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Schenkung von WEG-Anteilen an einzelne Ehepartner und (!) Ehepaar gemeinsam

02.08.2010 12:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:13
Schönen guten Tag,

Zur grundsätzlichen Situation:

Meine Ehefrau und ich sind Miteigentümer einer Immobilie. Im Grundbuch ist durch die Teilungserklärung ein gemeinschaftlicher Stimmanteil von 57% für die Gesamtimmobilie festgelegt.

Diese 57% entsprechen der Grundfläche der von uns selbstgenutzten Wohnung in der 1. Etage und im Dachgeschoss zzgl. Sondernutzungsrecht des Gartens.

Die restlichen 43% stellen die Wohnung im Erdgeschoss dar und gehörten bis zu ihrem Tod meiner Tante.

Diese Wohnung ging an eine Erbengemeinschaft zu 50% an meinen Vater und zu jeweils 25% an einen Cousin und eine Cousine.

Der Cousin möchte uns seine 25% gerne verkaufen und wir sind uns auch über einen Preis einig. Mein Vater möchte seinen Anteil als Schenkung an uns überschreiben.
Hierdurch würde die Situation entstehen, dass wir an der Wohnung zwar einen Anteil von 75% halten, aber in einer Eigentümerversammlung laut WEG nur eine Stimme hätten, obwohl wir 75% besitzen.

Selbstverständlich würden wir gerne auch entsprechend unserer Eigentumsverhältnisse in der Eigentümerversammlung vertreten sein.

Meine konkrete Frage zielt darauf, ob es möglich ist, unsere Eiigentumsanteile wie folgt unter uns aufzuteilen.

25% für mich
25% für meine Frau
25% gemeinschaftliches Eigentum,

um so zu drei Stimmanteilen zu kommen.

Ablauf könnte also wie folgt sein:
Meine Frau erwirbt die 25% meines Cousins, mein Vater schenkt mir 25% und meiner Frau und mir gemeinschaftlich weitere 25%.

Hierdurch hätten wir in der Eigentümerversammlung 75% der Stimmen und somit eine qualifizierte Mehrheit.

Kann also eine Schenkung aufgeteilt werden, so dass einmal eine Person (ich) alleine beschenkt wird, und in einer weiteren Schenkung diese Person gemeinsam mit der Ehefrau gemeinschaftlich bedacht wird?

Ist dies ein gangbarer Weg?

Eine denkbare Alternative könnte natürlich auch die Aufteilung der Schenkung meines Vaters an mich und statt einer Schenkung an meine Frau und mich an unseren minderjährigen Sohn sein, wobei ich die o.g. Alternative bevorzugen würde, falls juristisch möglich.

Wie sähen mögliche Alternativen aus?
Gibt es eine andere Möglichkeit, die Stimmanteile für uns positiv zu gestalten, ohne das Eigentum zwischen meiner Frau und mir aufzuteilen?

Die Situation ist dadurch entstanden, dass die Cousine momentan nicht bereit ist, ihren Anteil zu veräußern.

Über eine rasche Benatwortung meiner Fragen würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen
02.08.2010 | 13:48

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

die Schenkung kann selbstverständlich so aufgeteilt werden, wie Sie wünschen. Dies ist eine rein vertragliche Angelegenheit, die ein Notar nach Ihrem Belieben aufteilen kann.
Dies wären dann allerdings mehrere Verträge, die aber einheitlich zusammengefasst werden könnten. Dies kann problemlos jederzeit erfolgen.

Hinsichtlich der Stimmenmehrheit und der Anzahl der Stimmen kommt es im Wesentlichen auch auf die konkrete Teilungserklärung an.
Fraglich ist, ob diese nicht noch dahingehend abgeändert werden muss, dass der gehaltene Eigentumsprozentsatz auch den jeweiligen Stimmanteilen entspricht.

Grundsätzlich gilt § 25 Absatz 2:

"Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben."

Dies bedeutet, dasss in der Regel Miteigentümer eine Wohnung auch nur eine Stimme erhalten, egal wieviele Miteigentümer es gibt.
Wenn ich es richtig verstanden habe, gibt es zwei Wohnungen in der Immobilie, sodass es nach dem WEG auch nur zwei Stimmen geben könnte.

Dies kann aber durch eine Teilungserklärung abgeändert werden.
Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie durch Ihren 75% Anteil, aufgeteilt auf drei Mieigentümer je 25% auch tatsächlich 3 Stimmen erhalten, dann bräuchte ich die konkrete Teilungserklärung. Hierbei müsste das sog. Kopfstimmrecht gelten. In Abweichung dazu gäbe es das Stimmrecht nach Eigentum.

Wenn Sie mit Ihrer Frau das Miteigentum ausüben und sie selbst kein alleiniges Eigentum besitzt, verfügt sie auch über keine zusätzliche Stimme, da das Stimmrecht dann von Ihnen gemeinsam ausgeübt wird.

Bitte senden Sie mir aber die Teilungserklärung zu (info@kanzlei-hoffmeyer.de oder Fax/Brief), damit ich Ihnen eine genauere Auskunft geben kann.


Nachfrage vom Fragesteller 02.08.2010 | 14:09

Sehr geehrter Herr Hoffmeyer,

Vielen Dank bis hierher. Leider sind meine Fragen nicht eindeutig beantwortet.

Der Sinn der Aufteilung der Schenkung soll ja gerade sein, dass aus einem Stimmanteil (bei Kopfstimmrecht) mehrere Stimmanteile entstehen.

So würden dann aus einer Stimme drei Stimmen entstehen, wenn der Anteil meines Vaters (50%) auf mich (25%) und gemeinschaftlich auf mich und meine Frau (25%) überschrieben würde und meine Frau zusätzlich die 25% meines Cousins übernähme.
Mir ist die Benatwortung der Frage wichtig, ob es in diesem Falle auch tatsächlich drei Stimmen in dieser Verteilung sind:

Mann 25%
Frau 25%
Mann/Frau 25%

Können Sie das so bejahen?

D.h. diesen Weg könnte man gehen, wenn die Teilungserklärung tatsächlich nach Kopfstimmrecht formuliert wäre.
Habe ich Sie da richtig verstanden?

Wenn die Teilungserklärung eindeutig das Stimmrecht nach Eigentum vorsieht, kann man sich die Aufteilung des Anteils von 75% von vorneherein sparen, richtig?

Dies nur zur eindeutigen Klarstellung.

Herzlichen Dank
Martin Markowitz

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.08.2010 | 14:13

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage. Eine Antwort wird Ihnen in der nächsten Stunde zugehen.

Mit freundlichen Grüßen

Felix Hoffmeyer
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 02.08.2010 | 14:44

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn also das Kopfstimmrecht gilt, welches im Übrigen auch der gesetzliche Regelung entspricht (§ 25 II WEG) dann besitzt jeder Wohnungseigentümer nur eine Stimme. Diese eine Stimme ist auch nur dann vorhanden, wenn mehrere gemeinschaftlich diese Wohnungseinheit besitzen.
Für jede einzelne Wohnung wäre dann also nur eine Stimme vorhanden, gleich wie es unter den jeweiligen Miteigentümern aufgeteilt ist oder wieviele es sind. Für jede weitere Wohnung dann natürlich eine weitere.

Es gibt darüber hinaus noch das Anteilsstimmrecht bzw. Objektstimmrecht. Dies müsste aber ausdrücklich in der Teilungsverainbarung mitaufgenommen und erwähnt worden sein. Dann erhält der jeweilige Miteigentümer ein Anteilsstimmrecht auf die Fläche, die er besitzt.
Deswegen bat ich um die Übersendung, um dies genau prüfen zu können, um Ihnen keine falsche Auskunft zu geben.

Grundsätzlich hätte aber die von Ihnen vorgeschlagene Aufteilung bei Kopfstimmrecht nicht den Erfolg noch mehr Stimmen zu bekommen.

Wenn Sie weitere Fragen haben sollten, dann bitte ich Sie, mich direkt anzuschreiben, da Sie auf dieser Platform auf nur eine Nachfrage beschränkt sind.
Ich möchte Ihnen aber die bestmöglichste Antwort geben, sodass ich Sie einlade mich weiter direkt anzuschreiben, um Sie vollständig zufrieden stellen zu können.
Die zügige Beantwortung Ihrer Fragen ist garantiert.

Mit freundlichen Grüßen

Felix Hoffmeyer
Rechtsanwalt




Wenn die Teilungserklärung eindeutig das Stimmrecht nach Eigentum vorsieht, kann man sich die Aufteilung des Anteils von 75% von vorneherein sparen, richtig?

Dies nur zur eindeutigen Klarstellung.

Herzlichen Dank
Martin Markowitz

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