Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.252
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Schönheitsreparaturen / Wohnungsübergabe / Nachfrist


28.07.2007 15:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgendes Problem:

Ein Mieter in unserem Mehrfamilienhaus hat fristgerecht zum 31.07.2007 seine angemietete Wohnung gekündigt.

1.)

Da hinsichtlich der Schönheitsreparaturen der Mietvertrag eine starre Fristenregelung ausweist, wurde der Mieter auch nicht im Vorfeld aufgefordert, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Allerdings enthält § 10 des Mietvertrages ( Schönheitsrep.) auch den Passus, daß, falls das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplanes endet, der Mieter sich zeitanteilig an den erforderlichen Renovierungskosten beteiligt ( genaue Zeiten und Prozentsätze angegeben ). ( In diesem Zusammenhang ist natürlich auch klar, daß der Mieter auch die ganze Wohnung renovieren kann und dann gar nichts bezahlen muß. ) Die Frage ist nun, ob der Mieter nun aufgrund der starren Fristenrege- lung nur zu einer besenreinen Übergabe der Wohnung verpflichtet ist, oder ob sich aus dem Passus über die zeitanteilige Beteiligung nicht doch noch ein Renovierungsanspruch zugunsten des Vermieters ergibt. Wenn ja, ist es nun für uns ein Nachteil, daß wir den Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen aufgefordert haben? Wie sollen wir uns verhalten?

2.)

Die Wohnungsübergabe soll nun am Montag, den 30.07.2007 erfolgen. Durch die Fenster ( Erdgeschoß ) sieht man, daß sich die Wohnung in einem desolatem Zustand befindet. Auch sind zahlreiche Schäden erkennbar, die nicht auf normalen Verschleiß durch normale Abnutzung zurückzuführen sind. ( z. B.: mit Lackfarbe bemalte Rauhfasertapete, Micky Mouse - Bordüren, die nicht entfernbar sind und somit eine Neutapezierung erforderlich machen, ein halb gestrichenes Zimmer, komplett überstrichene Fußleisten, fehlende Fußleisten, überstriche-
ne Schalter und Steckdosen, etc.. Es handelt sich dabei nur um Schäden, wo nachweisbar ist, daß dieser Mieter der Schadensverursacher ist, denn es wurde bei Einzug kein Wohnungs-
übergabeprotokoll erstellt! Wir beabsichtigen, bei Wohnungs-
übergabe diese Schäden im Beisein von Zeugen zu protokollieren und den Mietern eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung von 14 Tagen zu setzen. Ist es von Nachteil, daß wir im Vorfeld keine Wohnungsbesichtigung durchgeführt haben und auf die Schäden aufmerksam gemacht haben? Können wir bei dem Setzen einer Nachfrist zur Behebung der Schäden bereits alle Schlüssel zur Wohnung von den Mietern annehmen oder ist es sinnvoll nur einen zu nehmen? Da die Wohnung zum 15.08.2007 vermietet ist, sind wir gezwungen, trotz der zu setzenden Nachfrist, sofort Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, die allerdings nichts mit den erforderlichen Instandsetzungsarbeiten seitens des Mieters zu tun haben. Ist unsere Vorgehensweise richtig, wie würden Sie vorgehen?


PS: Mieter sind zahlungskräftig. Beide arbeiten.
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

1. Eine Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote, die den Renovierungsbedarf nach dem tatsächlichen Erscheinungsbild der Wohnung nicht berücksichtigt, ist nach dem Urteil des BGH vom 18.10.2006, Az. VIII ZR 52/06, ebenfalls unwirksam.

2. Soweit es nicht um die Durchführung von unterlassenen Schönheitsreparaturen geht, sondern um Schadensersatz für Sachbeschädigungen, ist eine Fristsetzung entbehrlich,§ 249 Abs. 2 BGB . Statt der Herstellung kann in diesem Fall gleich der dazu erforderliche Geldbetrag verlangt werden. Da die Wohnung bereits zu Mitte August wieder vermietet ist und Sie außerdem in der Zwischenzeit selbst Modernisierungsarbeiten durchführen müssen, wird sich dieser Weg anbieten, da ansonsten die vom Mieter vorzunehmenden Arbeiten Ihre eigenen Modernisierungsarbeiten blockieren würden. Wollen Sie trotzdem erst eine Frist für die Herstellung setzen, muss diese angemessen sein. Sie können auch in diesem Fall alle Schlüssel nehmen, müssten dem Mieter dann aber die Wohnungstür öffnen, damit er die Arbeiten ausführen kann.
Sie sind im Streitfall dafür beweispflichtig, dass die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches gegen den Mieter vorliegen.
Es gilt eine sechsmonatige Verjährungsfrist, die mit der Rückgabe der Mietsache beginnt (§ 548 Abs. 1 BGB).
Am sinnvollsten wäre es sicherlich, sich mit dem Mieter über eine pauschale finanzielle Abgeltung der Schäden zu einigen.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2007 | 18:53

4 kurze Nachfragen:

1.
Wie ist ohne einen teuren Gutachter zu beweisen, daß die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches gegen den Mieter vorliegen? Bitte einen genauen Ratschlag!

2.
Sie schreiben; Wenn es sich um Schadensersatz für Sachbeschädigungen handelt, der gerechtfertigt ist, ist eine
Fristsetzung zur Wiederherstellung entbehrlich. Wie ist die
genaue Vorgehensweise? 2 Beispiele:

a) Schäden in Eigenarbeit beheben und dann in Rechnung stellen
( zu welchem Stundenlohn? ) bzw. sofort von der gezahlten
Kaution abziehen.

b) Kostenvoranschlag einholen, Umsatz- bzw. Mehrwertsteuer abziehen und Betrag in Rechnung stellen. Bei Nichtzahlung Betrag von der Kaution abziehen. ( Reicht 1 Kostenvoranschlag? ) ( Ist Abrechnung nach Kostenvoran-
schlag zulässig? )

Wie würden Sie vorgehen?

3.
Kann eine Mickymausborde ( 15 cm breit ) die nicht ohne Be-
schädigung der Tapete entfernbar ist,als Sachbeschädigung
gewertet werden? ( Zimmer war bei Vermietung mit Rauhfaser
tapeziert und gestrichen. Das Zimmer kann innerhalb der
Wohnung sowohl als Kinderzimmer, Arbeitszimmer oder auch
Schlafzimmer genutzt werden.


4.
Können Sachbeschädigungen auch noch kurz, d.d. 1-3 Tage nach
der Wohnungsrücknahme geltend gemacht werden, weil sie beim
Termin nicht bemerkt wurden?

Vielen Dank für Ihre kompetente Beratung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2007 | 20:22

Sehr geehrter Fragesteller,

Sachbeschädigungen können auch noch nach der Wohnungsrücknahme geltend gemacht werden. Allerdings nicht mehr, wenn ein Wohnungsübergabeprotokoll unterschrieben wurde, in dem die jeweiligen Beschädigung nicht aufgeführt wurden, da dieses in bezug auf die nicht aufgeführten Mängel ein negatives Schuldanerkenntnis darstellt.

Nach der Rechtsprechung wird eine ungewöhnliche Farbgestaltung von Tapeten als Sachbeschädigung gewertet. Entsprechend wird auch eine bunte Borte, die sich nicht ohne Beschädigung der darunterliegenden Tapete entfernen lässt, als Sachbeschädigung anzusehen sein.

Sie können bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution mit Ansprüchen, die Sie gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis haben, verrechnen. Ist er damit nicht einverstanden, müsste er dann ggf. auf Rückzahlung der Kaution klagen.

Die Beweisbarkeit im Streitfall hängt stets vom konkreten Einzelfall ab und kann aus der Ferne nicht beurteilt werden. In jedem Fall sollten Sie soviel dokumentieren wie möglich, Fotos anfertigen, unabhängige Zeugen hinzuziehen und ein genaues Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen und von den Mietern unterschreiben lassen sowie zwei oder drei Kostenvoranschläge für die Reparaturarbeiten einholen.

Wenn der Schadensersatzanspruch von den Mietern in der Höhe bestritten wird, ist es aber fraglich, ob der konkrete Schadensersatzanspruch im Streitfall auch ohne Gutachter bewiesen werden kann, da nicht der Neuwert, sondern nur der Zeitwert der beschädigten Gegenstände zu ersetzen ist und dieser ermittelt werden muss, i.d.R. erfolgt das durch ein Sachverständigengutachten. Das Prozessrisiko kann Ihnen auch niemand abnehmen.

Die Abrechnung sollte ausgehend von den eingeholten Kostenvoranschlägen erfolgen. Eine fiktive Abrechnung ist möglich, dabei wird die Umsatzsteuer nicht mit berücksichtigt. Außerdem müssen Sie je nach der bisherigen Nutzungsdauer des beschädigten Gegenstandes und der normalen Lebensdauer des Gegenstandes noch einen Abzug alt für neu vornehmen.

Da die Wohnung renoviert werden soll, kann auch ein gerichtliches selbstständiges Beweisverfahren (§§ 485ff. ZPO) eingeleitet werden, um die Beweise zu sichern, bevor die Schäden beseitigt werden. Hierfür sollten Sie sich ggf. an einen Anwalt vor Ort wenden.

Wie in der Antwort bereits erwähnt, halte ich aber eine außergerichtliche schriftliche Einigung mit dem Mieter auf eine konkrete Summe für die beste Lösung, zumal es offenbar auch um viele kleine, einzelne Streitpunkte geht.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60143 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr schnelle und hilfreiche Antworten. Kompetent und freundlich. So wünscht man es sich als Mandant. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Sehr hilfreiche Informationen. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank für die schnelle und ausführliche, sehr gute Antwort. ...
FRAGESTELLER