Sehr geehrter Fragesteller,
ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:
Hinsichtlich der undichten und luftdurchlässigen Fenster Ihrer Wohnung wird eine Minderung der Bruttomiete in Höhe von 10 % gerechtfertigt sein (vgl.z.B. AG Bergisch Gladbach WM 1980, 254). Bei erheblichem Wassereintritt kommt eine Erhöhung dieses Prozentsatzes in Betracht. Ob die fehlende Schallisolierung der Fenster einen Mangel darstellt, wird sich unter anderem danach beurteilen, ob die technische Norm DIN 4109 eingehalten ist.
Die bestehende Lärmbelästigung durch die Ab- und Zugluft wird vergleichbar den Klopfgeräuschen einer Heizung mit mindestens 10 % bewertet werden können. Im Ergebnis errechnet sich eine Mietminderung in Höhe von jedenfalls 20 % der Bruttomiete.
Zwar steht dem Mieter gem. § 536 b BGB
dann nicht das Recht zu, die Miete zu mindern, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder ihm die Mängel grob fahrlässig unbekannt geblieben sind. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Mieter bei Vertragsschluss einen entsprechenden Vorbehalt erklärt hat oder der Vermieter die Beseitigung der Mängel versprochen hat (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2992, 739). Durch die Aufnahme des Zustandes der Fenster in dem Wohnungsübergabeprotokoll und den Zusatz, dass diese ausgetauscht werden, konnten Sie bei Vertragsschluss davon ausgehen, dass diese Mängel beseitigt werden kann, so dass Ihnen nunmehr insofern das Recht zur Mietminderung zusteht. Bezüglich der Ab- und Zugluftgeräusche besteht zwar kein entsprechendes Beseitigungsversprechen Ihres Vermieters. Hier wird jedoch bereits nicht ohne weiteres angenommen werden können, dass Sie diese Geräusche bei der Besichtigung bereits wahrnehmen konnten. Haben sich die störenden Geräusche zudem seit Vertragsbeginn wesentlich verschlimmert, würde der Ausschluss des § 536 b BGB
ohnehin nicht greifen. Nach Ablauf der von Ihnen gesetzten 2-wöchigen Frist werden Sie die Bruttomiete daher zunächst um 20 % mindern können.
Neben dem Mietminderungsrecht bestehen aufgrund eines Mangels folgende Gewährleistungsrechte:
- Mängelbeseitigungsanspruch, der erforderlichenfalls eingeklagt werden kann
- Schadensersatz wegen Nichterfüllung (§ 536 a Abs. 1 BGB
)
- Mängelbeseitigung durch Ersatzvornahme (§ 536 a Abs. 2 BGB
), insbesondere nach Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung
Bei der Ersatzvornahme gem. § 536 a Abs. 2 BGB
muss der Vermieter dem Mieter grundsätzlich alle Kosten ersetzen und zusätzlich die vorgestreckten Beträge verzinsen. Außerdem hat der Mieter einen Anspruch auf Vorschuss, den er entweder einklagen kann oder mit der laufenden Miete verrechnen darf. Nach erfolgter Ersatzvornahme werden Sie eine Verrechnung mit der Miete daher solange vornehmen können, bis Ihre Aufwendungen vollständig beglichen sind. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass nur die notwendigen Kosten für eine fachgerechte Instandsetzung von dem Vermieter ersetzt verlangt werden können.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin
Diese Antwort ist vom 24.03.2006 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrte Frau Petry-Berger,
ich komme in dieser Angelegenheit noch einmal kurz auf Sie zu:
Nach 4 Monaten Mietzeit bin ich im Juni d. J. aus o. g. Wohnung ausgezogen, da die permanente Geräuschbelastung nicht abgestellt wurde und dieser Zustand unerträglich war.
Nachdem auch durch die Mietminderung eine Reaktion der Wohnungsverwaltung ausblieb, habe ich die Miete bis zur Abstellung der Mängel zurückbehalten und nur die Nebenkosten überwiesen. Auch hierauf gab es keine Reaktion des Vermieters.
Die Wohnung wurde anstandslos abgenommen (kein Wunder bei Komplettrenovierung 4 Monate zuvor auf meine Kosten).
Im Anschluss habe ich von der Wohnungsverwaltung erstmalig eine schriftliche Reaktion erhalten, man erkläre sich mit der 20%igen Mietminderung einverstanden und fordert entsprechnend meiner Mietzurückhaltung unter Anrechnung der Kaution nun einen Restbetrag.
Da ich durch die hohen Investitionen (Holzboden etc.) in dieses Objekt bereits enorme Verluste hatte, die letztendlich in das Eigentum des Vermieters geflossen sind, bestehe ich zumindest auf Rückzahlung der Kaution.
Habe ich einen Anspruch darauf?
Viele Dank für Ihre Hilfe in dieser Angelegenheit.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
haben Sie mit Ihrem Vermieter keine Modernisierungsvereinbarung, aus der sich ein Entschädigungsanspruch für wertverbessernde Maßnahmen ergibt, abgeschlossen, wird ein solcher Anspruch allenfalls dann bejaht werden können, wenn der Vermieter den Maßnahmen zugestimmt hat und diese seinen Interessen und seinem wirklichen oder mutmaßlichen Willen entsprachen oder der Vermieter bereichert ist (vgl. OLG Düsseldorf NJW –RR 1992, 716; LG Mannheim WM 1996, 143
). Allein der Umstand, dass es sich um aufwändige und kostenintensive Maßnahmen handelte, wird nicht zwingend den Schluss auf den mutmaßlichen Willen des Vermieters rechtfertigen. Kann der Vermieter die Räume aufgrund Ihrer Einbauten jedoch objektiv besser verwerten, kommt ein Wertersatz in Höhe der hierdurch begründeten Mietdifferenz in Betracht. Ich weise allerdings darauf hin, dass beispielsweise das Landgericht Berlin (Az.: 67 S. 348/96 ) anderer Auffassung ist. Hiernach besteht nur dann ein Wertersatzanspruch, wenn der Vermieter mit Mängelbeseitigungsmaßnahmen in Verzug ist oder nützliche Verwendungen dem Interesse des Vermieters entsprechen, wofür es jedoch in der Regel einer Vereinbarung beider Parteien über eine spätere Kostenerstattung bedürfe. Im Hinblick auf die ungesicherte Rechtslage bestünde selbst bei feststehender Werterhöhung für eine Zahlungsklage ein gewisses Prozessrisiko.
Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
