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Scheidung, gemeinsames Haus, Verkauf, Rechte

26.01.2009 22:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas M. Boukai


Guten Abend,
im Mai 2007 haben meine Frau und ich uns getrennt und ich bin aus dem gemeinsamen Haus ausgezogen. Seit dem Auszug bewohnt Sie das Haus mit den zwei gemeinsamen Kindern (9 u 12) allein und Anfang 2008 ist ihr Freund in das Haus mit eingezogen.
Wir sind beide zu gleichen Teilen im Grundbuch eingetragen und für das Haus haben wir in 2005 einen Kredit in Höhe von 115.000 € gemeinsam aufgenommen. Die derzeitige Belastung beträgt noch ca. 110.000 € bei der Bank.

Im Oktober 2008 war die Scheidung. Ich zahle für die Kinder den, per Gerichtsurteil fest gelegten, Unterhalt - den Hausabtrag (500€) zahlt sie seit Mai 2008 allein.
Ich will das Haus seit der Trennung bereits verkaufen, aber meine Exfrau ist damit nicht einverstanden. Sie sagt mir, sie wollen nicht ausziehen und würden das Haus gern kaufen, aber sie halten mich seit Monaten hin. Zunächst sollten die Eltern ihres neuen Lebensgefährten meinen Teil des Kredites bei der Bank übernehmen – das scheiterte dann, woran auch immer.
Der nächste Plan war dann, dass meine Exfrau und ihrer neuer Partner meinen Teil des Kredites übernehmen wollten.
Dazu muss aber gesagt werden, dass sie bis Dez. 08 nur halbtags beschäftigt war und der neue Partner derzeit noch in der Ausbildung zum Lehrer steckt.
Seit Jan. 09 ist meine Exfrau nun aber auch noch arbeitslos, so dass ich bezweifele, dass die Bank den beiden jemals den gesamten Kredit gewährt.
Falls sie in kürzester Zeit wieder eine Arbeitsstelle (Teilzeit wegen der Kinder) finden sollte, kann ich mir aber auch nicht vorstellen, dass die Bank ihr und ihrem Partner einen Kredit für die Übernahme meines Teils gewährt.

Meine Exfrau hat mir dann auch noch vor drei Monaten mit der Zwangsversteigerung gedroht, um so günstig an das Haus zu kommen, wenn ich ihr nicht nach ihren Vorstellungen das Haus überlasse. Sie würde dann die monatlichen Zahlungen für den Abtrag einstellen und somit „umsonst“ im Haus wohnen, bis es zur Zwangsversteigerung käme und dann würden meine Exfrau und ihr neuer Lebenspartner das Haus dann wieder günstig kaufen können. Nach ihren Angaben haben die Eltern ihres Lebensgefährten genügend Geld.

Mittlerweile bin ich mit meinen „Forderungen“ aber auch schon soweit herunter gegangen, dass ich weder anteilig Geld für den bereits gezahlten Abtrag noch Geld für die von mir eingebaute Gegenstände (neue Küche, Heizung etc.) haben möchte – sondern dass entweder der Kredit übernommen wird oder wir gemeinsam verkaufen.

Was kann ich tun, um das Haus zu verkaufen, damit alles endlich ein Ende hat?
Oder wie kann ich sie dazu bewegen, entweder das Haus zu kaufen oder es zum Verkauf anzubieten? Hier muss dringend eine Lösung gefunden werden – nur welche?

Vielen Dank für die Antwort.



Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Leider ist das Verhalten Ihrer Ex-Frau in derartigen Fällen nicht selten.

Sie sind Miteigentümer am Grundstück.

1. Es gibt mehrere Varianten diese Gemeinschaft aufzulösen.

a) Ihre Ex-Frau übernimmt wie beabsichtigt die Immobilie. Dann müsste allerdings auch die Bank mitspielen. Letztlich werden Sie beide gesamtschuldnerisch für den Kredit haften. Die Bank müsste sich dann darauf einlassen Sie aus dem Kreditvertrag und damit der Haftung zu entlassen. Angesichts der von Ihnen skizzierten Vermögenssituation der Dame scheint es eher unwahrscheinlich, dass ein Kreditinstitut einen solchen Schritt wagen sollte ohne zusätzliche Sicherheit zu erhalten. Insofern scheint auch die Annahme Ihrer Ex-Frau etwas illusorisch. Letztlich müsste sie ja den ganzen Kredit alleine abtragen. Dies dürfte mittels Teilzeit- bzw. ohne Arbeit wohl nicht möglich sein. Ob der neue Lebensgefährte oder Dritte der Schuld beitreten ist ja nicht wirklich bekannt. Dies scheint aber die einzige Möglichkeit zu sein.

Sollte dennoch eine Übernahme durch die Ex-Frau möglich werden, sollte in jedem Fall anhand einer objektiven Bewertung (Gutachter oder seriöser und unabhängiger Immobilienmakler) der Wert der Immobilie bestimmt werden. Mann kann dann hier unter Umständen einen entsprechenden Nachlass vereinbaren.

Dies ist in jedem Fall für beide Parteien die beste Variante. Letztlich wird hier am wenigsten Geld vernichtet.

Möglicherweise kann ja auch die Immobilie geteilt werden (in separate Wohnungen). Dies wäre unter Umständen auch ein Ansatz, wenn man sich nicht richtig einigen kann. Dazu müssten natürlich die Rahmenbedingungen bezüglich des Objektes gegeben sein, damit dies funktioniert.
Nach der Teilung könnte dann jeder mit seinem Eigentum frei verfahren.

b) Sofern die einvernehmliche Lösung nicht funktionieren sollte und das Haus also nicht mehr gehalten werden kann, wäre auch an einen gemeinsamen Verkauf des Hauses am freien Markt zu denken. Nach dem Verkauf und der Tilgung der Schulden verbliebe entsprechend der Quote nach dem Eigentumsverhältnis laut Grundbuch der Überschuss aufzuteilen. Nach Ihren Schilderungen scheint die Ex-Frau jedoch das Haus auf jeden Fall behalten zu wollen. Daher wird dieser Ansatz wohl nicht in Frage kommen.

c) Kommt keine Einvernehmliche Lösung zustande, bleibt lediglich die sog. Teilungsversteigerung um die Miteigentümergemeinschaft aufzulösen. Dies könnten Sie im Fall der Fälle selbst in die Wege leiten. Es ist nicht Voraussetzung, dass Ihre Ex-Frau die Zahlungen einstellt.
Wirtschaftlich ist dies die denkbar ungünstigste Variante. Erfahrungsgemäß wird hier am meisten Geld vernichtet. Neben einem möglichen geringeren Preis für die Immobilie kommen noch Verfahrenskosten hinzu. Diesen Weg würde ich nur gehen, sofern keine vernünftige Lösung möglich sein sollte. Letztlich müsste dann von dem Erlös noch der Kredit getilgt werden. Nicht selten bleibt manchmal ein Rest der Schuld stehen, den dann beide Parteien gesamtschuldnerisch zu tilgen haben.

d) Sofern Ihre Ex-Frau damit droht, die Zahlungen an die Bank einzustellen, schneidet sie sich ins eigene Fleisch. Es käme zu der gleichen Situation wie unter c). Die Bank würde irgendwann die Zwangsversteigerung betreiben. Natürlich besteht die Möglichkeit des günstigeren Erwerbs durch die Versteigerung. Allerdings ist der Ansatz Ihrer Ex-Frau eher eine Milchmädchenrechnung. Zunächst würde der (wohl unter dem tatsächlich am freien Markt erzielbare) Erlös auf die bestehenden Schulden angerechnet werden. Hierdurch würden die Gesamtschulden - damit auch Ihre gedrückt. Es bliebe möglicherweise eine Restschuld stehen. Zudem müsste die Ex-Frau ja auch den entsprechenden Betrag für den Zuschlag bei der Versteigerung bzw. eine entsprechende geeignete Bankbestätigung zur Hand haben. Dies scheint im Hinblick auf die geschilderte Situation eher unwahrscheinlich. Sonst würde das Kreditinstitut ja auch die Übernahme der Schulden und des Hauses durch Ihre Frau auf regulärem Weg unterstützen. Es besteht hingegen das Risiko, dass ein Dritter die Immobilie günstig ersteigert und Sie beide auf den Schulden sitzen bleiben.

Daher rate ich dringend zur Lösung unter a).

Kommt keine Lösung zustande bleibt eben nur der riskante Weg der zwangsweisen Auseinandersetzung wie oben beschrieben, auch wenn dies für Sie momentan eine unbefriedigende Antwort zu sein scheint.


2. Als Miteigentümer und Gesamtschuldner haften beide Parteien für die Verbindlichkeiten, ob nun Einkommen da ist oder nicht. Dies entsprechend der Eigentumsquote. Zudem kann sich der Gläubiger im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung heraussuchen von wem er welchen Teil (oder alles von einem) beitreiben will. Es besteht dann lediglich im Innenverhältnis zwischen Ihnen und der Ex-Frau eine Ausgleichspflicht gegeneinander entsprechend der Quote.

3. Als Miteigentümer könnten Sie von der im Hause verbliebenen Ex-Frau eine Nutzungsentschädigung für die Nutzung Ihres Anteils der Immobilie geltend machen. Zu entschädigen wäre der quotenmäßige Anteil des Nutzwertes der Immobilie. Dieser berechnet sich anhand des ortsüblichen Mietzinses. Voraussetzung ist hierbei, dass der Wohnvorteil der Immobilie nicht bereits beim Unterhalt berücksichtigt wurde. Die Nutzungsentschädigung kann ab dem Zeitpunkt der Geltendmachung verlangt werden. Diesem Anspruch kann allerdings die Tragung der Belastungen für die Immobilie entgegen gehalten werden.

Ich rate Ihnen in jedem Fall, sofern keine gütliche Einigung zustande kommt, umgehend einen Kollegen/in vor Ort aufzusuchen und mit der Sache zu betrauen. Letztlich versucht man Sie nach Ihren Schilderungen zu unverhältnismäßigen Zugeständnissen zu bewegen. Man gewinnt den Eindruck, dass Sie auf unschöne Weise übervorteilt werden sollen.

Ich hoffe Ihre Fragen zufrieden stellend beantwortet zu haben.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bitte beachten Sie, dass die Antwort auf Ihren Angaben beruht und sich die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes nur bei Kenntnis aller Details der Sache vollumfänglich und sicher treffen lässt.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -

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