Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:
1.
Ein Mietvertrag kann grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden. Auch in diesem Fall ist der Mieter dazu verpflichtet, pfleglich mit dem ihm überlassenen Eigentum umzugehen und etwaige Schäden, die über den üblichen Gebrauch der MIetwohnung hinausgehen, zu ersetzen. DIese Verpflichtung ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz u.a. aus § 538 BGB
, § 823 BGB
. Eine ausdrückliche (schriftliche) Vereinbarung hierzu ist daher nicht notwendig.
Demnach ist Ihre Mieterin grundsätzlich dazu verpflichtet, jeglichen eingetretenen Schaden zu ersetzen.
2.
Problematisch ersachte ich vorliegend jedoch die erfolgte Übergabe der Wohnung. Es ist einem Vermieter grundsätzlich verwehrt, nach gemeinsamer Übergabe im Nachhinein zusätzliche Schäden geltend zu machen bzw. einen zusätzlichen Schadensersatz für die Beschädigung der MIetwohnung zu verlangen. Ein gefertigtes Übergabeprotokoll ist z.B. mit einer stark ausgeprägten Bindungswirkung versehen. Sollten Sie sich daher anlässlich der Übergabe der Wohnung mit dem derzeitigen Zustand der Wohnung einverstanden erklärt haben, so können Sie nun keine Nachforderungen mehr stellen. Anders wäre dies jedoch, wenn Sie auf die Beschädigung hinwiesen und zugleich sich etwaige Ansprüche vorbehielten.
Die Behebung der Fußbodenleiste können SIe m.E nicht verlagen, da die Beschädigung nicht bereits bei der Übergabe moniert wurde.
Hinsichtlich der Geruchsbelästigung könnte man einen Ersatzanspruch allenfalls damit begründen, dass dies bei der kurzen Übergabe nicht erkennbar war.
3.
Zusammenfassend kann ich daher mitteilen, dass Ihnen Schadensersatzansprüche auch dann zustehen, wenn nur ein mündlicher Vertrag vorliegt. Allerdings wird es für die Frage der Eratzpflicht Ihrer ehemaligen Mieterin auf den genauen Ablauf der gemeinsamen Übergabe ankommen.
ICh hoffe, Ihnen im Rahmen dieses Forums einen ersten Überblick über die rechtliche Lage gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne für eine weitere Interessenvertretung zur Verfügung.
Antwort
vonRechtsanwalt Maximilian A. Müller
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Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Damen und Herren,
besten Dank für Ihre schnelleAntwort.
Ein Übernahmeprotokoll ist von keiner Seite unterschrieben worden. Die Notizen sind lediglich von mir gemacht worden und das Protokoll sollte schriftlich erfolgen. Obwohl ich erwähnen muss, daß der Schaden an der Fußbodenleiste erst beim Putzen der Nachmieterin sichtbar wurde.
Zudem ist die Mieterin ja auch nicht selbst erschienen, obwohl sie mir das zugesagt hatte. (Vermietungsobjekt ist von mir 220 km entfernt.)
Ich bin eben dabei das Übernahmeprotokoll zu erstellen.
Gehe ich richtig in der Annahme, daß ich alle Schäden erwähnen kann, da sie ja selbst nicht anwesend war.
Besten Dank für Ihre Antwort und freundliche Grüße
Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Grundsätzlich sollten Sie in dem zu erstellenden Protokoll sämtliche Mängel festhalten, die aufgetreten sind.
Ob Sie sich auf die Mängel letztlich mit Erfolg berufen können, hängt - wie geschildert - maßgeblich von den mündlichen Vereinbarungen anlässlich der WOhnungsübergabe ab. Hierbei könnte man auch davon ausgehen, dass der Freund der Mieterin diese vertreten hat und daher möglicherweise mit Ihnen wirksame Vereinbarung schließen konnte.
Sollte es zu Streitigkeiten mit Ihrer ehemaligen Mieterin kommen, stehe ich Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.
