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Schimmel in Mietwohnung, Ursache unklar. Vorgehen und Kosten

| 15.02.2021 19:30 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Meine Mutter hat im Oktober eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zur Vermietung erworben (Baujahr 2011, Ersterwerb vom Hersteller). Die Wohnung wurde seit November an ein junges Paar vermietet, das im Januar Schimmelbefall hinter einem Wandschrank im Schlafzimmer (an einer Außenwandecke) festgestellt hat. Dies wurde uns in der zweiten Januarwoche per Email gemeldet.

Die Mieter forderten eine fristlose Kündigung zum 31. Januar, die wir abgelehnt haben, da die Beeinträchtigung m.E. für fristlos nicht reicht. Stattdessen haben wir eine reguläre fristgerechte Kündigung akzeptiert, die dann auch dann von den Mietern so eingereicht wurde. Die Miete wird seit Februar unter Vorbehalt bezahlt, die Mieter sind bereits ausgezogen. Die Wohnung scheint (laut Aussage der Hausverwaltung) weiterhin beheizt zu werden.

Inzwischen konnte die Hausverwaltung den Schaden begutachten, konnte aber zur Ursache des Schadens keine Angaben machen. Es kommt sowohl Mieterfehlverhalten in Frage, als auch ein Bauschaden. Gegen den Bauschaden spricht, dass im gesamten Gebäude laut Verwaltung keine Wasserschäden, Schimmel etc. bekannt sind, und die Wohnung diesbezüglich auch in der Vergangenheit unauffällig war. In den vom Mieter übersandten Fotos ist erkennbar, dass die Fenster und Faschen von innen ganz erheblich mit Kondenswasser beschlagen sind, das würde eher auf ein Heiz- oder Lüftungsproblem, oder Wasser im Raum (Pflanzen, Aquarien oder Wäsche) hinweisen. Aber die Wohnung ist leer, man kann das also nicht rekonstruieren.
Offensichtlich ursächliche Mängel sind nicht zu erkennen.

Hingegen kommt mir das Verhalten der Mieter eigenartig vor, da der Mann in keiner Weise mehr in Erscheinung tritt, und wir nur Kontakt mit der Frau haben, die schon im Januar zurück zu ihren Eltern gezogen ist. Es wäre also durchaus denkbar, dass hier möglicherweise andere Probleme (Trennung? Finanzen?) Ursache der Kündigung und des Auszuges sind, und der Schimmelschaden möglicherweise bewusst begünstigt wurde, um einen Grund zu finden, schnell aus dem Vertrag herauszukommen.

Vor etwa 2 Wochen bekamen wir Post vom Mieterschutzverein, die Reparaturen bis zum 19.2. ausführen zu lassen, was aufgrund der unklaren Gesamtsituation natürlich nicht machbar ist. Der Mieterschutzbund spricht nun auch von Befall im Wohnzimmer, was von den Mietern vorher nicht vorgetragen wurde.

Grundsätzlich sind Ansprüche gegenüber der Bauherrin aus Gewährleistung zwar (laut
Hausverwaltung) theoretisch vorhanden; da die Dame allerdings alt und hoch verschuldet ist, und zudem wohl der Staatsanwalt wegen Betruges ermittelt, ist eher nicht damit zu rechnen, dass dort irgendetwas zu holen ist, vermutlich lohnt sich der Aufwand nicht. Zumindest macht es wohl keinen Sinn, darauf zu warten, dass diese tätig wird, wenn wir die Wohnung im Mai wieder vermieten wollen.

Leider waren wir zum Zeitpunkt der Schadensmeldung noch nicht rechtschutzversichert.

Meine erste Idee zur Problemlösung wäre, von einem uns bekannten Allround-Handwerker die Wand mit Alkohol zu behandeln und dann neu tapezieren zu lassen, die Wohnung dann neu zu vermieten, um herauszufinden, ob das Problem wieder auftritt oder nicht, und die Kaution bis zur Klärung des Sachverhaltes erst mal einzubehalten (die Abrechnung kann ja nach meinem Verständnis wegen der Nebenkosten sowieso erst 2022 erfolgen). M.E. besteht eine reelle Chance, dass das Problem damit behoben ist.

Fragen:
Welches Vorgehen raten Sie uns, um den finanziellen Schaden für uns so klein wie möglich zu halten? Die Wohnung soll möglichst bald (also ab 1.5.21) wieder vermietet werden, aber natürlich kein Risiko für künftige Mieter darstellen.

Wie ernst ist die Fristsetzung des Mieterschutzbundes zu nehmen? Welche rechtlichen Konsequenzen hätte eine Fristüberschreitung?

Müssten wir bei einer neuen Vermietung aus das (frühere, behobene) Schimmelproblem hinweisen?

Was würde es kosten, einen Anwalt mit unserer Interessenvertretung zu betrauen?
Die Warmmiete inkl. Nebenkosten beträgt etwa 930 Euro. Es handelt sich um ein sehr gepflegte. hochwertiges Haus.

15.02.2021 | 20:27

Antwort

von


(229)
Königsweg 30-32
13507 Berlin
Tel: 03080571275
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Anwaltskosten lassen sich nur ungefähr schätzen. Es kommt unter anderem darauf an, ob die Mieter die, unter Vorbehalt gezahlte bzw. noch zu zahlende, Miete für Februar, März und je nachdem, wann die Kündigung Ihnen zugegangen ist eventuell auch April vollständig zurück haben wollen, oder nur mindern wollen. Geht man vom schlechtesten Fall aus, dass die Mieter 3 Monatsmieten zurück haben wollen, dann ergibt dies einen Streitwert von 930 Euro * 3 = 2.790 Euro.

Ihr Interesse dürfte darin liegen, die Kosten des Malers ersetzt zu bekommen. Dessen Kosten können nur ungefähr geschätzt werden. Geht man davon aus, dass ein Maler ca. 1.000 Euro kostet, kommt man auf einen Streitwert von zwischen 3.000 und 4.000 Euro.
Sie müssen rechnen einen Anwalt für sich, einen Anwalt für den Mieter + die Gerichtskosten. Dies macht zusammen ca. 1.300 Euro.
Wenn der Mieter die Mieten nicht vollständig zurück haben will, sondern nur mindern will auch weniger.
Der Verlierer muss alles zahlen.

Sie müssten sich einen Kostenvoranschlag des Malers holen und den Mieter auf Zahlung der Malerkosten verklagen. Der Mieter würde beantragen, die Klage abzuweisen und Widerklagend die unter Vorbehalt gezahlte Miete ganz oder Teilweise zurück zu zahlen. Sie würden beantragen, die Widerklage abzuweisen.
Das Gericht würde einen Sachverständigen beauftragen, der feststellt, ob ein baulicher Mangel für die Schimmelbildung verantwortlich ist. Ein solches Gutachten kann weit über tausend Euro kosten. Diese kommen zu den ca. 1.300 Euro für Gerichts- und Anwaltskosten zu.

Kommt der Gutachter zu dem Ergebnis, dass der Schimmel durch einen Baumangel verursacht wurde, haben Sie den Prozess verloren.

Kommt der Gutachter zu dem Ergebnis, dass kein Baumangel vorliegt, muss der Mieter beweisen, dass er richtig gelüftet und geheizt hat.
Gelingt dies dem Mieter haben Sie verloren.

Gelingt dem Mieter dieser Beweis nicht, haben Sie gewonnen. Der Verlierer zahlt alles.

Eine Fristüberschreitung hat normalerweise die Funktion, Sie in Verzug zu setzen, damit der Mieter den Mangel auf Ihre Kosten beseitigen kann. Nachdem das Mietverhältnis bereits gekündigt wurde, dürfte dies ins Leere laufen. Ich tippe hier auf einen Textbaustein, der automatisch in die Schreiben rein kopiert wird.

Auf das Schimmelproblem müssten Sie nicht ungefragt hinweisen. Wenn der Mieter nachfragt, dürfen Sie jedoch nicht lügen.

Angesichts des hohen Kostenrisikos, der Tatsache, dass von der Bauherrin nichts zu holen ist und Ansprüche aus Sachmängelgewährleistung gegen die Baufirmen verjährt wären, ist es ratsam, sich mit dem Mieter zu vergleichen und die Klärung über ein Gerichtsverfahren mit Sachverständigen erst durchzuführen, wenn das Problem beim nächsten Mieter wieder auftritt und die Rechtsschutzversicherung eine Deckungszusage gibt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

Ergänzung vom Anwalt 17.02.2021 | 10:05

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt.

Bei der Frage:

Zitat:
Sind Ihnen Probleme mit der Wohnung bekannt ?

können Sie antworten:

Zitat:
Bitte präzisieren Sie ihre Frage. Was meinen Sie mit Problemen?

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 17.02.2021 | 09:43

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"Herzlichen Dank für die ausführliche und kompetente Antwort. Sie hilft uns dabei, die richtige Strategie zu finden.
Noch eine Nachfrage: wie weit geht die Informationspflicht des Vermieters (ggf. auch Verkäufers) bei unspezifischen Fragen. Z:B: auf die frage:" Sind Ihnen Probleme mit der Wohnung bekannt?" Muss man dann auf alles hinweisen, oder gilt die Offenlegungspflicht nur bei spezifischer Nachfrage, z.B._"Gibt es Probleme mit Feuchtigkeit oder Schimmel in der Wohnung?"
Leider habe ich den Knopf für die Nachfragefunktion nicht gefunden, darum taucht die Frage jetzt hier auf. Vielen Dank noch einmal!"
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 17.02.2021
5/5,0

Herzlichen Dank für die ausführliche und kompetente Antwort. Sie hilft uns dabei, die richtige Strategie zu finden.
Noch eine Nachfrage: wie weit geht die Informationspflicht des Vermieters (ggf. auch Verkäufers) bei unspezifischen Fragen. Z:B: auf die frage:" Sind Ihnen Probleme mit der Wohnung bekannt?" Muss man dann auf alles hinweisen, oder gilt die Offenlegungspflicht nur bei spezifischer Nachfrage, z.B._"Gibt es Probleme mit Feuchtigkeit oder Schimmel in der Wohnung?"
Leider habe ich den Knopf für die Nachfragefunktion nicht gefunden, darum taucht die Frage jetzt hier auf. Vielen Dank noch einmal!


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