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Schadensersatz für Bereitstellungszinsen bei verspäteter Fertigstellung


28.07.2017 12:39 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Ist ein Fertigstellungstermin im Bauträgervertrag vereinbart, so bedarf es zur Geltendmachung des Verzugsschadens grundsätzlich keiner Mahnung, wenn vertraglich nichts anderes bestimmt ist. Unter den Verzugsschaden fallen ohne Weiteres auch die angefallenen und anfallenden Bereitstellungszinsen.


Wir haben im August 2015 einen Kaufvertrag über eine Wohnung in einem Ensemble mehrerer in Bau befindlicher Neubauten unterschrieben.

Der Kaufpreis wird lt. Vertrag in 7 Raten gezahlt. Die 6te Rate wird dabei fällig bei Bezugsfertigkeit, die letzte Rate nach „vollständiger Fertigstellung".

Im Vertrag steht: „Der Verkäufer beabsichtigt, das Bauvorhaben frühestens bis 31.07.2016, spätestens aber bis 30. November 2016 vollständig fertigzustellen." Es folgen einige Beispiele für nicht vom Verkäufer zu vertretende Umstände wie höhere Gewalt, die die Herstellungsfrist verlängern könnten und aus denen „der Käufer keine Ansprüche herleiten" könne.

Im Folgeabsatz ist ein Schadensersatz geregelt für verspätete Bezugsfertigkeit ab dem 30.11.2016.

Die Wohnung war bezugsfertig und wurde uns übergeben am 02.12.2016, also knapp nach der Frist - der vertragliche Schadensersatz wegen verspäteter Bezugsfertigkeit soll hier keine Rolle spielen. Bis heute sind aber nicht alle Arbeiten am Gemeinschaftseigentum fertiggestellt, so dass bis heute die letzte Kaufpreisrate nicht angefordert wurde. Dadurch entstehen uns nun Kosten durch die von der Bank in Rechnung gestellten Bereitstellungszinsen - ca. 250 Euro im Monat.

Haben wir Anspruch auf Schadensersatz durch die verspätete Fertigstellung und den daraus resultierenden Bereitstellungszinsen? Ab dem 01.12.2016? Und wie sollten wir diesen Anspruch anmelden?

Wir haben den Verkäufer bisher nicht gemahnt o.ä., der Verkäufer hat andererseits auch nie die Verzögerung thematisiert oder bspw. einen Grund wie höhere Gewalt o.ä. angegeben.
28.07.2017 | 14:05

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

der Mahnung bedarf es grundsätzlich nicht, wenn vertraglich ein bestimmter Termin als Vertragstermin - hier der 30.11.2016 - festgesetzt wurde, § 286 Abs. 2 BGB. Vollständige Fertigstellung bedeutet dabei, dass auch alle Mängel beseitigt sein müssen, auch solche am Gemeinschaftseigentum einschließlich der Außenanlagen.

Sie haben somit aus dem Gesichtspunkt des Verzugs Anspruch auf Schadensersatz, den Sie direkt beim Bauträger, Ihrem Vertragspartner, fordern sollten. Hierfür wenden Sie sich mit einem Aufforderungsschreiben unter Bezifferung Ihres Anspruchs direkt an den Verkäufer/Bauträger und setzen zur Begleichung eine Frist, nach deren Ablauf Sie einen Rechtsanwalt beauftragen können.

Das OLG Jena hat mit Schlussurteil vom 29.05.2013 - 7 U 660/12 - in einem in gewissen Punkten durchaus vergleichbaren Fall die Bereitstellungszinsen (erst) ab dem vertraglich bestimmten Fertigstellungstermin zugesprochen. In dem Urteil heißt es:

"1. Anspruch auf Schadensersatz
1.1. Bereitstellungszinsen, § 286 Abs. 2 Nr. 1, 4 BGB
Das Landgericht hat zu Recht einen Anspruch auf Erstattung der Bereitstellungszinsen erst ab dem 01.09.2009 zugesprochen, da erst ab diesem Zeitpunkt ein Verzug im Sinne des § 286 Abs. 2 Ziffer 1 BGB (Zeit nach dem Kalender bestimmt) gegeben ist. Die Voraussetzungen des § 286 Abs. 2 Ziffer 4 BGB liegen entgegen der Auffassung der Kläger nicht vor. (...) Das Landgericht hat zu Recht auf den Fertigstellungstermin abgestellt."

Möglicherweise enthält Ihr Vertrag aber noch weitere Regelungen, insbesondere zu Verzugsvoraussetzungen und zu möglichen Vertragsstrafen, die bei der Abnahme unbedingt vorbehalten werden müssen. Falls Sie es wünschen, kann ich gerne noch eine entsprechende Vertragsprüfung vornehmen. Sollte jedoch vertraglich nichts anderes bestimmt sein, können Sie für die Zeit ab dem 01.12.2016 die Bereitstellungszinsen als Ersatz Ihres Verzugsschadens verlangen. Haben Sie eventuell noch weitere Einbußen aufgrund der Verspätung?

Gerne bin ich Ihnen, falls gewünscht, auch bei der Beitreibung dieses Schadensersatzes behilflich, da dieser Sachverhalt in mein Spezialgebiet fällt. Ich empfehle zunächst ein einfaches Schreiben - gegebenenfalls unter Beifügung eines Nachweises über die Bereitstellungszinsen - ungefähr wie folgt:

"Sehr geehrte Damen und Herren, nach unserem Notarvertrag vom ... UR-Nr. ... hätte das Vertragsobjekt ... am 30.11.2016 vollständig fertiggestellt werden müssen. Wie Sie wissen, ist dies leider nicht der Fall. Es sind immer noch nicht alle Arbeiten am Gemeinschaftseigentum abgeschlossen. ...

Wir fordern Sie daher hiermit auf, uns bis zum ... wegen Verzuges die seit 01.12.2016 aufgelaufenen Bereitsstellungszinsen in Höhe von ... EUR und fortan für jeden weiteren Monat weitere 250 EUR ab dem 01.08.2017 zu ersetzen. Wir nehmen Bezug auf die beigefügte Aufstellung unserer Bank. Bitte überweisen Sie diese Beträge auf unser Konto Nr. ... bei der ... Bank.

Sollte bis zum 15.08.2017 kein Geldeingang bei uns zu verzeichnen sein, werden wir ohne weitere Vorwarnung unseren Rechtsanwalt mit der Geltendmachung unseres Anspruchs auf Ersatz des Verzugsschadens beauftragen. Mit freundlichen Grüßen ..."

Erfolgt keine Reaktion, ist auch an die Verzugszinsen zu denken, in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen geholfen zu haben. Bei Unklarheiten oder Rückfragen melden Sie sich jederzeit gerne.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


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