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Schimmel mit unklarer Ursache - Hausverwaltung reagiert nicht

| 05.05.2017 09:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.


Liebe Anwälte,

ich besitze seit 02/2014 eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteien Haus. Die Mieter beklagen Schimmel in der oberen Ecke im Wohnzimmer (an dieser Wand geht es auch auf den Balkon hinaus. Die Wohnung liegt im obersten Stockwerk eines 4-stöckigen Hauses aus den 60gern mit Flachdach).

Laut den Mietern trat vor einigen Jahren an der selben Stelle bereits einmal Schimmel auf. Die Voreigentümerin, hat das durch einen Maler von innen wenig fachgerecht überarbeiten lassen. Jetzt ist der Schimmel wieder da.
Meine Mieter lüften regelmäßig.

Daher vermuten die Mieter (und ich), dass der Schimmel an dieser Ecke ggf. durch ein undichtes Dach / Außenverkleidung entsteht (die Deckenfarbe weist u.a. auch leichte Risse auf).

Ich habe das der Hausverwaltung geschrieben, mit der Bitte einen Fachmann zu schicken, um sich das mal anzuschauen. Die HV sagte mir zu, dass sie einen Dachdecker beauftragen. Trotz mehrmaligem Nachfragen (alles schriftlich per Email) ist über 2 Monate nichts passiert.
Dann hieß es, die HV schickt einen eigenen Mitarbeiter in die Wohnung, um eine Feuchtigkeitsmessung der betroffenen Wand durchzuführen. Der HV Mitarbeiter ist zwar (nach ebenfalls mehrmaligen Nachfragen und Auffordern) in der Wohnung gewesen, hat aber laut den Mietern, den Schimmel lediglich in Augenschein genommen und keine Messungen / Dachbeschau o.ä. durchgeführt.
Die HV behauptet jetzt, dass es sich nicht um Schimmel handelt und lediglich die Farbe abblättert. Ich solle einen Malern mit der Ausbesserung beauftragen.

Nun meine Fragen:
1. Wenn ich selber einen Gutachter beauftrage, um die Ursache des Schimmels zu identifizieren, kann ich diese Kosten der HV/WEG in Rechnung stellen?

2. Falls sich herausstellt, dass der Schimmel tatsächlich durch Mängel am Gemeinschaftseigentum (undichtes Dach o.ä.) entsteht, wie kann ich die HV dazu bringen dies zu beheben (habe ich einen Rechtsanspruch)?

3. Falls sich herausstellt, dass der Schimmel tatsächlich durch Mängel am Gemeinschaftseigentum entsteht, kann ich dann auch die Kosten der HV in Rechnung stellen, die anfallen, wenn ich den Schimmel in der Wohnung durch Malerarbeiten etc. ausmerzen lasse

4. Wie soll ich jetzt weiter vorgehen (HV Frist setzen, dass sie selber jemand schicken? Falls nicht, selbstständige Beauftragung des Gutachters?)?

5. Ich überlege i.R. der nächsten Eigentümerversammlung einen Punkt auf die Agenda zu nehmen, dass die HV das Gemeinschaftseigentum ggf. nicht fachgerecht und verantwortlich verwaltet und ich mich durch die HV nicht ausreichend vertreten fühle. Ich persönlich finde es unverschämt, wie die HV hier mit ihren Kunden umgeht und überlege auch ein negatives Posting ins Internet zu stellen. Würden Sie von diesen Maßnahmen abraten?

Zum Glück habe ich nette verständnisvolle Mieter, die hier brav ausharren und nicht mit Mieterminderung o.ä. drohen (noch zumindest). Aber gerade deswegen möchte ich den Schimmel und v.a. dessen Ursache schnellstmöglich und professionell beheben!

Vielen Dank vorab für Ihre Unterstützung dabei!

Mit freundlichen Grüßen, SG

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Wenn ich selber einen Gutachter beauftrage, um die Ursache des Schimmels zu identifizieren, kann ich diese Kosten der HV/WEG in Rechnung stellen?

Dies ist schwierig umzusetzen. Sofern Sie jedoch der Hausverwaltung nachweislich "Untätigkeit" vorwerfen können und der Schimmel nachweislich auf Undichtigkeiten am Gemeinschaftseigentum zurück zu führen ist, kann eine Kostenüberwälzung Erfolg haben.

Allerdings ist davon auszugehen, dass die HV nicht ohne Rechtsstreit bezahlen würde.

Wichtig ist, dass Sie immer schriftlich kommunizieren und der Hausverwaltung entsprechende Fristen setzen.

Verweisen Sie auf den Besuch des Mitarbeiters und dessen Aussage, dass es sich nicht um Schimmelbildung, sondern nur Farbabblätterung handelt. Wiederlegen Sie dies anhand des oben beschriebenen Sachverhalts und fordern Sie die Hausverwaltung unter Fristsetzung dazu auf, die Ursachen des Feuchtigkeitseintritts am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen bzw. diese zumindest feststellen zu lassen (angemessene Frist von ca. 8 Wochen). Drohen Sie ansonsten die Einholung eines Gutachtens an, dessen Kosten die Hausverwaltung sodann wegen Pflichtverletzungen bzgl. der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu tragen habe.

2. Falls sich herausstellt, dass der Schimmel tatsächlich durch Mängel am Gemeinschaftseigentum (undichtes Dach o.ä.) entsteht, wie kann ich die HV dazu bringen dies zu beheben (habe ich einen Rechtsanspruch)?

Ein Rechtsanspruch ergibt sich u. a. aus § 21 Abs. 5 Nr. 2 WoEigG , welcher die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums fordert. Hierzu ist die Hausverwaltung, als handelndes Organ der Gemeinschaft, verpflichtet (§ 20 WoEigG ).

3. Falls sich herausstellt, dass der Schimmel tatsächlich durch Mängel am Gemeinschaftseigentum entsteht, kann ich dann auch die Kosten der HV in Rechnung stellen, die anfallen, wenn ich den Schimmel in der Wohnung durch Malerarbeiten etc. ausmerzen lasse?

Ja. Es darf - vereinfacht gesagt - kein Schaden vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, der sich im Sondereigentum niederschlägt. Je nach Pflichtverletzung hat die Kostentragung durch die Gemeinschaft oder die HV zu erfolgen.

4. Wie soll ich jetzt weiter vorgehen (HV Frist setzen, dass sie selber jemand schicken? Falls nicht, selbstständige Beauftragung des Gutachters?)?

Vgl. Ausführungen unter 1.

5. Ich überlege i.R. der nächsten Eigentümerversammlung einen Punkt auf die Agenda zu nehmen, dass die HV das Gemeinschaftseigentum ggf. nicht fachgerecht und verantwortlich verwaltet und ich mich durch die HV nicht ausreichend vertreten fühle. Ich persönlich finde es unverschämt, wie die HV hier mit ihren Kunden umgeht und überlege auch ein negatives Posting ins Internet zu stellen. Würden Sie von diesen Maßnahmen abraten?

Sie können so vorgehen. Mit "negativen Bewertungen" ist jedoch Vorsicht geboten, es sei denn, die Bewertung entspricht objektiven Tatsachen und kann von Ihnen auch nachgewiesen werden (nachweisbare Untätigkeit).

Im Falle der Abgabe einer negativen Bewertung ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die HV mit rechtlichen Schritten hiergegen vorgeht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Sofern ich Ihre Frage zufriedenstellend beantworten konnte, würde ich mich über die Abgabe einer 5-Sterne-Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Rückfrage vom Fragesteller 05.05.2017 | 11:34

Sehr geehrter Herr Dr. Traub, vielen Dank für die schnelle Antwort.
Sie haben meine Fragen weitgehend zufriedenstellend beantwortet.

Zu meiner Frage 1 und 5 hätte ich noch folgende Nachfragen /Klärungsbedarf:

Sie schreiben:

Dies ist schwierig umzusetzen. Sofern Sie jedoch der Hausverwaltung nachweislich "Untätigkeit" vorwerfen können und der Schimmel nachweislich auf Undichtigkeiten am Gemeinschaftseigentum zurück zu führen ist, kann eine Kostenüberwälzung Erfolg haben.

Was meinen Sie genau mit "nachweislich Untätigkeit vorwerfen"? Wie definiert sich denn rechtlich Untätigkeit bzw. wie sähe hier ein rechtskräftiger Nachweis aus?

Sie schreiben:

Verweisen Sie auf den Besuch des Mitarbeiters und dessen Aussage, dass es sich nicht um Schimmelbildung, sondern nur Farbabblätterung handelt. Wiederlegen Sie dies anhand des oben beschriebenen Sachverhalts und fordern Sie die Hausverwaltung unter Fristsetzung dazu auf, die Ursachen des Feuchtigkeitseintritts am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen bzw. diese zumindest feststellen zu lassen (angemessene Frist von ca. 8 Wochen).

Ich verstehe diesen Absatz leider nicht ganz. Die Aussage des HV-Mitarbeiters, dass es sich hier nur um Farbabblätterung handelt kann ich ja nur mittels eines Gutachters wiederlegen? Wenn die HV sich weigert hier einen einzusetzen, dann müsste ich das ja selber tun und ggf. selbst zahlen.

Frage 5:
Wie schätzen sie meinen Plan ein, im Rahmen der Eigentümerversammlung auf dieses Verhalten der HV aufmerksam zu machen? Gibt es hier auch rechtliche Einwände, so wie Sie sie für das negative Internetposting aufgeführt haben?

Danke Ihnen vorab für eine nähere Erläuterung meiner Fragen.
Herzliche Grüße, SG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.05.2017 | 11:48

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

gerne will ich Ihre Nachfragen beantworten.

1.) Was meinen Sie genau mit "nachweislich Untätigkeit vorwerfen"? Wie definiert sich denn rechtlich Untätigkeit bzw. wie sähe hier ein rechtskräftiger Nachweis aus?

Im Streitfall müssen Sie die geführte Korrespondenz mit der HV vorlegen können (ggf. auch durch Zeugen) und nachweisen können, dass Sie mehrmals eine Klärung der Umstände erbeten haben, da hierdurch ein Schaden Ihres Sondereigentums droht. Weiter wäre nachzuweisen, dass Sie schriftlich angedroht haben, dass bei weiterer Untätigkeit ein Gutachten Ihrerseits in Auftrag gegeben wird, bzgl. dessen die HV die Kosten trägt (sofern der Schimmel auf eine Undichtigkeit am Dach beruht).

Nur in solch einen Fall (nachweisliche Untätigkeit der HV trotz Schaden Ihrerseits) kann ein eine Kostentragung eines eigens in Auftrag gegebenen Gutachtens Erfolg haben.

2.) ch verstehe diesen Absatz leider nicht ganz. Die Aussage des HV-Mitarbeiters, dass es sich hier nur um Farbabblätterung handelt kann ich ja nur mittels eines Gutachters wiederlegen? Wenn die HV sich weigert hier einen einzusetzen, dann müsste ich das ja selber tun und ggf. selbst zahlen.

Das ist korrekt, aber es zeigt, als Ausschnitt aus der mit der HV geführten Korrespondenz, dass sich die HV mehr oder weniger weigert ein Gutachten zu erstellen und anschließend den entstandenen Schaden zu beseitigen. Vielmehr wird seitens der HV auf eine "vermeintliche Farbabblätterung" verwiesen. Daher ist dieses Verhalten der HV schriftlich festzuhalten.

3.) Wie schätzen sie meinen Plan ein, im Rahmen der Eigentümerversammlung auf dieses Verhalten der HV aufmerksam zu machen? Gibt es hier auch rechtliche Einwände, so wie Sie sie für das negative Internetposting aufgeführt haben?

Nein. Hier gibt es keine rechtlichen Bedenken, da jeder Eigentümer die Unzufriedenheit mit der HV in der Eigentümerversammlung äußern kann und darf.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Bewertung des Fragestellers 19.05.2017 | 21:29

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