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Schönheitsreparaturen und Wohnungsübergabe


| 31.01.2006 21:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Hallo und einen schönen guten Abend,
ich habe folgendes Problem:
Meine Tochter bezog mit ihrer Familie am 01. Aug. 2002 eine frisch renovierte weiß gestrichene 3-Raum-Wohnung, die sie nun fristgemäß zum 31. Jan. 2006 gekündigt hatte.
In der Zwischenzeit hatte sie Ende 2003 das Wohnzimmer, Frühjahr 2004 die Küche und den Korridor, Sommer 2004 das Schlafzimmer und im Januar 2005 das Kinderzimmer gestrichen. Allerdings haben sie es sich farblich gestaltet, und zwar im Wohnzimmer mit der Farbe Salbei, in der Küche mit Mango, im Korridor mit Mandarine und im Schlafzimmer mit Fresh (frisches grün). Das Kinderzimmer wurde weiß gestrichen.

Im Mietvertrag steht folgender Wortlaut: (Beginn Zitat)
§ 7 Schönheitsreparaturen
1. Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen. Die Schönheitsreparaturen sind spätestens bei Auszug des Mieters auszuführen.
2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden und die Beseitigung von Dübellöchern.
3. Die Schönheitsreparaturen müssen in folgenden Zeitabständen, beginnend ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. dem Zeitpunkt, an dem vom Mieter Schönheitsreparaturen fachgerecht durchgeführt worden sind, durchgeführt werden:
. alle 3 Jahre: Küche, Bäder, Duschen, Toiletten
. alle 5 Jahre: sämtliche Wohn-, Ess- und Schlafräume, Flure
. alle 7 Jahre: sonstige Nebenräume
4. Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter trotz Aufforderung durch den Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nach, hat er dem Vermieter die Kosten für die Ausführung der Arbeiten zu erstatten. Der Mieter hat die Ausführungen der Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden.
5. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:
. liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages;
. liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 %;
. länger als drei Jahre 60 %;
. länger als vier Jahre 80 % der Kosten.
Der Mieter ist berechtigt, statt Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsreparaturen fachgerecht durchzuführen.

.
.
.
§ 14 Rückgabe der Mietsache
1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache (incl. Keller und Briefkasten) vollständig geräumt und besenrein zurückzugeben. (Ende Zitat)

Seitens meiner Tochter und ihrem Ehemann wurden die Dübellöcher ordentlich verputzt und sauber mit den entsprechenden Farben (da diese noch vorhanden und vor allem auch noch sehr gut waren)ausgebessert. Im Kinderzimmer hatte unser Enkelkind mal ein Stück Tapete abgerissen. Diese gesamte Tapetenbahn wurde aber ordnungsgemäß entfernt, ersetzt und zweimal weiß, da ja dieses Zimmer bereits geweißt wurde, gestrichen.
Am 29. Jan.2006 vollständig geräumt, Teppichboden gesaugt und Laminat sowie Fliesen, Toilette, Dusche usw. geputzt und gewischt. Die Übergabe hätte somit heute stattfinden können.
Als der Hausverwalter am 30. Jan. 2006 informiert wurde, daß die Wohnung vollständig geräumt und zur Übergabe bereit ist, deutete er an, daß er die Wohnung mit dieser farblichen Gestaltung nicht übernehmen will, obwohl im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart wurde, daß alles weiß sein muß. Er will auch aus zeitlichen Gründen seinerseits die Abnahme erst am 04.02.06 vornehmen. Er hat aber am 30.01.06 angedeutet, daß er die Wohnung nur übernimmt, wenn sie in den Ursprungszustand gesetzt wird.
Dazu kommt noch, daß meine Tochter den Hausverwalter bereits am 28.01.06, als sie ihn im Haus traf, informierte, daß die Farben der einzelnen Zimmer vorhanden sind und sie somit nur Ausbesserungen vornehmen. Er sollte sich deshalb die Wohnung schon einmal vorab ansehen, was er auch tat, ihm war somit zu diesem Zeitpunkt die farbliche Gestaltung bekannt und hatte meiner Tochter aber nichts davon gesagt, daß die Wohnung in den Zustand versetzt werden muß, wie sie ihrerseits übernommen wurde (weiß).

Nun meine Fragen: Kann der Hausverwalter die Rücknahme der Wohnung aufgrund dieses Sachverhaltes verweigern? Wie könnte es evtl. mit Schadenersatz aussehen?

Und kann er, weil er die Abnahme der Wohnung erst auf den 04.02.06 festgelegt hat, anteilige Miete verlangen?

Für eine schnelle Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Nach Ihrer Schilderung liegt ein eine starre Renovierungsfrist vor, d. h. es muss nach bestimmten Zeitabständen unabhängig vom Zustand der Wohnung renoviert werden.

Diese Vereinbarung ist nach der neuesten Rechtsprechung des BGH (z. B. Az. VIII ZR 361/03) unwirksam.

Damit besteht kein Verpflichtung, beim Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Allein Beschädigungen, wie die Dübellöcher, müssen beseitigt werden, aber das haben Sie ja offenbar bereits getan.

Hinsichtlich der Farbe hat das Landgericht Lübeck (Az.: 14 S 221/00; WM 2001, 261) entschieden, dass weiße Farbe nicht verlangt werden kann. Danach soll, solange der Mieter die Wohnung nicht durch extreme Farbgestaltung verunstaltet, auf Farbwünsche des Vermieters keine Rücksicht zu nehmen sein.

Eine Rücknahme kann nicht erfolgreich verweigert werden, Ansprüche sind momentan hier nicht ersichtlich.

Nach Ihrer Schilderung hat die Hausverwaltung die verspätete Rückgabe selbst zu vertreten, dies kann dann nicht zu Ihren Lasten gehen.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.02.2006 | 10:40

Ich habe hierzu doch noch mal eine einmalige Nachfrage: Wie sieht es mit der Kostenbeteiligung nach § 7 Pkt. 5 aus? Wäre diese gerechtfertigt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.02.2006 | 12:47

Eine anteilige Kostentragung kommt insoweit nicht in Betracht, als dass Sie ja gar nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.

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