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WEG Verwalter muss weg

| 19.03.2016 21:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Unzufriedenheit mit dem WEG-Verwalter. Möglichkeiten des Eigentümers zur Wahrnehmung der eigenen rechtlichen Interessen.

Guten Tag,

wir sind eine kleine Eigentümergemeinschaft mit 3 Parteien, eine davon hat die Hälfte der MEAs (3/6 - übersetzt aus den 1000el Anteilen), wir haben 2/6 MEAs und die dritte Partei 1/6 MEAs. Leider haben wir einen unverschämten und schlechten Verwalter. Problematisch ist, dass die anderen Miteigentümer kein Interesse daran haben, diesen abzuberufen- sei es aus Trägheit oder weil evtl. persönliche Vorteile gesehen werden. Meines Erachtens verstößt er häufig gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. So fügt er bspw. immer eine "Entlastung des Verwalters" in sein WEG-Versammlungsprotokoll ein, ohne dass dies jemals wirklich abgestimmt worden wäre. Er erzählte den Eigentümern auch, dass ihm die Entlastung aufgrund der Rechtsprechung sowieso zustehe, etc.

Ich hatte dann die letzte Abrechnung von einem Sachverständigen prüfen lassen und dieser stellte in seinem Gutachten fest, dass diese nicht ordnungsgemäß sei. Trotzdem ging alles durch und im Protokoll stand natürlich nichts von dem Gutachten.

Ich kann hier natürlich nicht alles aufführen, darum fange ich bei der aktuellen drastischen Entwicklung an:
Nach einigen Unregelmäßigkeiten entschied ich mich dazu, dem Verwalter eine Reihe von Fragen per Fax zu stellen (damit die Übermittlung per Sendeprotokoll beweisen werden kann) mit Fristsetzung zur Beantwortung am jeweils nächsten Tag. So habe ich z.B. nach seinen Büroöffnungszeiten gefragt ("Können Sie telefonisch erfragen"), etc.- auf die meisten Fragen bekam ich gar keine oder nur dümmliche Antworten. Als ich ein weiteres Fax mit Rückfragen sendete, bekam ich zur Antwort:
"Hiermit erteile ich Ihnen Hausverbot für unsere Geschäftsräume! Mit vorzüglicher Hochachtung" (sic!)

Ich erwiderte dies mit einem weiteren Fax, in welchem ich ihn fragte, wie er dazu komme und wie ich die Unterlagen einsehen solle? Weiter forderte ich ihn auf mir die vollständige Beschlusssammlung zuzufaxen, da ich sie dringend einsehen wolle. Auch hatte er sich noch nicht bei mir gemeldet wegen eines angeblichen Wasserschadens, den der Nachbar unter uns gemeldet hatte- ich hatte bei Meldung durch meinen Nachbarn per Mail geschrieben, dass ich innerhalb der nächsten 3 Tage eine Begutachtung durch einen Sachverständigen möchte und dass der Verwalter mir Bescheid zu geben habe, damit ich vor Ort sein könne (Wohnung darüber).

Zu all dem keine Antwort mehr.

Der Hammer ist natürlich das "Hausverbot". Gleichzeitig erhoffe ich mir aber gerade dadurch einen Grund, diesen Verwalter auch ohne die beiden Miteigentümer loswerden zu können. Gibt es da Chancen?

Wie soll jetzt vorgegangen werden? Ich kann ja bei soetwas nicht langwierig prozessieren. Was ist mit einer einstweiligen Verfügung? Oder gibt es noch andere "schnelle Rechtsinstrumente" die infrage kommen können?

Ich bin zudem insgesamt davon überzeugt, dass dieser Mann allgemein als Verwalter völlig ungeeignet ist. Jede WEG, die einen neuen Verwalter sucht, sollte eigentlich vorgewarnt werden- da dies nicht möglich ist: bleibt nur der Entzug der Gewerbeerlaubnis. Das ist aber nicht mehr privates sondern Ordnungsrecht, meine ich. Wie kann man aber sowas anstoßen? Geprüft würde es ja ohnehin.

Im Voraus schonmal vielen Dank!

Rechtsverirrter

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihre Ausführungen haben im Kern gemeinsam, dass Sie mit dem Verwalter und der von diesem praktizierten Verwaltung und dessen Verhalten Ihnen gegenüber nicht einverstanden sind.
Probates Mittel, das Ihnen als Eigentümer einer Gemeinschaft (unabhängig von der Höhe des Miteigentumsanteils) zusteht, ist die Anfechtungsklage gem. §§ 43 ff. WEG.
Wann immer Sie der Überzeugung sind, dass ein von der Eigentümerversammlung gefasster Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, können Sie diesen durch Einreichung einer entsprechenden Anfechtungsklage gegen "die übrigen Eigentümer" zur gerichtlichen Überprüfung stellen (§ 46 Abs. 1 WEG).
Beachten Sie hierbei allerdings die strengen Monatsfristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG, wonach die Klage spätestens einen Monat nach dem Tag der Beschlussfassung erhoben worden sein muss und innerhalb eines weiteren Monats detailiert begründet sein muss.

Ein darüber hinausgehendes Mittel gegen Beschlüsse der Eigentümerversamlung besteht lediglich noch in der fristungebundenen Nichtigkeitsklage, mit welcher die Nichtigkeit einzelner Beschlüsse, die an gravierenden Mängeln leiden, durch eine entsprechende klage festgestellt werden kann.

Weitere Möglichkeiten bestehen hier nicht.

Was die Auswechslung des Verwalters angeht, fürchte ich, Ihnen nicht die Antwort liefern zu können, welche Sie sich erhofft haben. Die Auswechslung eines Verwalters kann nicht ohne weiteres - und schon garnicht in einer "Hau-Ruck"-Aktion - erfolgen.

Verwalter sind organschaftlich bestellt und darüber hinaus mit befristeten Dienstleistungs- und/oder Geschäftsbesorgungsverträgen (der Verwaltervertrag) mit der WEG verbunden. Die Beendigung einer Verwalterbestellung setzt demnach die Abberufung des Verwalters sowie die Kündigung von dessen Verwaltervertrages voraus.
Beides kann nur durch die Gemeinschaft erfolgen und bedarf folglich eines ausdrücklichen hierauf gerichteten Beschlusses. Sollten Sie dies beabsichtigen, haben Sie sich hiermit an den Verwalter zu wenden, damit diese Punkte als Tagesordnungspunkte auf der nächsten Eigentümerversammlung behandelt werden. Wird von der Mehrheit (wie in Ihrem Fall zu erwarten) die Abberufung und die Kündigung abgelehnt, können Sie gegen die Ablehnung dieser Beschlüsse wiederum im Wege der Klage vorgehen. Die Anfechtung derartiger "Negativbeschlüsse" ist spätestens seit dem Urteil des BGH vom Januar 2010 (BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09) anerkant.

Was die von Ihnen im einzelnen aufgeführen Punkte anbelangt (z.B. das Hausverbot), so rechtfertigt dieses in der Tat Bedenken. Allerdings werden die Ihnen zustehenden Rechte der Belegprüfung und sonstige Einsichtnahmerechte (in Konten, Beschlusssammlung etc.) nicht zwingend vereitelt. Es besteht die Möglichkeit, dass der Verwalter sich auf Grund des offenkundig angespannten Verhältnisses mit Ihnen zur Gewährung Ihrer Einsichtsrechte an einem neutralen Ort trifft oder gar zu Ihnen kommt.

Mit diesem Verhalten "allein", ist eine Abwahl des Verwalters somit noch nicht einmal zwingend begründet. Allerdings könnte die Gesamtschau der Umstände ein anderes Bild zeichnen. Die Gesamtschau der Umstände ist jedoch nur im Rahmen des oben beschriebenen Verfahrens möglich.

"Schnellere" Mittel stehen Ihnen nicht zur Verfügung. Insbesondere besteht keine Möglichkeit, den Verwalter durch Beantragung einer Einstweiligen Verfügung vorläufig zu suspendieren o.ä.

Allerdings besteht nach Ihren Schilderungen (immerhin) die Möglichkeit, die Angelegenheit insofern zu beschleunigen, als dass Sie nicht bis zur nächsten ordentlichen (jährlichen) Mitgliederversammlung warten müssen. Nach Ihren Schilderungen gehören Ihnen 1/3 der Miteigentumsanteile. Damit haben Sie nach § 24 Abs. 2 WEG die Möglichkeit, die Einberufung einer außerordentlichen Mitgliederversammlung zu verlangen. Die Voraussetzungen hierfür werden von § 24 Abs. 2 WEG wie folgt aufgeführt: "Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter(...) im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird."

Sollte sich der Verwalter dann weigern, die Versammlung einzuberufen, besteht nach § 24 Abs. 3 WEG die Möglichkeit, dass die Versammlung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates einberufen wird.

Sollte ein Verwaltungsbeirat allerdings nicht existieren (ein solcher ist nicht zwingend vorgeschrieben), haben Sie erneut einen langen Weg zu gehen. Sie müssen sich dann mit einem entsprechenden Antrag an das für Ihre Gemeinschaft zuständige WEG-Gericht wenden, um sich zur Einberufung ermächtigen zu lassen.

Trotz des Fehlens einer von Ihnen erhofften "schnellen Lösung" hoffe ich, Ihre Frage umfassend und verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion benutzen und Ihre Zufriedenheit mit der Beantwortung der Frage und etwaiger Nachfragen sodann zudem durch eine entsprechende Bewertung bestätigen.

Mit freundlichen Grüßen
S. Jordan
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 19.03.2016 | 22:39

Guten Abend Frau Jordan,

Danke für Ihre Antwort!
Es ergeben sich noch zwei Fragen:

1) Die Anfechtungsklagen gegen WEG-Beschlüsse sind max. 1 Monat nach Beschlussfassung möglich. Wir haben zweimal Protokolle erst mehrere Monate nach der WEG-Versammlung bekommen. I.d.R. werden Beschlüsse ja auf den Protokollen nochmal "nachgesehen"- insofern wäre eine Anfechtungsklage nicht möglich gewesen. Oder wird das rechtlich unabhängig voneinander gesehen (nach dem Motto "Beschluss ist Beschluss und Protokoll ist Protokoll")?

2) Zur "Minderheiten-Einberufung" einer außerordentlichen WEG-Versammlung:
Sie zitieren § 24 Abs. 2 WEG mit "von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer". Nach MEAs wäre der Fall klar (1/3)- nach Personen [Eigentümern] eigentlich auf den ersten Blick auch (ebenfalls 1/3), allerdings hat eine Person (A) zwei Wohnheinheiten und, etwas verkomplizierend, die größere Einheit hat sie zusammen mit einer anderen Person (B) als GbR, wobei diese zweite Person der GbR wohl nur einen sehr geringen Anteil hat. Kann es daher sein dass Person A doppelt zählt und / oder Person B als vollwertiger Eigentümer gezählt wird. In diesen Fällen wären es ja mindestens 4 Eigentümer und ich müsste mir dann ("_mehr_ als ein Viertel") noch jemanden suchen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.03.2016 | 23:08

Guten Abend,

Zu Ihrer ersten Nachfrage: Die Monatsfristen sind tatsächlich starre Fristen und können nicht verlängert werden. Oder wie Sie es formuliert haben: Beschluss ist Beschluss. Sie sind als Eigentümer gehalten die Beschlusssammlung einzusehen, wenn das Protokoll nicht rechtzeitig vorliegt. Sollte die Einsichtnahme nicht möglich sein, weil sich der Verwalter sperrt und Sie Hausverbot haben, können Sie nur vorsorglich alle Beschlüsse anfechten und die Klage später konkretisieren.

Zum zweiten Punkt darf ich mich zunächst für meine ungenaue Formulierung entschuldigen. Maßgeblich sind die Eigentümer, wobei ich davon ausging dass der Mehrheitseigentümer eine Person ist, Sie und der 3. ebenfalls je eine Person sind. Entscheidend sind die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Damit ist es tatsächlich so, dass mit der Personenmehrheit, wie Sie sie nun geschildert haben, das Quorum nicht erreicht wird. Erforderlich sind tatsächlich "mehr" als (genau) 25%. Eine Doppeltgewichtung gibt es bei A allerdings nicht.
Sie hatten jedoch auch geschrieben: "wir haben 2/6". Sollte Ihr/Ihre Partner/in ebenfalls eingetragene(r) Eigentümer(in) sein, könnte es wiederum genügen. Gehen Sie von der Anzahl der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer aus. Ein Hinweis hierzu: Sollte die GbR eingetragen sein, was denkbar ist, zählen A oder B dennoch nicht zusätzlich oder doppelt sondern nur die GbR als eine Person.

Bei weiteren oder künftigen Fragen zum WEG-Recht können Sie mich natürlich auch gerne über diese Plattform oder die Kontaktmöglichkeiten auf meiner Internetpräsenz kontaktieren. Ich helfe Ihnen gerne weiter.

Beste Grüße,
S. Jordan

Bewertung des Fragestellers 19.03.2016 | 23:18

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