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Schallschutz bei alten undichten Fenster in einem Miethaus an der Eisenbahn


12.08.2007 11:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Eltern wohnen seit drei Jahren in einem mehrstöckigen Miethaus (Baujahr ca. 1967) ca 20 Meter von eine Eisenbahn mit Güterverkehr entfernt. Beim Abschluss des Mietvertrages wurde uns von der Vermieterin versichert, dass die Züge nur an Werktagen und nur bis 19 Uhr abends verkehren. In Wirklichkeit, wie es sich später herausgestellt hat, verkehren sie auch nachts und 7 Tage in der Woche, was den normalen Schlaf nachts unmöglich macht. Ungefähre Häufigkeiten:
22.00-23.00: 2 mal/Std, 23.00-00.00: 4 mal/Std, 00.00-01.00: 2 mal/Std, 01.00-05.00: 1 mal/Std, 05.00-08.00: Pause, 08.00-22.00: 1 mal/Std.
Mit einem Handelsüblichen Schallpegelmesser haben wir die Schallpegel in der Wohnung gemessen. Durchschnittlich beträgt er bei geschlossenen Fenster 72 dB und bei geöffneten 87 dB (im Schlaf- und Wohnzimmer). Fenster sind sehr alt, undicht, winddurchlässig.
Mehrmals haben wir die Vermieterin daran angesprochen, sie meinte – sie hat es nicht gewusst (was nicht stimmen kann - ihre Eltern haben dort kurz gewohnt) und es tut ihr Leid, es gebe angeblich Absichten von der Stadtverwaltung, die Eisenbahn auszubauen, um S-Bahn Züge fahren zu lassen, und dann werden Schallschutzfenster für alle eingebaut. (Wir haben nachgefragt, Entscheidung ist nicht getroffen, und es dauert schon seit mehr als 3 Jahren). Alle Wohnungen an der Eisenbahnseite haben inzwischen neue Fenster (optisch leicht erkennbar), nur unsere Vermieterin weigert sich – sie meint, es ist ihr zu teuer.
Haben wir Anspruch auf Schallschutz seitens der Vermieterin und wie sollen wir ihn durchsetzen? Bestehen hier mögliche Schadensersatzforderungen wegen Gesundheitsgefährdung (unerträglicher Lärm nachts, keine Möglichkeit zum normalen Schlaf)? Haben wir Recht auf eine Mietminderung / fristlose Kündigung?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Sehr geehrter Fragesteller,

Einen „Anspruch“ auf Schallschutz hätten Sie nur, wenn diese Schallschutzfenster zur ordnungsgemäßen Überlassung der Mietsache gehören, etwa also schon vorher vereinbart worden wäre, dass solche Fenster eingebaut werden müssen.

Davon unabhängig haben Sie natürlich einen Anspruch auf mangelfreie Überlassung der Mietsache. Dieser Anspruch kann dann zu einem „Quasi-Anspruch auf Einbau geeigneter Schutzmaßnahmen“ erwachsen, wenn nicht ganz unerhebliche Mängel an der Mietsache zur so genannten „Mietminderung“ berechtigen, § 536 BGB. Dann nämlich wird der Vermieter sich erfahrungsgemäß schleunigst „bewegen“, um die mangelhaften Sachen in Ordnung zu bringen, da ihm ja an der Weiterzahlung der gesamten Miete gelegen ist.

Mängel können dabei auch erhebliche Lärmstörungen darstellen und selbstverständlich auch die von Ihnen geschilderten Belästigungen durch die Bahndurchfahrten. Dabei ist ein Verschulden des Vermieters nicht erforerlich. Er haftet auch dann, wenn die Mietsache aufgrund der Störungen Dritter mangelhaft wird. Sie haben insofern die Möglichkeit einerseits die Miete um einen bestimmten Prozentsatz ( je nach Beeinträchtigung, z.B. 15 %) zu mindern und dies dem Vermieter mitzuteilen, oder aber dem Vermieter deutlich zu machen, dass Sie die Miete aufgrund der bezeichneten Mängel von nun an nur noch unter Vorbehalt zahlen werden. Damit erhalten Sie sich die Möglichkeit auch im Nachhinein die bei einer Minderung eingetretene „Wenigerzahlung“ geltend zu machen und die von Ihnen zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Mindern können Sie übrigens von der Bruttowarmendmiete.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung, §§ 569, 543 BGB, ist zumindest nicht ganz undenkbar. Dann müsste allerdings der Vermieter den „vertragsgemäßen Gebrauch“ entweder nicht hergestellt oder wieder entzogen haben. Es könnte aber durch den Lärm auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung eingetreten sein. Für einen Schadensersatzanspruch müsste sich diese Gefährdung schon zum Schaden verdichtet haben und dies müsste ggf. auch gutachterlich (ärztliches Gutachten o.ä.) nachweisbar sein, um in einem entsprechenden Prozess bewiesen werden zu können.

Denken könnte man noch an eine Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung, § 123 BGB, wenn der Vermieter bewusst über die Geräuschbelastung durch die Bahn getäuscht hat, um den Mietvertrag zu Stande zu bringen. Hier läuft die Anfechtungsfrist des § 124 Abs. 2 ab Entdeckung der Täuschung in einem Jahr ab. Allerdings bestehen hier oft Beweisschwierigkeiten, da meist vieles „mündlich abgemacht“ worden ist. Dann käme es u.U. auf die Qualität der zur Verfügung stehenden Beweismittel an.

Sollten Sie weitere Fragen haben oder Vertretung in der Angelegenheit wünschen, wenden Sie sich gerne an mich.

Mit freundlichen Grüßen,

RA Pflüger

www.kanzlei-pflueger.com

Nachfrage vom Fragesteller 19.08.2007 | 13:55

Sehr geehrter Herr Pflüger,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Wir haben der Vermieterin schriftlich mitgeteilt, dass, wenn keine Schallschutzmaßnahmen erfolgen, die Miete um 15% gekürzt wird und weiter nur unter Vorbehalt bezahlt wird. Sie hat dann um einen Termin gebeten und persönlich mitgeteilt, dass sie selbst Fenster nicht umtauschen will, weil sie vielleicht später für das ganze Haus ausgetauscht werden (sie hat uns das ensprechende Schreiben der Hausverwaltung von 2004 gezeigt), und sie will deshalb kein Geld investieren. Zusätzlich wurde uns noch gesagt, das es uns noch schlechter gehen wird, weil es in der Nähe eine Brücke gebaut wird. Anscheinend, sie hat unser Schreiben nicht ernst genommen.
Unter welcher Begründung sollen wir die Miete kürzen? Was könnte die Vermieterin gegen uns unternehmen und was gescheht in solchen Fällen erfahrungsgemäß? Hat sie die Möglichkeit, die fehlende Miete von uns zu fordern oder fristlos zu kündigen, und was können wir im solchen Fall tun? Reicht es, wenn wir uns auf § 536 BGB berufen? Welche Vorgehensweise würden Sie uns empfehlen?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.08.2007 | 14:40

Sehr geehrter Herr,

nachdem nun klargestellt ist, dass die Vermieterin offensichtlich nichts gegen die Beeinträchtigung unternehmen wird, könnten Sie in einem zweiten Schritt nunmehr die Miete um den entsprechenden Betrag mindern. Sie könnten natürlich auch noch weiter abwarten und bei Auszug die zu viel gezahlte Miete, die Sie ja nur noch unter Vorbehalt gezahlt hatten, einklagen. Verjährungsfrist: grds. 3 Jahre.

Die Vermieterin hat nach einer durch Sie durchgeführten Mietminderung die Möglichkeit Leistungsklage auf Zahlung der geminderten Miete zu erheben. Hiergegen müssten Sie sich dann gerichtlich wehren. Das Gericht hat dann darüber zu entscheiden, ob ein Mangel vorliegt, dieser erheblich ist und zu der Minderung in der von Ihnen vorgenommenen Höhe berechtigt.

Erwägt die Vermieterin eine außerordentliche, fristlose Kündigung und spricht diese aus, sollten Sie zunächst einmal dieser Kündigung widersprechen. Sie haben sodann ebenfalls die Möglichkeit einer ungerechtfertigten Kündigung mit einer Feststellungsklage zu begegnen. Rechtmäßige Mietminderungen stellen keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar.

Erfahrungsgemäß hängt das weitere Vorgehen des Vermieters ganz von dessen „charakterlicher Neigung“ ab. Ich habe Fälle, wo die Vermieter sich ein wahres „Schreibgefecht“ mit dem Mieter (oft auch dem Mieterverein) geliefert haben und erst nach Monaten Klage erheben und auch solche, in denen die Hausverwaltung für die Vermieter sofort die Miete einklagt. Natürlich gibt es auch Vermieter, die einem berechtigten Mietminderungsschreiben und einer danach durchgeführten Mietminderung mit einer Abhilfe des Problems begegnen.

Insofern Sie schreiben, dass die Vermieterin Ihr Schreiben „nicht ernst nimmt“, würde ich Ihnen in jedem Fall dazu anraten, einen Anwalt mit der Sache zu betrauen.

Ich wünsche Ihnen in jedem Fall ein baldiges Einlenken der Gegenseite, damit die Situation für Sie wieder erträglich wird und verbleibe einstweilen

Mit freundlichem Gruß

Pflüger
(Rechtsanwalt)

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