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Schaden durch Rattenbefall

| 01.02.2016 11:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Mietminderung durch Rattenbefall im Keller

Hallo,

kurz zur Erklärung, wir haben einen Vermieter, der wiederum diese Wohnung bei einer Treuhand- und Anlagegesellschaft, gekauft hat. Wir haben einen Hausmeister, von dieser Treuhand- und Anlagegesellschaft.

Problem:
Ende September 2015 haben wir Rattenkot in unserem Keller gefunden und auch Ratten laufen sehen. Hierüber haben wir direkt unseren Hausmeister in Kenntnis gesetzt, welcher dann auch "Supercat Rattenfallen" aufgestellt hat.
Es wurden auch keine Warnungen ausgehangen, dass welche liegen.
Im November 2015 haben wir dann den ersten Schaden festgestellt. Ich habe unsere Weihnachtssachen aus dem Keller geholt und musste feststellen, dass diese voll mit Kot waren, teilweise zerfressen und die Ratten haben auch darin geschlafen (es hat alles gestunken).
Natürlich haben wir erneut unseren Hausmeister in Kenntnis gesetzt.
Zeitgleich haben wir Rücksprache hierzu auch mit unserem Vermieter gehalten, welcher uns mitteilte, dass das Problem bereits seit Juni 2015 bekannt sei, da eine tote Ratte gefunden wurde. Entstanden ist dies durch die Kanalsanierungen, welche kurz vorher durchgeführt wurden. Im Juni 2015 hat hierzu auch der Hausmeister den ersten Auftrag erhalten sich darum zu kümmern. Den zweiten Auftrag hierzu gab es im Juli 2015.
Unser Vermieter hat sich dann erneut an die Treuhand- und Anlagegesellschaft gewandt,
Es passierte nichts.
Anfang Januar wandten wir uns erneut an unseren Vermieter, da wir weitere Schäden feststellten. Dieser schrieb die Treuhand- und Anlagegesellschaft erneut an und erst dann wurde ein Schädlingsbekämpfer geschickt. Dieser teilte dem Hausmeister dann vor Ort mit, dass seine Rattenfallen überhaupt nichts bringen und auch für die Menschen im Haus gefährlich seien.
Wir haben nun mittlerweile unseren Keller ausgeräumt und alles in Plastikkartons umgeräumt, was die Ratten jedoch nicht davon abhält da heran zu gehen.

Schäden:
- diverse Weihnachtssachen aus Kartons zerfressen, Kot wurde abgesetzt, künstlicher Weihnachtsbaum stinkt nach Ratte
- Babyschaukel, welche auseinandergebaut im Karton verschlossen wurde, zerfressen, Kot abgesetzt und auch hier stinkt alles nach Ratte
- Vorgestern haben wir nun festgestellt, dass die Ratten auch an unserem Schlafzimmerschrank waren, welcher im Keller mit extra Folie eingepackt war, damit dieser nicht feucht wird. Die Teile stinken nach Ratte, es liegt Rattenkot beim Schrank und auch eine tote Ratte. Mich ekelt es diesen Schrank wieder aufzubauen!
- Ich hatte auch diverse Babysachen im Keller verstaut, welche ich nun erneut waschen muss oder entsorgt habe

Versicherung:
Wir haben hierzu unsere Versicherung angefragt und auch der Vermiete sein. Beide übernehmen die Schäden nicht.

Unsere Fragen:
1. Wer kommt für die Schäden auf?
-> Kann uns jemand hierzu ein Schreiben fertig machen, wo die Forderungen geltend gemacht werden können?
Ich habe leider keine Ahnung was genau ich da hinein schreiben kann/darf.

Herzlichen Dank im Voraus
01.02.2016 | 14:01

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Das Problem mit Tierbefall ist der, dass es hierfür verschieden Ansatzpunkte gibt. Kellerräumen sind ein Hort für Tiere wie Mäuse, Ratten, Spinnen, Ameisen, Kakerlaken und anderes Ungetier. Verständlicherweise ist nicht jede Tier gleichermaßen beeinträchtigend. Ein Klassifizierung ist üblich, da eine Ratte eine schwerwiegendere Beeinträchtigung darstellt, als eine Spinne.
Leider sind Gerichtsentscheidungen, die sich mit der Thematik beschäftigen sehr selten.
Das Amtsgericht Bonn (Urt.v. 08.02.1985, Az. C 277/84) hat dazu geurteilt, dass nach der Verkehrsanschauung des 20. Jahrhunderts jedenfalls davon aus, dass Wohnungen im großstädtischen Bereich frei von Ungeziefer sein müssen. Inwieweit eine solche Verkehrsanschauung auch in Bezug auf Kellerräume besteht, ist nicht ersichtlich und dürfte auch so nicht haltbar sein.
Ratten im Keller wirken sich zwar geringer aus, als wenn sie in der Wohnung auftreten, dennoch ist die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt. Eine Mietminderung wäre möglich. Das Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg (Urt.v. 08.10.2008, Az. 205 C 103/08) wies einen Minderungs- und Schadensersatzanspruch des Mieters wegen der Zerstörung von Hausrat durch Ratten zurück, allerdings mit der Begründung, dass in Berlin ein Rattenbefall im Keller zu den „örtlichen Gegebenheiten" gehöre und sich der Mieter ein entsprechendes Mitverschulden anrechnen lassen müsse. Außerdem hatte der Vermieter Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen durchführen lassen. Dieser Fall ist Ihrem geschilderten Sachverhalt sehr ähnlich.

Sie sehen also, wie unterschiedlich die Herangehensweise ist. Ein entsprechendes Schreiben an den Vermieter sollte beinhalten, dass Sie den Minderungszeitraum genau benennen und zudem die Schäden benennen, die nachweisbar durch die Ratten verursacht wurden und der ungefähre Preis, den die Wiederherstellung und/oder Reinigung kostet. Zudem setzen Sie eine Frist (ca. 14 Tage) zur Begleichung der vorab genannten Summe.

Ein Brief könnte wie folgt aussehen:
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich komme hiermit zurück auf den Tierbefall (Ratten) in unserem Keller (Straße Hausnummer, Ort). Leider haben Sie es bis heute nicht geschafft, den Befall einzudämmen, geschweige denn zu lösen.
Neben dem eingeschränkten Gebrauch sind nunmehr auch an unserem Eigentum erhebliche Schäden aufgetreten.
Leider bin ich nunmehr gezwungen Mietminderung geltend zu machen, bis die Situation gelöst ist in Höhe von 15 % des Bruttomietzinses. Zudem haben Sie mir den Schaden in Höhe von XXX zu ersetzten.
Hierfür setzte ich Ihnen eine Frist zum DATUM (Zahlungseingang) auf die Ihnen bekannte Bankverbindung. Alternativ teilen Sie mir innerhalb der Frist mit, aus welchen Gründen Sie eine Inanspruchnahme ablehnen.

Mit freundlichen Grüßen


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

RA Michael Wübbe


Rechtsanwalt Michael Wübbe

Nachfrage vom Fragesteller 01.02.2016 | 14:36

Hallo Herr Wübbe,

ersteinmal rechtherzlichen Dank für ihre Antwort.
Diese war sehr verständlich für mich. Auch das Schreiben hilft mir weiter.

Ich habe noch eine Rückfrage, denn ich seh zwar die Ähnlichkeit des Falles in Berlin z.B. jedoch sehe ich hier nicht die Schuld beim Vermieter, sondern vielmehr bei der Treuhand- und Anlagegesellschaft. Denn diese ist für die Hausverwaltung zuständnig, sowie der Hausmeister.
Auch sind die Ratten durch die Kanalsanierungen, welche kurz vorher durchgeführt wurden, gekommen. Hierbei sei wohl ein Fehler beim bauen entstanden und dadurch ist ein Zugang zu unseren Kellern entstanden.
Des Weiteren war die Treuhand- und Anlagegesellschaft seit Juni 2015 in Kenntnis gesetzt und hat nur ausreichend oder gar nicht reagiert.
Kann ich meine Ansprüche auch diesen gegenüber äußern. Habe ich denn dort eine Möglichkeit?
Kann ich die Mietminderung eigentlich auch Rückwirkend in Anspruch nehmen?

Viele Grüße und besten Dank nochmal

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.02.2016 | 15:08

Gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt.
Die Hausverwaltung übernimmt nur die Abwicklung von verschiednen Leistungen. Ansprechpartner für Sie ist aber ausschließlich der Vertragspartner, also der Vermieter.
Rückwirkend ist eine Mietminderung eigentlich nicht möglich. Sie wäre nur dann möglich, wenn Sie den Mangel unverzüglich angezeigt haben und kein Ausschlussgrund vorhanden ist.
Wie in dem Beispiel bereits mitgeteilt, sollten Sie dem Vermieter anzeigen, dass Sie den ggf. bestehenden Übertrag zurückfordern.
Ich kann leider nicht prüfen, ob eine Rückforderung möglich ist und wenn ja, ob ein Ausschlussgrund besteht.

Beste Grüße,
RA Wübbe

Bewertung des Fragestellers 24.02.2016 | 19:17

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Manch ein Anwalt kann sich hier noch eine Scheibe abschneiden. Dieser geht nun in unsere Kartei. :-)
Danke also!"
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 24.02.2016
5/5,0

Wir sind vollkommen zufrieden mit dieser Antwort. Sie ist sehr verständlich und einfach gehalten. Ganz hoch anrechnen müssen wir Herr Wübbe, dass er uns anschließend nocheinmal telefonisch auskunft erteilte. Wir melden uns wie versprochen zurück.
Manch ein Anwalt kann sich hier noch eine Scheibe abschneiden. Dieser geht nun in unsere Kartei. :-)
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