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Schimmel in der Wohnung und Heizungsausfall

17.12.2017 21:33 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die Rechte des Mieters bei Schimmelbildung in der Wohnung.

Mein Sohn wohnt in einer Wohnung von ca. 30 qm² und 2 Außenwänden und niedrigen Decken (ca. 2,40m Höhe). Schon lange haben wir den Eindruck gehabt, dass in der Wohnung eine hohe Luftfeuchte herrscht und mein Sohn hat daher viel gelüftet und immer ausreichend geheizt. Vor 6 Wochen stellte er dann fest, dass sich an mehreren Wänden (hinter dem Sofa im Wohnzimmer und hinter dem Bett in dem sehr kleinen Schlafzimmer) Schimmel gebildet hat. Das daraufhin gekaufte Hygrometer zeigte eine Luftfeuchte von 70% und darüber an. Wir haben sofort einen Entfeuchter gekauft und die Luftfeuchte auf 60% dauerhaft herunterbekommen.

Der von uns informierte Vermieter hat uns natürlich wie üblich falsches Lüften und nicht ausreichende Heizen vorgeworfen.

Ich finde allerdings, dass es nicht sein kann, dass sich hinter Möbeln Schimmel bildet; zumindest kann ich mich an keine von mir genutzte Wohnung erinnern, wo sich durch normale Nutzung Schimmel gebildet hätte.

Zudem fällt die Heizung in der Wohnung regelmäßig aus (inklusive Warmwasserversorgung). In der letzten Heizperiode musste der Heizungsmoteur ca. 5x kommen, in dieser Heizperiode war er seit Beginn Oktober schon 4x da. Am Donnerstag fiel sie schon wieder aus und der am Freitag gekommene Monteur konnte die Heizung nicht reparieren, so dass mein Sohn das Wochenende ohne Heizung und Warmwasser verbringen musste.

Meine Fragen daher dazu:

1.) Kann mein Sohn für die Tage ohne Heizung und Warmwasser die Miete mindern?
2.) Muss er davor den Vermieter abmahnen?
3.) Inwieweit ist er in der Beweislast, korrekt gelüftet und geheizt zu haben?
4.) Wenn wir einen Gutachter bestellen, der bestätigt, dass unser Lüftungs- und Heizverhalten nicht für die Schimmelbildung verantwortlich ist - kann ich die Kosten dafür dem Vermieter in Rechnung stellen?
5.) Ist eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses in diesem Fall auch ohne Einverständnis des Vermieters möglich, sofern der Vermieter innerhalb einer Frist (z:B. 14 Tage) den Mangel nicht wirksam beseitigt?

Vielen Dank!

Gerne zu Ihren Fragen:

1.) Kann mein Sohn für die Tage ohne Heizung und Warmwasser die Miete mindern?

Antwort:
Ja. Ihr Sohn kann sogar noch weit mehr, als nur für die Tage der Heizungsausfälle die Miete mindern. Denn eine Wohnung mit 2 Außenwänden, die zu einer hohen Luftfeuchtigkeit führen – und dies zur Schimmelbildung – stellt einen Mangel der Mietsache über den gesamten Mietzeitraum dar. Nicht nur für die Tage ohne Heizung.

2.) Muss er davor den Vermieter abmahnen?

Antwort:
Wegen der Minderung: Nein, denn das Recht zur Mietminderung folgt direkt aus dem § 536 BGB. Eine Fristsetzung ist nicht erforderlich, auch ein Verschulden des Vermieters ist nicht erforderlich.

Wegen des Schimmelbefalls/Mängel ist unverzügliche Anzeige geboten. Das haben Sie richtiggemacht.

Wenn Ihr Sohn ganz sichergehen will (um nicht eine Kündigung zu riskieren) ist auch folgendes möglich:

„Vorbehaltszahlung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" ist ab Auftreten des Mangels bis zur Beseitigung des Mangels empfehlenswert und zulässig. (BGH WuM 91,544). Zur Quote ist von Bedeutung, welche Teile der Wohnung wie stark befallen sind. Ihrer Beschreibung nach könnte eine Minderung von insgesamt 35 – 70 % anzusetzen sein. Allerdings ist die Rechtsprechung dazu sehr fallbezogen. Nach Klarstellung der Angelegenheit – etwa durch Sachverständigen oder Anerkenntnis – kann er dann die Vorbehaltszahlungen nach § 812 BGB zurückfordern oder aufrechnen.

3.) Inwieweit ist er in der Beweislast, korrekt gelüftet und geheizt zu haben?

Antwort:
Die Behauptung des VM ist in der Tat eine Standardeinlassung, kein Beweis. Insofern gelten beiderseits die Grundsätze des ersten Anscheins, der durch Fakten Ihres Sohnes widerlegt werden kann. Entweder durch Zeugenaussagen und vor allem – wie Sie schreiben - durch die Tatsache, dass....

„die Heizung in der Wohnung regelmäßig ausfällt (inklusive Warmwasserversorgung). In der letzten Heizperiode musste der Heizungsmonteur ca. 5x kommen, in dieser Heizperiode war er seit Beginn Oktober schon 4x da."

Damit haben Sie sogar einen echten Beweis in Form von Rechnungsbelegen, deren Vorlage Ihr Sohn im Streitfall vor Gericht fordern kann.

4.) Wenn wir einen Gutachter bestellen, der bestätigt, dass unser Lüftungs- und Heizverhalten nicht für die Schimmelbildung verantwortlich ist - kann ich die Kosten dafür dem Vermieter in Rechnung stellen?

Antwort: Wer den Gutachter bestellt, muss ihn auch bezahlen. Fordern Sie deshalb besser den Vermieter auf, nachzuweisen, dass die Außenwände dicht sind (Dach, Regenrinnen, Isolierung der Wand außen etc.)

5.) Ist eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses in diesem Fall auch ohne Einverständnis des Vermieters möglich, sofern der Vermieter innerhalb einer Frist (z:B. 14 Tage) den Mangel nicht wirksam beseitigt?

Antwort:
Bei Unbewohnbarkeit mit (Gesundheits-)Gefahr im Verzug können Sie „sofort handeln". Die Fristsetzung ist zur Sicherheit aber zu empfehlen und dann zielführend, wenn Sie einen Verzugsschaden wegen Untätigkeit geltend machen möchten.

Der Mieter kann nämlich im Normalfall erst kündigen, wenn er dem Vermieter zur Mängelbeseitigung eine Frist gesetzt hat. Bei erheblichem Mangel sofort. Ihr Sohn ist insofern beweisbelastet. Vgl .etwa OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.7.1998, Az. 24 U 173/97, ZMR 1999, S. 26.

Siehe dazu auch § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB. Bei Verschulden des VM hat Ihr Sohn einen Schadensersatzanspruch, den er dem Grunde und der Höhe nach spezifizieren (=benennen) müssen. Das könnten ggf. auch Gutachterkosten sein, die Sie vorgestreckt haben. Siehe dazu aber oben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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