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Formulierung gewerbl. Mietvertrag Kündigungsrecht bei Haus Verkauf

07.05.2019 09:32 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Wir besitzen momentan ein Einfamilienhaus mit gewerblicher Fläche im EG + ein Nebengebäude.
Ein Teil der gewerbl. Fläche im EG des Einfamilienhauses ist vermietet.

Da wir mit dem Gedanken spielen das Haus zu verkaufen haben wir uns mit dem Mieter geeinigt den Mietvertrag neu aufzusetzen.

Die alte Version des § Mietzeit lautete wie folgt:

Das Mietverhältnis beginnt am __.__.____ und wird auf die Dauer von 1 Jahr geschlossen (Festmietzeit). Innerhalb dieser festen Mietzeit ist der Mietvertrag nicht ordentlich kündbar.

Das Mietverhältnis verlängert sich nach Ablauf der Festmietzeit jeweils um 1 weiteres Jahr, falls nicht eine der Parteien drei Monate vor Ende der Festmietzeit bzw. vor Ablauf eines Verlängerungsjahres gegenüber der anderen Partei schriftlich dieser automatischen Verlängerung des Mietverhältnisses widerspricht.

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt in jedem Fall unberührt. Für die außerordentliche Kündigung gelten die gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere die gesetzlichen Kündigungsgründe z.B. bei vertragswidrigem Gebrauch des Mietobjekts, Zahlungsverzug).

Die Kündigung bedarf in jedem Fall der Schriftform

Dieser § Mietzeit sollte nicht komplett umformuliert werden. Das mit dem 1 Jahr Verlängerung bei Kündigungsfrist 3 Monaten passt soweit. Es soll nur eine Ergänzung erfolgen.

Die Ergänzung sollte abdecken, dass im Falle eines Verkaufs des Hauses ein Sonderkündigungsrecht besteht. Der Mieter sollte dann innerhalb von 3 Monaten "draußen" sein, oder es kann auch ein früherer Zeitpunkt vereinbart werden.

Hierfür bräuchte ich eine Formulierung.

Vielen Dank im Voraus.

Einsatz editiert am 07.05.2019 10:32:08

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich könnte Ihnen eine Formulierung mit dem von Ihnen gewünschten Inhalt liefern.

Eine rechtswirksame verbindliche Formulierung gibt es in Ihrer Fallgestaltung aber nicht.

Denn:

1.
Ein befristeter Vertrag kann nicht vorzeitig ordentlich gekündigt werden (§ 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB ), nur "in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich".

2.
Eine außerordentliche Kündigung ist nur gemäß § 543 BGB "aus wichtigem Grund" möglich.
Ein Verkauf des Hauses ist kein solcher wichtiger Grund. Als Eigentümer haben Sie es in der Hand, zu veräußern und laden das "Risiko" bei dem Mieter ab.

Von § 542 BGB kann zwar vertraglich - durch Individualvereinbarung - abgewichen werden, aber nicht in Form von vorformulierten Geschäftsbedingungen (AGB), da Sie den Mieter unangemessen benachteiligen würden (§ 307 BGB ). Er wäre ein Jahr gebunden, Sie unter Umständen nur drei Monate.

Praktisch sind Individualvereinbarungen ausgeschlossen, da die Anforderungen des BGH daran in der Praxis nicht eingehalten werden (können). Sie müssten die von Ihnen gewünschte Klausel zur Disposition stellen also erforderlichenfalls darauf auch verzichten (wollen).

3.
Selbst wenn ein Sonderkündigungsrecht "bei Verkauf" wirksam vereinbart würde, so wäre die Verkürzung der sechsmonatigen gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB zum Ende des Kalendervierteljahres mittels AGB zu Lasten des Mieters unwirksam (BGH, Urt. v. 30.05.2001 - Az.: XII ZR 273/98 ).


>> Der Mieter müsste praktisch also auf die Idee kommen, Ihnen - zu seinen eigenen Lasten und freiwillig - eine vorfristige Kündigung zu ermöglichen. (Dann lägen eine individuelle Vereinbarung oder AGB`s des Mieters vor.)

Wenn Sie flexibel sein und rechtskonform handeln wollen, so schließen Sie den Vertrag unbefristet und mit sechsmonatiger Kündigungsfrist ab. Oder befristet ohne Sonderkündigungsrecht.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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