Formulierung gewerbl. Mietvertrag Kündigungsrecht bei Haus Verkauf

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich könnte Ihnen eine Formulierung mit dem von Ihnen gewünschten Inhalt liefern.

Eine rechtswirksame verbindliche Formulierung gibt es in Ihrer Fallgestaltung aber nicht.

Denn:

1.
Ein befristeter Vertrag kann nicht vorzeitig ordentlich gekündigt werden (§ 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB ), nur "in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich".

2.
Eine außerordentliche Kündigung ist nur gemäß § 543 BGB "aus wichtigem Grund" möglich.
Ein Verkauf des Hauses ist kein solcher wichtiger Grund. Als Eigentümer haben Sie es in der Hand, zu veräußern und laden das "Risiko" bei dem Mieter ab.

Von § 542 BGB kann zwar vertraglich - durch Individualvereinbarung - abgewichen werden, aber nicht in Form von vorformulierten Geschäftsbedingungen (AGB), da Sie den Mieter unangemessen benachteiligen würden (§ 307 BGB ). Er wäre ein Jahr gebunden, Sie unter Umständen nur drei Monate.

Praktisch sind Individualvereinbarungen ausgeschlossen, da die Anforderungen des BGH daran in der Praxis nicht eingehalten werden (können). Sie müssten die von Ihnen gewünschte Klausel zur Disposition stellen also erforderlichenfalls darauf auch verzichten (wollen).

3.
Selbst wenn ein Sonderkündigungsrecht "bei Verkauf" wirksam vereinbart würde, so wäre die Verkürzung der sechsmonatigen gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB zum Ende des Kalendervierteljahres mittels AGB zu Lasten des Mieters unwirksam (BGH, Urt. v. 30.05.2001 - Az.: XII ZR 273/98 ).


>> Der Mieter müsste praktisch also auf die Idee kommen, Ihnen - zu seinen eigenen Lasten und freiwillig - eine vorfristige Kündigung zu ermöglichen. (Dann lägen eine individuelle Vereinbarung oder AGB`s des Mieters vor.)

Wenn Sie flexibel sein und rechtskonform handeln wollen, so schließen Sie den Vertrag unbefristet und mit sechsmonatiger Kündigungsfrist ab. Oder befristet ohne Sonderkündigungsrecht.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt