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Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,
Ihre
Frage geschrieben am 26.04.2012 10:42:28
Schadensersatzforderung an WEG-Verwalter
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € 51,00
beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:
Der entstandene Schaden könnte gem. § 280
, 241 BGB
aus sog. aus positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags heraus gegen den Verwalter geltend gemacht werden.
vgl. z.B. Beschluss des Bayerisches Oberstes Landesgericht 2. ZivilsenatEntscheidungsdatum:30.08.1989Aktenzeichen:BReg 2 Z 40/89
In dem Verfahren hatte der Verwalter es schuldhaft unterlassen, die Wohnungseigentümer auf Baumängel des Bauobjektes vor Ablauf der Gewährleistungsfrist hinzuweisen. Dadurch waren diesen die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen nicht mehr möglich.
Die Haftung des Verwalters würde allerdings voraussetzen, dass sich aus dem zwischen den Eigentümern und dem Verwalter geschlossenen Verwaltervertrag ergibt, dass dieser verpflichtet war, die/den Mieter über die Erhöhung der Nebenkostensowie über eine Betriebskostennachzahlung zu informieren. Der Verwaltervertrag ist rechtlich als Geschäftsbesorgungsvertrag mit größtenteils dienstvertraglichem Charakter (§§ 662
, 675 BGB
) zu qualifizieren. Es entzieht sich meiner Kenntnis, ob als eine Besorgung in diesem Sinne auch die Informierung über die Erhöhung der Nebenkostensowie über eine Betriebskostennachzahlung zählt.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen nunmehr einen ersten Überblick verschafft zu haben.
Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer (ergänzten) Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG
begrenzt ist.
Mit freundlichen Grüßen
Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)
Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Aljoscha Winkelmann
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Sehr geehrter Herr Winkelmann,
vielen Dank für diese Antwort.
Ich hatte in meiner Frage darauf hingewiesen, dass es keinen Mietverwaltungsvertrag zwischen dem Verwalter und dem Vermieter/Eigentümer gibt. Ist in einem solchen Fall dann der Eigentümer haftbar?
Es kommt darauf an, ob in der Vergangenheit der Verwalter bereits die Mieter über Erhöhung der Nebenkosten in Kenntnis gesetzt hatte und zu Betriebskostennachzahlung aufgefordert hatte. Dann tarf ihn diese Pflicht (Ihnen gegenüber) auch in dieem Fall, auch wenn kein Mietverwaltungsvertrag zwischen dem Eigentümer der vermieteten Wohnung und dem Verwalter besteht.
Letztlich ist zu beachten, dass die Rechtsprechung es als zum auch zum Berufsbild eines Hausverwalters gehörend gezählt hat, MIETERHÖHUNG gegenüber den Mietern geltend zu machen (vgl. OLG Frankfurt, OLGR 1992, 216
). Gleiches dürfte auch für eine ERHÖHUNG DER NEBENKOSTEN gelten.
Nur sind Sie erst dann auf der sicheren Seite, wenn in irgendeiner Form dies ausdrücklich zu den Aufgaben des Verwalters gemacht wurde. Schwierig ist die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches, wenn eine dahingehende Pflichteinräumung nicht nachweisbar ist.
Abschließend gilt also:
Die Verhandlungsgespräche über den Verwaltervertrag und der Inhalt des Verwaltervertrages sind also von Bedeutung ebenso wie die bisherige Ausübung der Tätigkeit des Verwalters.
Auch in dem Fall, dass sich diesbezüglich nichts konkret aus dem Verwaltervertrag ergibt, ist die die Erhöhung unserer Nebenkosten – nach Ihren Informationen – ja durch Beschluss erfolgt. Die Durchführung dieses Beschlusses in Form einer Mitteilung bzw. Geltendmachung gegenüber den Mietern dürfte dem Verwalter von Gesetzes wegen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG
oblegen haben. Danach ist er verpflichtet, die BESCHLÜSSE DER WOHNUNGSEIGENTÜMER DURCHZUFÜHREN.
Dazu müsste er allerdings auch Vertretungsmacht gehabt haben, wovon ich aber ausgehe..
Der Verwalter muss jede ihn bindende Vereinbarung, va jeden Beschl, auch angefochtene (BGH NJW 96, 1216m 1217), zeitnah (vgl. LG Frankf/M Urt., veröff. in ZMR 10, 787), idR unverzüglich durchführen. Beschl sind gem dem Interesse und dem Willen der Wohnungseigentümer durchzuführen, wie sie sich aus Unterlagen, der Niederschrift und dem Inhalt eines Beschl ergeben (vgl. BGH Urt., veröff. in NZM 11, 454
, 455). Verzögert der Verwalter die Durchführung, handelt er pflichtwidrig
[vgl. Prütting/Wegen/Weinreich: BGB Kommentar, 7. Auflage 2012, § 26 WEG
Rn. 11]
