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Mietminderung: undichte, marode Fenster und sonores Dauergeräusch durch Lüftungsrohr


| 24.03.2006 18:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,

vor 2 Monaten habe ich in eine Dachgeschosswohnung bezogen, welche nach Angabe der Hausverwaltung erst 1990 ausgebaut wurde. Die Wohnung (Eckhaus) befindet sich an einer Hauptstraße mit Schienenverkehr. Die (Holz-)Fenster der Wohnung wurden bereits bei der ersten Besichtigung von mir moniert. Sie hatten einen überaus maroden Zustand: Die Lackierung war großflächig abgeblättert, das Holz war porös und rissig, einzelne Holzteile waren bereits herausgebrochen.

Im Wohnungsübergabeprotokoll wurde dokumentiert, dass die Fenster der Wohnung unterschiedlichen Reparaturbedarf aufweisen und vom Vermieter ausgetauscht, bzw. repariert werden würden. In 2 von 3 Räumen, in denen der Zustand der Fenster am schlechtesten war, fand der Austausch auch nach mehreren Interventionen durch mich statt. Das dritte Fenster (6m Fensterfassade im Wohnzimmer) ist jedoch auch zugig und undicht. Bei starkem Regen dringt Wasser in den Raum ein und hinterlässt Wasserflecken an der frisch renovierten Tapete. Auch hier ist die Lackierung partiell abgeblättert und das Holz spröde und rissig. Zudem dämmt diese Fensterreihe m. E. nicht den an einer Hauptstraße entstehenden Schall und ist daher unzweckmäßig. Einen für diese Straße modifizierten Bebauungsplan gibt es aber nach Aussage des Stadtplanungsamtes nicht.

Einen ähnlichen Zustand hat ein Dachflächenfenster im Badezimmer. Auch hier sind Wasserflecken zu sehen. Nach Herstellerangabe ist dieses Fenster bereits 25 Jahre alt.

Ein weiterer, gravierender Mangel ist ein sonores Abluft- oder Zuluftgeräusch, welches permanent (24h) im Schlafzimmer zu vernehmen ist. Das Geräusch ist in etwa vergleichbar mit dem einer Küchendunstabzugshaube in mittlerer Einstellung und ergibt sich aufgrund eines Rohres, welches teilweise unter der Schlafzimmerdecke zum Kamin verlegt und durch Gipsplatten verkleidet wurde. Das Geräusch war von Anfang an vorhanden, allerdings in reduziertem Ausmaß. Ich kann allerdings nicht ausschließen, dass keine Intensitätsveränderung bzgl. des Geräusches stattgefunden hat und ich lediglich geräuschempfindlicher geworden bin. Das Schlafzimmer ist in diesem Zustand völlig unbrauchbar. Ich schlafe seit 2 Wochen mit Ohrenstöpseln! Eine gesundheitsschädigende Auswirkung eines deratigen Dauergeräusches (Herzfrequenz- und Blutdrucksteigerungen mit den bekannten Folgen) ist anzunehmen.

Bzgl. dieser Mängel habe ich mit der Hausverwaltung inzwischen bereits etwa 20 Mal (keine Übertreibung!) telefoniert. Jeweils wurde erklärt, dass man sich nun kümmern wollte, dass man die zuständige, weitere Hausverwaltung (Gemeinschaftseigentum) angeschrieben habe, dass man aufgrund der Nichtreaktion letzterer jetzt selbst aktiv werden wolle etc. Da eine Handlung jedoch ausgeblieben ist, habe ich die Mängel schriftlich fixiert und mit einer 2-wöchigen Frist um Abstellung (Austausch der Fenster, Abstellung des Geräusches durch Schalldämmung o. ä.) gebeten. Im Falle der Nichteinhaltung habe ich bereits eine Mietminderung angekündigt und Belastung der mir entstehenden Kosten durch evtl. Baumaßnahmen vorbehalten.

Mängelzusammenfassung:
- 6m Fensterfassade im Wohnzimmer marode, zugig, undicht und schalldurchlässig.
- Dachflächenfenster im Badezimmer marode und undicht (25 Jahre alt)
- permanentes, sonores Geräusch im Schlafzimmer durch Lüftzufluss- oder Abflussrohr

Da ich die Wohnung prinzipiell sehr schön finde und auch einiges investiert habe, möchte ich verständlicherweise nicht bereits nach 2 Monaten wieder ausziehen.

1. Welche prozentuale Mietminderung ist unter Zugrundelegung der o. g. Mängel angemessen?
2. Könnte ein Argument der Hausverwaltung sein, das katastrophale Geräusch im Schlafzimmer nicht abstellen zu wollen, dass ich es von Anfang an gekannt habe? – Frei nach dem Motto: "Vermietet wie besichtigt – der Mangel war bekannt – warum sind Sie dann überhaupt eingezogen?"
3. Was kann ich tun, wenn die Mängel auch trotz Mietminderung nicht abgestellt werden? Kann ich diese auf eigene Kosten beseitigen lassen und dem Vermieter belasten? Falls dieser annehmbar nicht zahlt, halte ich den Betrag über Monate oder Jahre von der Miete ab? Was ist mit Vorschusszinsen? Oder bleibt hier nur eine Klage auf Abstellung der Mängel?

Vielen Dank schon jetzt für Ihre kompetente Beratung.
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Hinsichtlich der undichten und luftdurchlässigen Fenster Ihrer Wohnung wird eine Minderung der Bruttomiete in Höhe von 10 % gerechtfertigt sein (vgl.z.B. AG Bergisch Gladbach WM 1980, 254). Bei erheblichem Wassereintritt kommt eine Erhöhung dieses Prozentsatzes in Betracht. Ob die fehlende Schallisolierung der Fenster einen Mangel darstellt, wird sich unter anderem danach beurteilen, ob die technische Norm DIN 4109 eingehalten ist.

Die bestehende Lärmbelästigung durch die Ab- und Zugluft wird vergleichbar den Klopfgeräuschen einer Heizung mit mindestens 10 % bewertet werden können. Im Ergebnis errechnet sich eine Mietminderung in Höhe von jedenfalls 20 % der Bruttomiete.

Zwar steht dem Mieter gem. § 536 b BGB dann nicht das Recht zu, die Miete zu mindern, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder ihm die Mängel grob fahrlässig unbekannt geblieben sind. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Mieter bei Vertragsschluss einen entsprechenden Vorbehalt erklärt hat oder der Vermieter die Beseitigung der Mängel versprochen hat (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2992, 739). Durch die Aufnahme des Zustandes der Fenster in dem Wohnungsübergabeprotokoll und den Zusatz, dass diese ausgetauscht werden, konnten Sie bei Vertragsschluss davon ausgehen, dass diese Mängel beseitigt werden kann, so dass Ihnen nunmehr insofern das Recht zur Mietminderung zusteht. Bezüglich der Ab- und Zugluftgeräusche besteht zwar kein entsprechendes Beseitigungsversprechen Ihres Vermieters. Hier wird jedoch bereits nicht ohne weiteres angenommen werden können, dass Sie diese Geräusche bei der Besichtigung bereits wahrnehmen konnten. Haben sich die störenden Geräusche zudem seit Vertragsbeginn wesentlich verschlimmert, würde der Ausschluss des § 536 b BGB ohnehin nicht greifen. Nach Ablauf der von Ihnen gesetzten 2-wöchigen Frist werden Sie die Bruttomiete daher zunächst um 20 % mindern können.

Neben dem Mietminderungsrecht bestehen aufgrund eines Mangels folgende Gewährleistungsrechte:
- Mängelbeseitigungsanspruch, der erforderlichenfalls eingeklagt werden kann
- Schadensersatz wegen Nichterfüllung (§ 536 a Abs. 1 BGB)
- Mängelbeseitigung durch Ersatzvornahme (§ 536 a Abs. 2 BGB), insbesondere nach Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung

Bei der Ersatzvornahme gem. § 536 a Abs. 2 BGB muss der Vermieter dem Mieter grundsätzlich alle Kosten ersetzen und zusätzlich die vorgestreckten Beträge verzinsen. Außerdem hat der Mieter einen Anspruch auf Vorschuss, den er entweder einklagen kann oder mit der laufenden Miete verrechnen darf. Nach erfolgter Ersatzvornahme werden Sie eine Verrechnung mit der Miete daher solange vornehmen können, bis Ihre Aufwendungen vollständig beglichen sind. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass nur die notwendigen Kosten für eine fachgerechte Instandsetzung von dem Vermieter ersetzt verlangt werden können.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 27.10.2006 | 11:22

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

ich komme in dieser Angelegenheit noch einmal kurz auf Sie zu:

Nach 4 Monaten Mietzeit bin ich im Juni d. J. aus o. g. Wohnung ausgezogen, da die permanente Geräuschbelastung nicht abgestellt wurde und dieser Zustand unerträglich war.

Nachdem auch durch die Mietminderung eine Reaktion der Wohnungsverwaltung ausblieb, habe ich die Miete bis zur Abstellung der Mängel zurückbehalten und nur die Nebenkosten überwiesen. Auch hierauf gab es keine Reaktion des Vermieters.

Die Wohnung wurde anstandslos abgenommen (kein Wunder bei Komplettrenovierung 4 Monate zuvor auf meine Kosten).

Im Anschluss habe ich von der Wohnungsverwaltung erstmalig eine schriftliche Reaktion erhalten, man erkläre sich mit der 20%igen Mietminderung einverstanden und fordert entsprechnend meiner Mietzurückhaltung unter Anrechnung der Kaution nun einen Restbetrag.

Da ich durch die hohen Investitionen (Holzboden etc.) in dieses Objekt bereits enorme Verluste hatte, die letztendlich in das Eigentum des Vermieters geflossen sind, bestehe ich zumindest auf Rückzahlung der Kaution.

Habe ich einen Anspruch darauf?

Viele Dank für Ihre Hilfe in dieser Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.11.2006 | 08:20

Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie mit Ihrem Vermieter keine Modernisierungsvereinbarung, aus der sich ein Entschädigungsanspruch für wertverbessernde Maßnahmen ergibt, abgeschlossen, wird ein solcher Anspruch allenfalls dann bejaht werden können, wenn der Vermieter den Maßnahmen zugestimmt hat und diese seinen Interessen und seinem wirklichen oder mutmaßlichen Willen entsprachen oder der Vermieter bereichert ist (vgl. OLG Düsseldorf NJW –RR 1992, 716; LG Mannheim WM 1996, 143). Allein der Umstand, dass es sich um aufwändige und kostenintensive Maßnahmen handelte, wird nicht zwingend den Schluss auf den mutmaßlichen Willen des Vermieters rechtfertigen. Kann der Vermieter die Räume aufgrund Ihrer Einbauten jedoch objektiv besser verwerten, kommt ein Wertersatz in Höhe der hierdurch begründeten Mietdifferenz in Betracht. Ich weise allerdings darauf hin, dass beispielsweise das Landgericht Berlin (Az.: 67 S. 348/96 ) anderer Auffassung ist. Hiernach besteht nur dann ein Wertersatzanspruch, wenn der Vermieter mit Mängelbeseitigungsmaßnahmen in Verzug ist oder nützliche Verwendungen dem Interesse des Vermieters entsprechen, wofür es jedoch in der Regel einer Vereinbarung beider Parteien über eine spätere Kostenerstattung bedürfe. Im Hinblick auf die ungesicherte Rechtslage bestünde selbst bei feststehender Werterhöhung für eine Zahlungsklage ein gewisses Prozessrisiko.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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