Die geplante Schenkung von Mieteinnahmen an Ihre minderjährigen Kinder zur Tilgung Ihres Baukredits wirft mehrere steuerliche und rechtliche Fragen auf, die sorgfältig geprüft werden sollten.
Eltern können ihren Kindern alle zehn Jahre Vermögenswerte bis zu 400.000 Euro steuerfrei schenken. Dieser Freibetrag gilt pro Elternteil, sodass beide Elternteile gemeinsam bis zu 800.000 Euro übertragen können, ohne dass Schenkungssteuer anfällt. Wird dieser Freibetrag überschritten, fallen je nach Betrag und Verwandtschaftsgrad gestaffelte Steuersätze an.
Wichtig ist ein schriftlicher Vertrag einer solchen Schenkung.
Sowohl der Schenkende als auch der Beschenkte sind verpflichtet, Schenkungen dem zuständigen Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzuzeigen. Dies gilt insbesondere, wenn der persönliche Freibetrag überschritten wird.
Bei der Übertragung von Immobilien auf minderjährige Kinder sind besondere rechtliche Aspekte zu beachten. Da die Eltern in diesem Fall auf beiden Seiten des Rechtsgeschäfts stehen würden, sind sie von der Vertretung des Kindes ausgeschlossen. In solchen Fällen bestellt das Familiengericht einen Ergänzungspfleger, der die Interessen des Kindes vertritt und den Schenkungsvertrag genehmigt.
Oftmals erfolgt im Wege der vorweggenommen Erbfolge bereits die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten an Kinder, häufig auch unter Nießbrauchsvorbehalt, so dass bei den Kindern im Prinzip auch der Grundfreibetrag entsprechend ausgenutzt werden kann, wodurch sich steuerliche Vorteile ergeben können, das muss aber ganz genau berechnet werden. Es handelt sich dabei aber um eine ganz übliche Gestaltung, die sehr häufig genutzt wird.
Ich hoffe, das hilft für die erste Einschätzung, viele Grüße und einen tollen Tag!
Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Stefan Sepp Lorenz, Steuerberater, LL.M. oec., Diplom-Finanzwirt (FH)
Zehdenicker Str. 16
10119 Berlin
Tel: 030/37003161
Web: https://www.frag-einen-anwalt.de/anwalt/Rechtsanwalt-Stefan-Sepp-Lorenz-__l108700.html
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Betreff: Bitte um konkrete steuerrechtliche Gestaltungsempfehlung – Schenkung von Mieteinnahmen an Kinder zur Kredittilgung
vielen Dank für Ihre erste Einschätzung zu meiner Anfrage. Leider ging Ihre Antwort nicht auf den Kern meiner Fragestellung ein. Es geht mir nicht um die Übertragung der Immobilie an meine Kinder, sondern um die jährliche steuerfreie Schenkung der Mieteinnahmen (ca. 28.000 €) an meine beiden minderjährigen Kinder, nicht in Form einer Geldüberweisung auf deren Konto, sondern mit klarer Zweckbindung zur Tilgung unseres Baukredits für das Familienhaus, in dem beide Kinder dauerhaft leben.
Ziel:
Ich möchte die Mieteinnahmen aus der mir geschenkten Gewerbehalle (vermietet an meine eigene GmbH) jährlich zu gleichen Teilen an meine Kinder übertragen (je 13.923 €), unter vollständiger Ausschöpfung des persönlichen Schenkungsfreibetrags, und diese Beträge unmittelbar zur Tilgung unseres gemeinsamen Hauskredits verwenden.
Mein Vorgehensvorschlag (bitte um rechtliche Prüfung und Optimierung):
Ich würde jährlich eine schriftliche „Zweckerklärung zur Schenkung" gemäß § 516 BGB i. V. m. § 13 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG abgeben, mit folgendem Inhalt:
Zweckerklärung zur Schenkung (Auszug):
Hiermit erkläre ich, dass ich meinen Kindern jährlich einen Betrag von jeweils 13.923,00 EUR im Rahmen der persönlichen Schenkungsfreibeträge zuwende.
Diese Schenkungen erfolgen zweckgebunden zur Finanzierung und Tilgung des Hauskredits für unser neu gebautes Familienheim, in dem beide Kinder dauerhaft wohnen und aufwachsen werden.
Die Schenkung erfolgt nicht in Form einer direkten Überweisung auf ein Kinderkonto, sondern durch entsprechende Verwendung innerhalb des Familienhaushalts. Die Beträge werden im Innenverhältnis den jeweiligen Kindern eindeutig zugeordnet und jährlich dokumentiert.
Die Schenkung gilt mit dem jeweiligen Jahresbetrag als vollzogen. Eine Rückforderung ist nicht vorgesehen.
Konkret bitte ich Sie um:
Eine Bestätigung, ob dieses Vorgehen steuerlich zulässig ist.
Eine Gestaltungsempfehlung, wie ich die Schenkung formwirksam und anerkannt durchführen kann.
Einen Hinweis, ob die Schenkung unmittelbar zur Tilgung des Baukredits ausreichen würde, ohne dass ich auf ein Kinderkonto ausweichen muss.
Hinweise auf mögliche Risiken, z. B. in Bezug auf steuerliche Anerkennung, wirtschaftliche Zurechnung oder mögliche spätere Rückforderung (z. B. durch Geschwister bei Erbfall).
Ggf. Vorschlag für eine familienrechtlich wasserdichte Gestaltung, um die wirtschaftliche Verbindung zwischen Mieteinnahmen, Schenkung und Hauskredit festzuhalten.
Ich danke Ihnen für eine klare juristische Bewertung und freue mich auf eine konkrete und lösungsorientierte Antwort.
Die von Ihnen geplante Schenkung der Mieteinnahmen aus der Gewerbeimmobilie an Ihre minderjährigen Kinder zur Tilgung Ihres Baukredits wirft komplexe steuerliche und rechtliche Fragen auf. Insbesondere könnte die direkte Verwendung der geschenkten Beträge zur Begleichung Ihrer eigenen Verbindlichkeiten als sogenannte "Rückschenkung" gewertet werden, was steuerliche Konsequenzen nach sich ziehen kann.
Wenn Ihre Kinder die erhaltenen Schenkungen unmittelbar zur Tilgung eines Kredits verwenden, für den sie selbst nicht haften, könnte dies vom Finanzamt als Rückschenkung an Sie interpretiert werden. Da der Freibetrag für Schenkungen von Kindern an Eltern lediglich 20.000 € beträgt, könnten bei Überschreitung dieses Betrags Schenkungssteuern anfallen.
Sie können den Kindern entsprechende Beträge zuwenden. Problematisch ist allerdings, dass damit Tilgungen erfolgen sollen, die nicht von den Kindern geschuldet werden, sondern entsprechend von den Eltern. Genau in diesem Punkt würde sich eine Rückschenkung ergeben.
Eine mögliche Alternative zur direkten Schenkung der Mieteinnahmen ist die Bestellung eines Zuwendungsnießbrauchs zugunsten Ihrer Kinder. Dabei übertragen Sie Ihren Kindern das Nutzungsrecht an der Immobilie, wodurch die Mieteinnahmen direkt den Kindern zufließen und entsprechend deren Steuersatz besteuert werden. Da minderjährige Kinder in der Regel über geringes oder kein eigenes Einkommen verfügen, profitieren sie von einem niedrigeren Steuersatz. Diese Gestaltung erfordert jedoch eine notarielle Beurkundung und sollte sorgfältig dokumentiert werden, um von den Finanzbehörden anerkannt zu werden.
Der Zuwendungsnießbrauch muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
Die Mieter sollten über den neuen Nießbrauchsberechtigten informiert werden, und die Mietzahlungen sollten auf ein Konto der Kinder erfolgen.
Es sollte vertraglich festgehalten werden, dass die Kinder für die Zeit des Nießbrauchs auch größere Instandhaltungen und eventuell bestehende Darlehenszinsen übernehmen, um diese steuerlich geltend machen zu können.
Bei der Übertragung von Rechten oder Vermögenswerten an minderjährige Kinder ist die Bestellung eines Ergänzungspflegers erforderlich, da die Eltern in diesem Fall in einem Interessenkonflikt stehen könnten. Der Ergänzungspfleger vertritt die Interessen der Kinder und stellt sicher, dass die Transaktion rechtlich einwandfrei ist.
Die direkte Schenkung von Mieteinnahmen zur Tilgung Ihres eigenen Kredits birgt also das Risiko einer steuerlich relevanten Rückschenkung. Der Zuwendungsnießbrauch stellt eine alternative Gestaltung dar, die steuerliche Vorteile bieten kann.
Sie müssten eine solche Regelung entsprechend notariell entwerfen und dann beurkunden lassen.
Viele Grüße!
