Auszuges zu erledigen (z.B. Dübellöcher verschliessen, notwendige Malerarbeiten ausführen).

Während unserer dreijährigen Mietdauer haben wir Schönheitsreparaturen wie Anstreichen nicht durchgeführt, die Wände sind bisher von uns auch nicht mit anderen Farben bestrichen worden. Wir sind Nichtraucher und haben die Wohnung nach unserer Ansicht kaum "abgewohnt".

Über den Umfang der durchzuführenden Arbeiten scheinen sich Differenzen abzuzeichnen, die Vermieterseite will anscheinend, dass wir innen komplett alles streichen lassen (so die telefonische Auskunft), ohne die Wohnung aktuell angesehen zu haben.


Unser Mietvertrag in diesen Punkten lautet wörtlich:


§ 1 Schönheitsreparaturen

1. Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vergleich § 2)
2. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen von Decken und Wänden, das Streichen der Fußböden bzw. das Reinigen von Parkett und/oder Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschl. der Heizungsrohre sowie von Holztüren und Holzfenster.
Der Mieter hat alle je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen.
Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Abständen erforderlich:
in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre
in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre
Die vorgenannten Fristen stellen lediglich Richtwerte dar. Entscheidend für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen ist stets der Grad der Verschmutzung oder beschädigung. Hier sei insbesondere auf den Auszug des Mieters hingewiesen. Sollten hier die Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan noch nicht fällig sein, jedoch die Verschmutzung der Räume Schönheitsreparaturen notwendig werden lassen, ist der Mieter verpflichtet, bereits zu diesem Zeitpunkt die nootwendigen Arbeiten auszuführen bzw. ausführen zu lassen.
3. Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen und beabsichtigt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmassnahmen durchzuführen, ist der Mieter zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistungen verpflichtet. Schuldet der Mieter im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung Schönheitsreparaturen oder beabsichtigt der Vermieter, eine bauliche Umgestaltung der Mietsache vorzunehmen, so kann der Vermieter eine angemessene Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verlangen, sofern er seine Absicht dem Mieter unverzüglich mitteilt.
4. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig oder notwendig, so ist der Mieter, sofern er die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Massgabe zu zahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %. Dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt. Der Vormieter kann im übrigen bei übermässiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen.
Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen und Schadensersatz bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bleibt von vorstehender Regelung unberührt.
5. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Art und Umfang unverzüglich schriftlich anzuzeigen.

§ 2 Beendigung des Mietverhältnisses

1. Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in vertragsgemäßem, sauberen Zustand mit allen, auch von ihm selbst beschafften Schlüsseln zurückzugeben.
2. Rückgabe der Mietsache in sauberem Zustand bedeutet u.a., dass der Mieter die Räume im gleichen Zustand zurückzugeben hat, wie er sie bei Beginn des Mietverhältnisses übernommen hat. So sind die Schönheitsreparaturen auszuführen. Ferner ist der Teppichboden fachgerecht zu reinigen. Einbauten und Anlagen, die zur Mietsache gehören sind zu reinigen, Wasserhähne, Duschköpfe sind von Kalkrückständen zu befreien. Abhanden gekommene oder nicht mehr zu reinigende Einrichtungen sind zu Lasten des Mieters zu erneuern.






In welchem Umfang verpflichtet mich der Mietvertrag nach aktueller Rechtslage nun tatsächlich zu Schönheitsreparaturen ?

1. Bin ich tatsächlich verpflichtet, Wände oder Decken in Zimmern komplett zu streichen, an denen kaum bzw. keine Abnutzung erkennbar ist (z.B. "Schatten" von Bildern), nachdem ich die Dübellöcher fachgerecht verschlossen habe ?

Muss ich etwas komplett neu streichen, was bei unserem Einzug nicht gestrichen war (z.B. Treppengeländer)? Muss ich beweisen, dass z.B. das Geländer damals nicht neu gestrichen war ?


2. Zu welchen Zahlungen verpflichtet mich §1 Abs.4 ?


Danke für Ihren Rat !










-- Einsatz geändert am 19.05.2006 11:36:55
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:

Gemäß § 2 Ziff. 1 des Mietvertrages sind Sie verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen, sauberen Zustand zurückzugeben. Das bedeutet noch nicht, dass Sie alles neu streichen müssen. In § 2 Ziff. 2 wird der geforderte Zustand der Wohnung bei deren Rückgabe entsprechend konkretisiert. Danach ist der Zustand herzustellen, in dem Sie die Wohnung übernommen haben. Maßstab hierfür ist zunächst das Übernahmeprotokoll. Soweit dies keine Feststellungen enthält, müssen Sie im Streitfall die für Sie günstigen Umstände (z.B. das nicht neu gestrichene Geländer) zur Zeit der Wohnungsübernahme beweisen.

§ 2 Ziff. 2 verlangt in Verbindung mit § 1, dass die fälligen Schönheitsreparaturen durchgeführt worden sind.
Dabei handelt es sich bei den in § 1 genannten Fristen um Richtwerte, bei deren Vorliegen von einer Notwendigkeit einer Schönheitsreparatur ausgegangen wird. Nach Fristablauf müssen Sie beweisen, dass bestimmte Arbeiten nach dem Grad der Abnutzung noch nicht erforderlich sind.

Für Küche, Bäder und Duschen ist die Regelfrist bei Ihrem Auszug abgelaufen. Das bedeutet, das insoweit die Notwendigkeit einer Schönheitsreparatur vermutet wird. Wenn Sie diese nicht durchführen möchten, müssen Sie also nachweisen, dass für eine Renovierung noch keine Notwendigkeit besteht und sich diese Räume noch im gleichen Zustand wie bei Ihrem Einzug befinden. Die Praxis zeigt, dass dies kaum möglich ist. Daher würde ich Ihnen eine entsprechende Renovierung dieser Räume empfehlen.

Für alle anderen Räume sind die Regelfristen bei Ihrem Auszug noch nicht abgelaufen, so dass diesbezüglich noch keine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht. Hier greift dann § 1 Ziff. 4 ein. Diese Regelung schreibt als Maßstab einen Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Handwerkers vor. Ein vom Mieter eingeholter Voranschlag ist hier nicht vorgesehen. Außerdem ist die Kostenbeteiligung durch feste Prozentsätze geregelt. Wenn es sich bei den Regelungen des § 1 Ziff. 4 um vorformulierte Regelungen handelt, scheint es nicht ausgeschlossen, dass diese Regelungen wegen Verstosses gegen das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind. Eine Entscheidung hierüber bleibt aber letztlich dem Richter vorbehalten und ist von den konkreten Umständen des Einzelfalls abhängig.
Sie sollten in jedem Fall darauf bestehen, dass Sie ebenfalls einen Kostenvoranschlag einholen dürfen und schließlich der günstigste Voranschlag als Grundlage für die Berechnung Ihres Kostenanteils verwendet wird. Auf der Grundlage dieser Berechnung können Sie dann auch entscheiden, ob es für Sie günstiger ist, die Arbeiten selbst auszuführen.

Generell würde ich Ihnen empfehlen, rechtzeitig vor Ihrem Auszug einen Ortstermin mit dem Vermieter durchzuführen, bei dem in einem Protokoll alle zu beseitigenden Mängel festgehalten werden. Wenn die Mängel rechtzeitig benannt sind, erleichtert dies die Einigung hinsichtlich der notwendigen Renovierungsarbeiten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit im Rahmen der Erstberatung eine erste rechtliche Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin

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